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Der Bundesgerichtshof führt mit Beschluss vom 23.08.2016 (Az. VIII ZR 178/15) seine Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung des Vermieters fort.   Demnach ist der Vermieter wegen seiner sich aus dem Eigentumsrecht ergebenden Befugnis, von welchem Zeitpunkt an ein Wohnbedarf Anlass für eine Eigenbedarfskündigung geben soll, grundsätzlich frei. Dabei sei zu beachten, dass der Wunsch, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, nicht ausschließlich nach objektiven Kriterien zu bemessen sei. Der Eigennutzungswunsch des Vermieters müsse grundsätzlich respektiert werden. Dennoch sei der Frage nachzugehen, wann der die Eigenbedarfssituation auslösende Nutzungsentschluss gefasst worden sei, wenn wenige Monate vor dem geltend gemachten Eigenbedarf eine geeignete Alternativwohnung frei geworden ist, die dann aber weitervermietet wurde. Denn wenn ein bereits endgültig feststehender Nutzungsentschluss nicht in einer vergleichbaren und freigewordenen Wohnung im selben Anwesen realisiert, sondern erst nach der Weitervermietung einer solchen Alternativwohnung in die Tat umgesetzt worden wäre, könne dies Zweifel an der vom Richter zu prüfenden Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches aufkommen lassen. Wenn der Nutzungsentschluss schon vor der Weitervermietung der freigewordenen Alternativwohnung gefasst werde, könne von einer Rechtsmissbräuchlichkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung ausgegangen werden, wenn der Vermieter seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche auch in der Alternativwohnung hätte befriedigen können. Die Eigenbedarfskündigung sei dann unwirksam.

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Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 20.07.2016 (Az. VIII ZR 263/14) seine Rechtsprechung zur Fälligkeit des Anspruchs des Mieters auf Rückgabe der Kaution fortgeführt. Dem Mieter, der eine Mietsicherheit geleistet habe, stehe frühestens nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zu. Dieser Anspruch werde erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters entfallen sei, also zu dem Zeitpunkt, in welchem dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustünden, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann. Einen festen Fälligkeitszeitpunkt gebe es damit nicht. Der Bundesgerichtshof hat weiter erstmals entschieden, dass Nachforderungen des Vermieters aus Betriebskostenabrechnungen sog. wiederkehrende Leistungen darstellen.Die Miete sei nach bestimmten Zeitabschnitten zu entrichten. Zur Miete sei aber auch die Vorauszahlung auf die für das jeweilige Jahr zu erwartenden Betriebskosten zu zählen. Bisher war das streitig. Der Charakter als wiederkehrende Leistung sei nicht dadurch zu verneinen, dass Betriebskostenzahlungen des Mieters als Saldo einer Betriebskostenabrechnung verlangt würden. Die sich daraus ergebenden, üblicherweise von Jahr zu Jahr schwankenden, Zahlungen seien wiederkehrend zu erbringen, da der Vermieter jährlich über die Betriebskosten abzurechnen habe. Die rechtliche Folge sei, dass sich der Vermieter wegen § 216 Abs. 3 BGB nicht aus der Mietsicherheit befriedigen könne, wenn die geltend gemachten Betriebskostennachforderungen bereits verjährt sind. Der mit dieser Regelung verfolgte Zweck bestehe darin, dass hinsichtlich wiederkehrender Leistungen für die Befriedigung des Gläubigers aus einer Sicherheit nur ein begrenzter Zeitraum zur Verfügung stehen solle.

