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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23.08.2016 (Az. VIII ZR 23/16) seine Rechtsprechung bestätigt, nach der die Mietvertragsparteien im Formularmietvertrag auf Ihr Recht zur ordentlichen Kündigung für einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren verzichten können. Im konkreten Fall ging es um die Wirksamkeit folgender Klausel: „Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“ Der Bundesgerichtshof führt aus, dass diese Formulierung den Wortlaut der gesetzlichen Vorschrift des § 557a Abs. 3 BGB aufgreife. Auch für einen Formularmietvertrag müsse daher die verallgemeinerungsfähige Wertentscheidung des Gesetzgebers berücksichtigt werden.  Die verwendete Kündigungsausschlussklausel halte im Ergebnis einer durchzuführenden Inhaltskontrolle stand. Ausschlaggebend sei, dass die Kündigung erstmals „zum Ablauf dieses Zeitraums“ zulässig ist. Der Mieter müsse also nicht erst das Ende des Zeitraums abwarten, um anschließend wirksam kündigen zu können. Erst wenn das Kündigungsrecht nach Verstreichen der Vierjahresfrist möglich sein soll, werde die noch zulässige Bindung der Mietvertragsparteien von 4 Jahren überschritten. Jedes andere Verständnis sei angesichts der klaren und in sich widerspruchsfreien Regelung ausgeschlossen, so dass der Mieter im konkreten Fall noch weiter Miete zu zahlen hatte. 

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Das Amtsgericht München hat bereits mit jetzt rechtskräftigem Urteil vom 21.10.2015 (Az. 474 C 19302/15) über einen Sachverhalt entschieden, in dem ein Mieter den Lohn für die von ihm für den Vermieter geleistete Schwarzarbeit mit seiner Miete aufgerechnet hat. Im konkreten Fall hatte sich der Mieter auf Nachfrage seines Vermieters bereit erklärt, in einem weiteren Haus des Vermieters Schwarzarbeit für nachgewiesene 25 Stunden zu leisten. Der Mieter zahlte seine Miete für zwei Monate nicht, worauf der klagende Vermieter die fristlose Kündigung aussprach und gerichtlich die Räumung der Wohnung geltend machte. Der Mieter wehrte sich gegen die Räumung mit der Begründung, er habe für den Vermieter Schwarzarbeit im Wert von zwei Monatsmieten geleistet, die wie vereinbart mit der Miete aufzurechnen sei. Der Vermieter hielt dem entgegen, er habe die Ansprüche des Mieters aus der Schwarzarbeit bereits mit der Kaution in Höhe von 700,00 EUR verrechnet, die vom Mieter nicht gezahlt worden sei. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Räumung. Vermieter und Mieter hätten durch Ihre Vereinbarung gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit verstoßen, dieser Vertrag sei daher nichtig. Dem Mieter habe daher kein Anspruch auf Vergütung seiner geleisteten Schwarzarbeit zugestanden. Zwar könne er einen Ersatz für den Wert seiner erbrachten Arbeitsleistungen erlangen, da der Vermieter ansonsten unentgeltlich das vom Mieter Geleistete behalten dürfte. Bei der Schwarzarbeit seien aber erhebliche Abschläge vorzunehmen, da wegen der Nichtigkeit des Vertrages insbesondere keine vertraglichen Gewährleistungsansprüche gegeben seien. Da der Vermieter diesen Betrag erfolgreich mit der Kaution aufgerechnet habe, seien die Mietforderungen weiterhin fällig gewesen. 

