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Das Oberlandesgericht Nürnberg hat mit Urteil vom 30.01.2017 entschieden, dass eine Luftwärmepumpe einen Mindestabstand von 3 Metern zum Nachbargrundstück einhalten muss. Diese Abstandsfläche sei bauordnungsrechtlich vorgesehen, da von einer Wärmepumpe eine Wirkung wie von einem Gebäude ausgehe und daher rechtlich eine „andere Anlage“ im Sinne der maßgeblichen Vorschrift der bayerischen Bauordnung vorliege. Der klagende Nachbar konnte daher eine Beseitigung der bereits existierenden Anlage verlangen. Das Gericht ist der Auffassung, dass es nicht auf die Dimension der Anlage selbst, sondern auf deren Emissionen ankomme, die diese grundsätzlich verursache. Unabhängig vom Ausmaß der Geräusche, die von der Wärmepumpe ausgingen, seien diese jedenfalls geeignet, den Nachbarfrieden zu gefährden. Sinn und Zweck der Vorschriften über die einzuhaltenden Abstandsflächen sei aber insbesondere auch der Schutz des Verhältnisses der Nachbarn untereinander. Es komme jedoch nicht auf ein Verschulden Bauherren an. Auch Überbauvorschriften könnten nicht analog zur Anwendung kommen.  

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Ein Mieterhöhungsverlangen wegen durchgeführter Modernisierung ist unwirksam, wenn es vor vollständigem Abschluss einer Modernisierungsmaßnahme erfolgt. Nach Urteil des Amtsgerichts Nördlingen vom 27.01.2017 (Az. 2 C 799/14) ergibt sich schon aus dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB, dass der Vermieter eine Mieterhöhung erst nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen geltend machen kann. Nach der Entscheidung des Gerichts setze eine entsprechende Mieterhöhung voraus, dass die Modernisierungsmaßnahme insgesamt abgeschlossen sei. Von dem Erfordernis einer komplett abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahme vor Erklärung des Mieterhöhungsverlangens könne aus Mieterschutzgründen auch nicht etwa auf Grund eines geringen Umfangs der noch ausstehenden Maßnahmen abgewichen werden. Denn würde man dem Vermieter die Möglichkeit einer solch frühen Mieterhöhung zubilligen, müsse der Mieter durch die erhöhten Mietzahlungen in Vorleistung gehen, ohne dass der Vorteil der Modernisierung und damit die Grundlage der Mieterhöhung eintrete. Eine Mieterhöhung nach Baufortschritt sei zwar möglich, aber nur dann, wenn das Gesamtvorhaben aus mehreren selbständigen Maßnahmen bestehe, die der Mieter getrennt nutzen könne und sich der Vermieter die folgenden Erhöhungen jeweils ausdrücklich vorbehalte. Wolle der Vermieter in mehreren Abschnitten modernisieren, müsse sich dies schon aus der Modernisierungsankündigung ergeben. Von einer Gesamtmodernisierungsmaßnahme müsse dagegen ausgegangen werden, wenn diese nach Art, Umfang und Willen des Vermieters in einem einheitlich-abgrenzbaren und ggf. zeitlichen Zusammenhang erfolge. Dem Abschluss von Modernisierungsarbeiten stehe jedoch nicht entgegen, wenn noch Restarbeiten von Instandsetzungen zu erledigen seien. Entscheidend sei, dass die Wohnung wieder durch den Mieter nutzbar und eine tatsächliche Verbesserung auf Grund der Modernisierung eingetreten sei. 

