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Die Änderungen am sog. Heizungsgesetz bzw. Gebäudeenergiegesetz (GEG) sind am 08.09.2023 vom Bundestag beschlossen worden.  Der Bundesrat hat die Regelung am 29.09.2023 gebilligt, nachdem ein Antrag zur Anrufung des Vermittlungsausschusses durch das Bundesland Bayern keine Mehrheit fand.  Welche Neuerungen es dadurch geben wird, haben wir für Sie in unserem Blog-Artikel zusammengefasst.  >> Weiterlesen

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Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.06.2023 (Az. V ZR 251/21) kann sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Bestandskraft einer Jahresabrechnung nicht berufen, wenn eine abweichende Kostenverteilung für ungültig erklärt wurde. Im konkreten Fall hatten die Eigentümer eine Dachsanierung beschlossen und die Kosten durch Beschluss einer Teileigentumseinheit aufgegeben. Der betroffene Eigentümer hat diesen Beschluss angefochten. Noch während der laufenden Anfechtungsklage wurde die Jahresabrechnung beschlossen, die auf Grundlage des angefochtenen Beschlusses die Kosten der Dachsanierung dem Eigentümer aufgab. Nach Bestandskraft der Jahresabrechnung hatte das zuständige Amtsgericht den Beschluss über die Verteilung der Dachsanierungskosten für ungültig erklärt. Der Bundesgerichtshof gab dem klagenden Eigentümer Recht: Der durch den bestandskräftigen Beschluss über die Jahresabrechnung an sich wirksam begründete Zahlungsanspruch sei aufgrund der amtsgerichtlichen Entscheidung nicht mehr durchsetzbar. Die Eigentümergemeinschaft hätte also auf Grundlage des Urteils eine neue Abrechnung erstellen müssen. >> Zum Volltext des Urteils

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Bei der Wohnraummiete hat der Mieter gemäß § 553 BGB Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Erteilung dieser Untermieterlaubnis, wenn er aus einem berechtigten Interesse heraus einen Teil der Wohnung einem Dritten überlassen will. Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.09.2023 (Az. VIII ZR 109/22) wird nur dann kein Teil mehr überlassen, wenn die Sachherrschaft vollständig aufgegeben wird. Denn die Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB mache weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich dessen weiterer Nutzung durch den Mieter. Im konkreten Fall hatte der Hauptmieter persönliche Gegenstände in der Wohnung in Bereichen zurückgelassen, die seiner alleinigen Nutzung vorbehalten waren, und sich den Zugriff hierauf zudem durch Zurückbehaltung eines Wohnungsschlüssels gesichert. Ein Ausschluss von Einzimmerwohnungen aus dem Anwendungsbereich der Regelung ergebe sich weder aus dem Gesetzeswortlaut, der Gesetzesgeschichte noch aus dem mieterschützenden Zweck der Vorschrift. Letzterer liefe für Mieter einer Einzimmerwohnung andernfalls gänzlich leer. >> Zum Volltext des Urteils

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Was ist Mieterstrom? Der Begriff Mieterstrom beschreibt Strom, der vor Ort durch Solaranlagen auf dem Dach, in oder an einem vermieteten Wohngebäude oder anderen Gebäuden in der Nähe erzeugt und an Endverbraucher in diesem Gebäude oder Quartier ohne Nutzung des allgemeinen Netzes geliefert wird. Der Vorteil: Der Strom gelangt direkt an die Mieter – ohne Umweg über das öffentliche Stromnetz. Das spart Kosten, denn so fallen keine Netzentgelte, weniger Steuern und Umlagen an. So wird ein günstigerer Strompreis bei gleichzeitiger Rendite für den Betreiber ermöglicht. Was können Sie als Vermieter konkret tun? Sie können selbst eine Mieterstrom-Anlage für Ihre Immobilie erwerben und betreiben.Sie können Mieterstrom-Anlagen auch gegen Pacht auf Ihren Dächern betreiben. Sichern Sie sich jetzt Ihren Mitgliedervorteil! Als Mitglied des VermieterVerein e.V. erhalten Sie bei unserem Kooperationspartner 3 % Rabatt auf die gesamte Mieterstrom-Photovoltaikanlage inklusive Unterstützung bei einem der Partner-Solarteure. >> Zum Mitgliedervorteil Mehr zum Thema lesen Sie in unserem Gastartikel: Mieterstrom: Umweltbewusst handeln und Geld verdienen >> Weiterlesen