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Der Hinweisbeschluss des Landgerichts Berlin vom 27.07.2016 (Az. 67 S 154/16) verdeutlicht das grundsätzliche Erfordernis der Abmahnung des Mieters vor Erklärung einer Kündigung. Im konkreten Fall hatte der Mieter dreimal seine Wohnung für Zeiträume von bis zu 7 Tagen entgeltlich an Touristen über das Internetportal „airbnb“ überlassen. Der Vermieter hatte daraufhin die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung ausgesprochen. Das Landgericht Berlin vertritt die Auffassung, dass die Kündigung unwirksam sei. Zwar sei der klagenden Vermieterin zuzustimmen, dass die dreifache verbotene Gebrauchsüberlassung einen sog. wichtigen Grund darstelle, der grundsätzlich zu einer fristlosen Kündigung berechtige. Allerdings sei der Mieter vorher nicht abgemahnt worden, was gesetzlich aber vorgesehen sei. Nach der maßgeblichen Vorschrift des § 543 Abs. 3 S. 2 BGB könne der Vermieter von einer Abmahnung nur dann absehen, wenn diese entweder offensichtlich keinen Erfolg verspreche oder aber besondere Gründe unter Abwägung der beiderseitigen Interessen dafür sprächen. Eine Abmahnung wäre hier aber gerade deshalb erfolgversprechend gewesen, weil der Mieter nach der Abmahnung sein Profil auf dem Internetportal hätte löschen können. Besondere Gründe könnten nach der Rechtsprechung nur dann angenommen werden, wenn über die unberechtigte Gebrauchsüberlassung hinaus weitere Umstände gegeben wären. Dies sei aber nicht der Fall gewesen. Zwar wurde durch das Verhalten des Mieters auch gegen das in Berlin geltende Zweckentfremdungsverbot verstoßen, dieser Verstoß unterstreiche aber nur die fehlende Berechtigung des Mieters und diene im Übrigen allein dem öffentlichen Interesse, führe aber nicht zu einer darüber hinausgehenden Verletzung von Vermieterinteressen.   Im Hinblick auf eine fristgemäße ordentliche Kündigung stelle die unerlaubte Untervermietung zwar eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mietvertrages dar. Jedoch mangele es vorliegend aufgrund der unterlassenen Abmahnung an einer hinreichenden Erheblichkeit der Pflichtverletzung, obwohl eine Abmahnung keine Formalvoraussetzung für die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung sei. 

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Welches für den Schimmel ursächliche Wohnverhalten der Mieter ist diesen rechtlich auch vorwerfbar? Mit dieser Frage hat sich das Landgericht Bochum in seinem Urteil vom 19.07.2016 (Az. I-11 S 33/16) beschäftigt. Grundsätzlich müsse der Vermieter bei einem Mangel der Mietsache wegen § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, also seiner Pflicht die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, den Mangel auch beseitigen. Bei Feuchtigkeit und Schimmelerscheinungen liege ein Mangel vor, da solche aus optischen und gesundheitlichen Gründen für die Mieter die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkten.  Im konkreten Fall waren durch ein Sachverständigengutachten bauseitsbedingte Gründe für die Schimmelbildung auszuschließen. Vielmehr wurde durch den Gutachter festgestellt, dass Ursache für die Feuchtigkeit eine nachts geschlossene Schlafzimmertür war, also ein Verhalten der Mieter. Das Gericht vertritt jedoch die Ansicht, dass dieses Verhalten den Mietern nicht vorwerfbar sei. Dies wäre nur der Fall, wenn die Mieter aufgrund ihres Wohnverhaltens mit der Bildung von Feuchtigkeit rechnen mussten. Insoweit sei auf das übliche und von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartende Lüftungsverhalten abzustellen. Das Offenhalten der Schlafzimmertür während der Nacht stelle jedoch kein übliches Lüftungsverhalten dar, da die Lüftung in der Regel über die Fenster erfolge. Die Mieter seien auch durch den Vermieter vorab nicht auf das erforderliche besondere Lüftungsverhalten hingewiesen worden. Grundsätzlich gilt, dass, soweit der Vermieter bauseitsbedingte Ursachen für die Schimmelbildung ausschließen kann, die Mieter den Nachweis führen müssen, dass ihr Verhalten nicht ursächlich ist. Hier war dies zwar der Fall, das Verhalten der Mieter war diesen aber im Rechtsinne nicht vorwerfbar. 