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§ 546a Abs. 1 BGB gewährt dem Vermieter Schadensersatz für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache, wenn der Mieter die Wohnung nach Kündigung und Ende des Mietverhältnisses nicht zurück gibt. Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.01.2017 (Az. VIII ZR 17/16) kann der Vermieter nach Ablauf der Kündigungsfrist die ortsübliche Miete für die Höhe seines Anspruchs als Grundlage ansetzen. Das bedeutet, dass der Vermieter ab diesem Zeitpunkt eine solche Miethöhe verlangen kann, die ihm ein neuer Mieter zahlen würde. Einschränkungen, die etwa bei einer Mieterhöhung wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gelten, finden keine Anwendung.Im konkreten Fall hatte der Vermieter wirksam wegen Eigenbedarf gekündigt, die Mieter gaben die Wohnung aber erst nach 1,5 Jahren zurück und zahlten weithin die bisherige Miete. Sie sind zur Nachzahlung in Höhe des Differenzbetrages verurteilt worden.Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass die bisher gezahlte Miete nicht als Maßstab anzusetzen sei, da ansonsten der Zweck der gesetzlichen Regelung, Druck auf den Mieter zur Rückgabe der Mietsache auszuüben, vereitelt würde. Der Vermieter könne seinen Anspruch daher auch ohne vorherige Ankündigung rückwirkend geltend machen.  

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Im vom Amtsgericht München mit Urteil vom 08.09.2016 (Az. 422 C 6013/16) entschiedenen Fall hatte der Vermieter den Mietvertrag angefochten, weil die Mieterin nach Abschluss des Mietvertrages Angaben zur Vormiete verlangte, da ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse im Raum stehe. Der Vermieter meinte, die Miete sei vor Vertragsschluss ausdrücklich vereinbart worden. Die Mieterin habe also darüber arglistig getäuscht, die eigens mit ihr ausgehandelte Miete zahlen zu wollen, um die Wohnung zu erlangen. Nach Ansicht des Gerichts liegt ein Anfechtungsgrund jedoch nicht vor. In Betracht komme nur eine Täuschung durch Unterlassen. Eine dafür notwendige Aufklärungspflicht der Mieterin vor Vertragsschluss dahingehend, dass die zu vereinbarende Miete gegen die Mietpreisbremse verstoße, bestehe nicht. Eine solche Verpflichtung würde dazu führen, dass die Mietpreisbremse leer laufe. Gerade Mieter, die schon vor Vertragsschluss den Vermieter auf eine etwaige überhöhte Miete hinweisen würden, dürften mit hoher Wahrscheinlichkeit bereits vorab als Bewerber ausscheiden. Der Mieter könne sich auch noch Wochen nach Abschluss des Mietvertrages auf die Vorschriften zur Mietpreisbremse berufen, da es sich dabei um gesetzlich normierte Rechte handele.

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Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung vom 25.01.2017 (Az. VIII ZR 249/15) mit der Frage befasst, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung auch nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung über die Betriebskosten eine Nachforderung geltend machen kann, wenn der WEG-Verwalter verspätet abgerechnet hat. Nach dem Urteil ist dies nicht möglich. Grund sei, dass die Abrechnungspflicht nicht davon abhängig gemacht werden könne, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliege, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt wird. Eine solche Voraussetzung sei der Vorschrift nicht zu entnehmen, ergebe sich auch nicht aus den Gesetzesmaterialien oder der Gesetzessystematik und wäre insbesondere mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter und - durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten - rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen, nicht vereinbar. Zudem würde hierdurch der Mieter einer Eigentumswohnung in einer aus Sachgründen nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteilig. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung sei damit stets nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen. Damit könne ein Vermieter einer Eigentumswohnung, wenn die Hausverwaltung die WEG-Abrechnung verspätet erstellt hat, nach Ablauf der Jahresfrist nur dann noch eine Nachforderung geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten habe, was er aber konkret darlegen müsse. Hieran fehlte es. Denn es fehle jeder Vortrag dazu, was der Vermieter selbst veranlasst habe, nachdem für ihn im Laufe des Jahres erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötige, nicht rechtzeitig vorlegen würde.