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19.07.2023 (Az. VIII ZR 229/22) über einen Sachverhalt entschieden, bei dem die direkte Vormiete in rechtlich unzulässiger Weise zu hoch vereinbart war, weil die Grenze von § 556d Abs. 1 BGB, also die Vergleichsmiete plus Aufschlag von maximal zehn Prozent, weit überschritten wurde. Im konkreten Fall konnte aber die Vor-Vormiete als zulässiger Maßstab für die im Neuvertrag zu vereinbarende Miethöhe herangezogen werden.  >> Weiterlesen 

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In der Rechtsprechung ist die Frage streitig, ob einzelne Gegenstände als Leihe aus der mietvertraglichen Regelung ausgeklammert werden können.  Vertragliche Regelung Im konkreten Fall wurde die folgende Regelung im Mietvertrag verwendet: "Die Einbauküche ist nicht Bestandteil des Mietvertrags. Sie gehört dem Vermieter und wird dem Mieter kostenlos zum Gebrauch überlassen. Für Instandhaltungen und Reparaturen muss der Mieter aufkommen.“ Verstoß gegen Insthandhaltungspflicht Diese Regelung ist nach Ansicht des Amtsgerichts Besigheim (Urteil vom 22.06.2023, Az. 7 C 442/22) unwirksam.  Das Amtsgericht führt aus: "Zwar genießt der Mieter bei der wirksamen Vereinbarung einer Leihe vordergründig den Vorteil der kostenfreien Nutzung der Küche. Jedoch ist der Vermieter nicht daran gehindert, die Nutzung im Mietpreis einzukalkulieren. Ein solches Vorgehen könnte der Mieter kaum nachprüfen. Letztlich dient die formularmäßige Verleihung einer Einbauküche der verdeckten Abwälzung von Instandhaltungskosten der Mietsache auf den Mieter. Dies läuft der grundsätzlich den Vermieter treffenden Instandhaltungspflicht als einem in §§ 535 Abs. 1 S. 2, 538 BGB niedergelegten wesentlichen Grundsatz des Mietrechts zuwider." >> Zum Volltext des Urteils

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Als Vermieter ist es unerlässlich, die rechtlichen Aspekte rund um die Vermietung zu verstehen, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten und potenzielle Konflikte zu vermeiden. In unserem aktuellen Blogartikel beantworten wir 10 Häufige Fragen zum Mietrecht, z.B. Darf der Vermieter einen Schlüssel zur Wohnung einbehalten? Dürfen Sie als Vermieter die Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses betreten?Welche formalen Anforderungen an die Kündigung des Mietvertrages sind als Vermieter zu beachten?u.v.m. > Hier geht es zum Blogartikel: "Vermietung: 10 Häufige Fragen zum Mietrecht"