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Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung vom 09.11.2016 (Az. VIII ZR 73/16) mit der Frage befasst, ob schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten der Mieterin im Einzelfall zur Folge haben können, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB trotz einer erheblichen Pflichtverletzung der Mieterin nicht gegeben ist und diese Frage im Ergebnis bejaht.Zu den bei der Gesamtabwägung zu berücksichtigenden Umständen des Einzelfalls gehörten auch schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten der Mieterin. Im konkreten Fall handelte es sich bei der Mieterin um eine 97-jährige bettlägerige Frau. Der in demselben Gebäude und Stockwerk wohnende Betreuer der Mieterin hatte in mehren Schreiben an die Hausverwaltung grobe Beleidigungen gegenüber der Vermieterin geäußert. Diese hatte daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses der Frau ausgesprochen. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass ausdrücklich eine Abwägung der beiderseitigen Interessen und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls vorgeschrieben sei. Bestimmte Gesichtspunkte könnten daher nicht etwa auf das Vollstreckungsverfahren verschoben werden, wie es noch das Berufiungsgericht meinte.In diesem Fall könne die Abwägung daher ergeben, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten der Mieterin trotz einer erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliege.

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Im mit Urteil vom 24.08.2016 vom Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 261/15) entschiedenen Fall wurde zu den Voraussetzungen für den Ausschluss oder das Unwirksamwerden der fristlosen Vermieterkündigung wegen Zahlungsverzugs Stellung genommen. Im vorliegenden Sachverhalt hatte der Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe b) BGB dem klagenden Mieter fristlos gekündigt, weil der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug war, der die Miete für zwei Monate erreicht. Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass eine solche grundsätzlich berechtigte Kündigung nur unter bestimmten, gesetzlich aufgeführten Voraussetzungen unwirksam wird. Ein solcher Fall stelle § 543 Abs. 2 S. 2 BGB dar, wenn der Vermieter vorher – also vor Zugang der Kündigung – befriedigt werde. Einen weiteren Fall stelle § 543 Abs. 2 S. 3 BGB dar, wenn sich der Mieter von seiner Zahlungspflicht durch Aufrechnung befreien kann und diese Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erkläre. Schließlich werde die Kündigung wegen § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf vom zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage hinsichtlich der fälligen Miete und darüber hinausgehenden Nutzungsentschädigung befriedigt werde. Der Bundesgerichtshof betont, dass alle genannten Vorschriften dabei eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraussetzen. Ein kündbarer Vertrag bleibt dies also in allen anderen Fällen der Teilzahlung. Es komme daher nicht darauf an, dass der zur Kündigung berechtigende Rückstand im Zeitpunkt der Kündigung noch in der erforderlichen Höhe bestehe. Im vorliegenden Fall war die Kündigung wirksam, da der Mieter zu spät die Aufrechnung erklärt hatte und diese zudem nicht zu einem Gesamtausgleich hinsichtlich der rückständigen Miete geführt hatte.

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Das Landgericht München I hat mit Hinweisbeschluss vom 07.04.2016 (Az. 31 S 3878/16) eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters, bei Ende des Mietverhältnisses einen Kostenbeitrag zu seitens des Vermieters durchzuführenden Schönheitsreparaturen zu leisten, als unwirksame Quotenabgeltungsklausel beurteilt.Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 242/13) Quotenabgeltungsklauseln verworfen. Eine Quotenabgeltungsklausel verpflichtet den Mieter zur Zahlung anteiliger Renovierungskosten, wenn die Schönheitsreparaturen bei Vertragsende noch nicht fällig sind. Klauseln, die dem Mieter einer Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegen, dass das Mietverhältnis vor Fälligkeit der durch ihn zu leistenden Schönheitsreparaturen ende, benachteiligen den Mieter nach dem Bundesgerichtshof unangemessen. Das Landgericht nimmt bei Einstufung der oben beschriebenen Regelung als Quotenabgeltungsklausel insbesondere darauf Bezug, dass sie dem Mieter bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung ermögliche. Denn es sei für den durchschnittlichen und verständigen Mieter bei dem für die Beurteilung maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht erkennbar, welcher tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses, dessen Zeitpunkt noch nicht feststehe, unter Zugrundelegung seines möglicherweise Veränderungen unterworfenen individuellen Nutzungsverhaltens erreicht sein werde. Die empirische Prognose, wann voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten werde, sei nur aufgrund eines fiktiven Sachverhalts einzuschätzen.   Diese Grundsätze gelten nach Ansicht des Gerichts auch für den hier entschiedenen Fall, wenn von einem „Kostenbeitrag“ des Mieters die Rede ist, da es auf die Formulierung nicht entscheidend ankomme. Dass der Mieter zu  einer eigentlichen Schönheitsreparatur laut Mietvertrag – wie hier –  nicht verpflichtet sei, lasse die Klausel erst recht unangemessen erscheinen, zumal dem Mieter damit ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt werden könne. 