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Der Vermieter genügt bei der Heizölbeschaffung dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit des § 556 Abs. 3 S. 1 BGB, wenn er Durchschnittspreise sichtet, um die Angemessenheit eines Angebots zu beurteilen. Nach einem jetzt vorliegenden Beschluss des Landgerichts Berlin vom 22.08.2016 (Az.18 S 1/16) können Mieter also nicht verlangen, dass der Vermieter das günstige am Markt verfügbare Angebot wahrnimmt. Denn der Vermieter sei gehalten, neben dem Preis auch weitere Kriterien, wie die Zuverlässigkeit des Anbieters oder dessen Erfahrung mit der Belieferung des konkreten Objekts, zu berücksichtigen. Im entschiedenen Sachverhalt hatte die Mieterin Nachzahlungen aus der Heizkostenabrechnung verweigert, da der Vermieter das Heizöl zu teuer eingekauft habe. Tatsächlich lag der Einkaufspreis im Mittelfeld. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot erkannte das Gericht jedoch nicht. 

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.01.2017 (Az. V ZR 96/16) entschieden, dass ein Wohnungseigentümer einen Fahrstuhl im gemeinschaftlichen Treppenhaus auf eigene Kosten auch dann nur mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer installieren darf, wenn er wegen einer körperlichen Behinderung zum Erreichen seiner Wohnung auf den Aufzug angewiesen ist. Grund sei, dass den übrigen Eigentümern ein Nachteil im Sinne des § 22  Abs. 1 WEG entstehe, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehe.  Ein Fahrstuhl sei nur mit erheblichen Eingriffen in die Bausubstanz machbar und verenge den im Treppenhaus zur Verfügung stehenden Platz erheblich. Auch könne die private Verkehrssicherungspflicht im Außenverhältnis zu Dritten Haftungsrisiken für die übrigen Wohnungseigentümer mit sich bringen. Allerdings ergebe die notwendige Interessenabwägung in der Regel, dass die Anbringung eines Treppenliftes – nicht aber eines Fahrstuhls- durch die anderen Eigentümer zu dulden sei, wenn der darauf angewiesene Eigentümer an einer erheblichen Gehbehinderung leide. 

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.12.2016 (Az. VIII ZR 49/16) die Klage eines Vermieters gegen seinen Mieter auf Schadensersatz wegen der durch einen Polizeieinsatz in der Wohnung notwendigen Reparaturen abgewiesen. Die Wohnung des Mieters wurde wegen des Verdachts des Handels mit Betäubungsmitteln polizeilich durchsucht. Dabei kam es zu einem Schaden an der Wohnungseingangstür. Der Mieter wurde von diesem strafrechtlichen Vorwurf freigesprochen, jedoch wegen des unerlaubten Besitzes von bei der Durchsuchung zufällig sichergestellten 26 Gramm Marihuana zu einer geringen Freiheitsstrafe verurteilt. Dieser Besitz von Betäubungsmitteln sei nicht nur strafrechtlich relevant, der Mieter habe damit auch gegen seinen mietvertragliche Obhutspflicht verstoßen. Bereits nach allgemeiner Lebenserfahrung müsse derjenige, der seine Wohnung als Aufbewahrungsort für illegale Betäubungsmittel nutze, damit rechnen, dass es aufgrund strafprozessualer Maßnahmen zu Schäden an der Wohnung komme. Im konkreten Fall fehle es aber an dem Ursachenzusammenhang zwischen dieser Pflichtverletzung und dem durch die Durchsuchung verursachten Schaden an der Wohnungseingangstür. Denn der der Durchsuchung zugrunde liegende Tatverdacht des unerlaubten Handels habe sich nicht bestätigt. Die Wohnung wäre auch durchsucht worden, wenn der Mieter das Betäubungsmittel nicht in der Wohnung aufbewahrt hätte. Dieses wurde nur zufällig gefunden. 