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.06.2023 (Az. VIII ZR 303/21) wie folgt entschieden: 1. Wenn der Hauptmieter zur Räumung verpflichtet ist und daher auch der Untermieter die Mietsache verlassen muss, stellen die Kosten der Ersatzunterkunft des Untermieters bis zum Zeitpunkt der zulässigen Kündigung durch den Hauptmieter einen ersatzfähigen Schaden dar. 2. Die Räumungsverpflichtung des Untermieters stellt einen Rechtsmangel im Sinne des Gesetzes zwischen Hauptmieter und Untermieter dar. Hauptmieter: Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung Im konkreten Fall wurden dem Hauptmieter vom Vermieter gekündigt, weil dieser ohne Erlaubnis untervermietet hatte und sich außerdem in Mietzahlungsverzug befand.  Nach einem Rechtsstreit war der Hauptmieter zur Räumung verpflichtet. Eine eigene Kündigung seines Untermieters durch den Hauptmieter war aber rechtlich zu diesem Zeitpunkt nicht möglich.  Die Sozialbehörde der Stadt Hamburg verlangt klageweise Schadensersatz für die zweijährige Unterbringung des Untermieters in einer Notunterkunft. Hauptmieter muss Schadensersatz leisten Der Bundesgerichtshof führt aus, dass in der Belastung mit den Kosten der Unterbringung in einer öffentlichen Einrichtung zur Vermeidung sonst drohender Obdachlosigkeit die durch den Hauptmieter begangene schuldhafte Vertragspflichtverletzung fort wirke.  Der Schaden stamme aus dem Bereich der Gefahren, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht bestehe.  Die Unterbringung der Untermieter sei Folge des Umstands gewesen, dass dieser als Leistungsempfänger von Sozialhilfe in Hamburg auf dem freien Wohnungsmarkt eine Wohnung nicht habe finden können und daher durch einen öffentlich-rechtlichen Träger in einer Notunterkunft zwecks Vermeidung von Obdachlosigkeit zugewiesen wurde. Nach dem in § 843 Abs. 4 BGB zum Ausdruck gekommenen allgemeinen Rechtsgedanken werde der Untermieter auch nicht deshalb von seiner Schadensersatzpflicht frei, weil dritte Personen dafür Sorge tragen, dass sich die Beeinträchtigung für den Betroffenen nicht nachhaltig auswirke. Höhe des Schadens Ersatzfähig seien allerdings nur die erforderlichen Kosten, was sowohl zu einer zeitlichen Begrenzung als auch zu einer Begrenzung der Höhe der Haftung führe. Der Mieter könne einen Schadensersatz wegen des entgangenen Gebrauchs der Mietsache grundsätzlich nur für den Zeitraum verlangen, in dem der Vermieter auch gegen seinen Willen am Mietvertrag hätte festgehalten werden können.  Die Ansprüche auf Erstattung der Mietdifferenz wegen der Mehrkosten einer Ersatzwohnung seien daher auf den Zeitraum bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer oder bis zur Wirksamkeit der ersten möglichen Kündigung durch den Vermieter beschränkt Zudem könne der Mieter nur die erforderlichen Mehrkosten, die ihm durch den Bezug einer anderweitigen angemessenen Unterkunft entstehen, ersetzt verlangen. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 28.06.2023 (Az. XII ZB 537/22) zu einem Gewerberaummietverhältnis muss sich der gekündigte Mieter auf eine Aufforderung des Vermieters zu seiner Bereitschaft, die Mieträume bei Vertragsende an den Vermieter herauszugeben, nicht erklären. Der Bundesgerichtshof sieht den Vermieter hier in keiner Sonderstellung zu anderen Gläubigern aus Vertragsverhältnissen. Die Entscheidung dürfte auch auf das Wohnraummietrecht übertragbar sein.  >> Zum Volltext der Entscheidung

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Ein Hahn, der zur Nachtzeit mit einer Lautstärke von mehr als 60 Dezibel kräht, ist nach Entscheidung des Landgerichts Mosbach vom 31.05.2023 (Az. 5 S 47/22) auch in einem ländlich geprägten Stadtteil nicht mehr zu dulden.  Der Halter ist daher verpflichtet, ein Hühnerhaus so abzudichten, dass nachts in der Uhrzeit zwischen 22 und 6 Uhr der zulässige Maximalpegel von 60 Dezibel nicht überschritten wird.  >> Zum Volltext des Urteils

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