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Die Kosten für die Pflege des eine Wohnanlage umgebenden Parks können nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.02.2016 (Az. VIII ZR 33/15) dann nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn diese durch bauplanerische Bestimmungen oder den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind. In diesem Fall sei der erforderliche Bezug zur Mietsache nicht vorhanden. Grundsätzlich gehörten die Kosten für die Pflege einer Außenanlage zwar gemäß §  2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung als Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen zu den umlagefähigen Betriebskosten. Wenn jedermann die Nutzung der Fläche aber unabhängig davon gestattet sei, ob er eine Wohnung in der Anlage angemietet habe, könnten die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Nebenkosten den Mietern angelastet werden. Für die Annahme einer solchen öffentlichen Widmung kommt es nach Ansicht des Gerichts aber nicht etwa auf eine tatsächlich vorhandene Einzäunung, sondern auf die grundsätzliche Entscheidung der öffentlichen Zugänglichmachung durch Bauplanungsrecht oder den Vermieter an. Es sei daher ohne Bedeutung, dass der Park im privaten Eigentum stehe und in erster Linie den Mietern der Wohnanlage zugutekomme. Durch die vorhandene Widmung zur öffentlichen Nutzung fehle im Sinne der Legaldefinition der Betriebskosten der enge Bezug zur Mietsache, der über den gesetzlichen Wortlaut des bestimmungsgemäßen Gebrauchs vorausgesetzt werde.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.01.2016 (Az. VIII ZR 329/14) über den folgenden Sachverhalt entschieden: Die Beklagte ist Mieterin einer mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnung. In dem von ihr auch bewohnen Gebäude wird die in den Wohnungen verbrauchte Wärme sowohl durch Wärmemengenzähler als auch durch Heizkostenverteiler erfasst. Die auf Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung klagende Vermieterin brachte für die Heizungskosten bei den Wohnungen, die mit einem Mengenzähler ausgestattet sind, die im Abrechnungszeitraum verbrauchten Kilowattstunden von den vom Versorger angelieferten Kilowattstunden in Abzug. Der verbleibende Rest an Kilowattstunden wurde auf die mit den Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnungen umgelegt. Eine Vorerfassung des Verbrauchs der mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Nutzergruppe fand nicht statt. Die Mieterin kürzte den sich aus ihrer Abrechnung ergebenden Verbrauchskostenanteil um 15 Prozent. Der Bundesgerichtshof stellt fest, dass die Vermieterin nicht nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung abgerechnet hat. Es hätte zunächst der Verbrauchsanteil der jeweiligen Nutzergruppe vorerfasst und anschließend dieser Verbrauch auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden müssen. Die von der Mieterin vorgenommene Kürzung sei daher rechtmäßig erfolgt. Allerdings könne von der Vermieterin nicht verlangt werden, dass eine fehlerfreie Abrechnung vorgelegt werde, auf deren Grundlage durch die Mieterin dann die Kürzung zu erfolgen habe. Die Kürzung dürfe auf Basis der fehlerhaften Abrechnung vorgenommen werden. Es entspräche dem Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen. Dafür werde der Vermieter angehalten, den individuellen Verbrauch der Mieter darzustellen. Soweit dies wie hier annähernd der Fall sei, müsse keine neue Abrechnung erstellt werden, auf deren Grundlage dann eine Kürzung vorgenommen werden könne.

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Der Vermieter kann nach § 558a Abs. 1, 2 BGB ein Mieterhöhungsverlangen u.a. durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens begründen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 03.02.2016 (Az. VIII ZR 69/15) entschieden, dass im Fall der Beifügung eines solchen Gutachtens der Begründungspflicht des Vermieters grundsätzlich Genüge getan ist, wenn es Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird. Der Mieter müsse in die Lage versetzt werden, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und sie zumindest ansatzweise selbst nachprüfen können.  Der Sachverständige habe daher eine Aussage über die ortsübliche Vergleichsmiete zu treffen und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einzuordnen. Der Bundesgerichtshof stellt fest, dass das Gutachten keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten müsse. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens diene nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen und dem Mieter das Prozessrisiko abzunehmen. 

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