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Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 29.11.2016 (Az. 67 S 329/16) über einen Sachverhalt entschieden, in dem der Mieter die Miete für die Monate März, April und Mai und nach erfolgter Abmahnung auch die Miete für die Monate Juni und Juli geringfügig verspätet zahlte. Die darauf durch die Vermieterin erklärte außerordentliche sowie ordentliche Kündigung wurde durch das Gericht als unwirksam angesehen, da die Pflichtverletzung des Mieters nicht hinreichend erheblich gewesen sei. Die Erheblichkeit einer Pflichtverletzung sei im Rahmen einer umfassenden Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu klären. Dazu zählten vor allem die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zu Last zu legende Grad des Verschuldens. Im Rahmen der durchzuführenden Einzelfallabwägung sei in diesem Fall zu berücksichtigen, dass die Zahlungen jeweils nur mit geringer zeitlicher Verzögerung erfolgten und das störende Zahlungsverhalten nur einen kurzfristigen Zeitraum von wenigen Monaten betraf. Zudem seien die wirtschaftlichen Interessen der Vermieterin nicht gefährdet gewesen.  Das Mietverhältnis habe zuvor zwölf Jahre unbeanstandet bestanden. 

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Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 05.10.2016 (Az. VIII ZR 222/15) kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung darauf an, dass der Mieter seiner Bank den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag erteilt. Die Miete muss bis zu diesem Zeitpunkt also angewiesen, aber noch nicht auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein. Im konkreten Fall enthielt der Mietvertrag folgende übliche Klausel: „1. Die Gesamtmiete [...] ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter auf das Konto-Nr. [...] Sparkasse K. -B. [...] zu zahlen. [.] 3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an.“. Der Bundesgerichtshof nimmt auf § 556b Abs. 1 BGB Bezug, nach dem die Miete spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist und erklärt die verwendete Klausel für unwirksam. Schon dem Wortlaut lasse sich nicht zwingend entnehmen, dass die Zahlung am dritten Werktag eingegangen sein müsse. „Entrichten“ sei im allgemeinen Sprachgebrauch als Synonym für das Bezahlen eines Geldbetrages zu verstehen. Der Gesetzgeber habe bei Schaffung der Regelung nicht auf den Eingang der Miete beim Vermieter abstellen wollen. Nach Ansicht des Gerichts gelten daher die allgemeinen Regelungen der §§ 269 Abs. 1, 270 Abs. 1, 4 BGB, nach denen Geldschulden im Zweifel am Wohnsitz des Schuldners zu erfüllen sind. Der Mieter trage damit zwar die sog. Verlustgefahr, da er die Miete auf seine Gefahr und Kosten dem Vermieter zu übermitteln habe. Damit erfasst sei aber nicht die Gefahr, dass sich die Übermittlung der Miete verzögere, da Ort der Leistungshandlung der Wohnsitz des Mieters bleibe. Der Leistungserfolg, also die Gutschrift der Miete auf dem Vermieterkonto, gehöre nicht mehr zu der Leistungshandlung des Mieters. Nichts anderes könne aus dem Vorgaben der EU-Zahlungsverzugsrichtlinie hergeleitet werden. Die Richtlinie finde auf Mietverträge mit Verbrauchen keine Anwendung. Die gegenständliche Klausel des Mietvertrages sei daher wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, weil sie das Risiko von Verzögerungen entgegen der gesetzlichen Regelung auf den Mieter verlagere. Anders bleibt dies nur in der Geschäftsraummiete, bei der es für die Rechtzeitigkeit des Geldeingangs beim Vermieter ankommt. Diese ausdrücklich auf Kaufleute begrenzte Bewertung sei auf die Wohnraummiete nicht übertragbar, da der Miete in den Räumlichkeiten seinen Lebensmittelpunkt habe. Der Vermieter habe daher kein schutzwürdiges Interesse daran, den Mieter für Zahlungsverzögerungen verantwortlich zu machen, die auf Fehlleistungen eingeschalteter Zahlungsdienstleister beruhten.

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