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Das Landgericht Kempten hat mit Urteil vom 08.04.2016 (Az. 52 S 2137/15) entschieden, dass der Vermieter nicht ohne Zustimmung des Mieters den Kabel- durch Satellitenempfang ersetzen kann. Im konkreten Fall war im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt, dass die Wohnung über einen Kabelanschluss verfügt. Es war also vertraglich vereinbart, dass die Mietsache über eine bestimmte Empfangsmöglichkeit verfügt. Inhalt der Leistungspflicht des beklagten Vermieters sei dann die Bereitstellung eines Kabelanschlusses in Form eines entsprechenden Kabelsignals, das in der Wohnung des klagenden Mieters ankomme. Der Vermieter müsse also den Fortbestand der vereinbarten Empfangsmöglichkeit auch dann gewährleisten, wenn er schon Maßnahmen zum Austausch getroffen habe und dadurch ein Rückbau erforderlich werde. Eine einseitige Vertragsänderung dahingehend, dass eine Versorgung nunmehr alleine über eine von dem Vermieter installierte Satellitenanlage erfolge, sei daher nicht zulässig. Eine einvernehmliche Änderung liege jedoch nicht vor.Das Gericht erkennt zwar, dass die Inbetriebnahme einer Satellitenanlage eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der gesetzlichen Vorschriften darstellen kann. Dann müsste der klagende Mieter die Installation dulden. Allerdings seien dazu eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung und der Ablauf der Ankündigungsfrist erforderlich. Dies sei im konkreten Fall aber nicht geschehen. 

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Die Stadt Münster hatte gegenüber dem Eigentümer eines Grundstücks am 12.08. 2016 verfügt, den auf seinem Grundstück gelagerten Abfall entsorgen zu lassen bzw. der städtischen Entsorgungseinrichtung zu überlassen. Für den Fall, dass der Verfügung nicht bis zum 24.08.2016 nachgekommen werde, wurde die Beseitigung des Abfalls im Wege der Ersatzvornahme durch einen beauftragten Unternehmer angedroht. Der Eilantrag des betroffenen Grundstückseigentümers gegen diesen Bescheid blieb ohne Erfolg. Das Verwaltungsgericht Münster bestätigte mit Beschluss vom 24.08.2016 (Az. 7 L 1222/16), dass die gelagerten Gegenstände zu entsorgen seien. Die in der Verfügung näher bezeichneten Gegenstände wie Plastiktüten, Einrichtungsgegenstände, Verpackungsmaterial und organische Stoffe stellten Abfälle gemäß den maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften dar. Es sei nicht davon auszugehen, dass die Gegenstände, welche auf dem Grundstück gelagert würden, noch entsprechend ihrer eigentlichen Zweckbestimmung verwendet würden. Das Gericht vertritt die Ansicht, dass die Gegenstände geeignet seien, das Allgemeinwohl zu gefährden. Denn durch die Lagerung von organischen Abfällen könnten Schädlinge angezogen werden und giftige Gase austreten. An die Auflistung der Gegenstände in der Verfügung der Stadt seien auch keine zu großen Anforderungen zu stellen, da an die genaue Bezeichnung schon aufgrund der anhaltenden Sammlung nicht genau möglich sei. Im konkreten Fall tritt nach Ansicht des Gerichts das private hinter dem öffentlichen Interesse zurück. Es sei zu befürchten, dass durch den derzeitigen Zustand das Wohl des Eigentümers selbst als auch das seiner Nachbarn gefährdet sei. Das Interesse des Eigentümers, möglicherweise Gegenstände von Wert zu erhalten, wiege weniger schwer, weil er wichtige Gegenstände noch aussortieren könne. 

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Das Amtsgericht Gelsenkirchen hat mit Urteil vom 27.04.2016 (Az. 202 C 3/16) entschieden, dass eine wirksame Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung nicht nach den Vorschriften über den Fernabsatz widerrufen werden kann.Die in den beiden Erdgeschosswohnungen eines Mehrfamilienhauses wohnenden Mietparteien unterzeichneten eine Zustimmungserklärung zur Erhöhung der monatlichen Grundmiete ihrer beiden Wohnungen. Diese haben sie einige Tage später widerrufen. Auch wenn der Vermieter in notwendiger Textform die Zustimmung zur Mieterhöhung verlange und die betroffene Mietpartei dieser zustimme, bedeutet dies nach Ansicht des Gerichts nicht, dass es sich um ein Fernabsatzgeschäft handelt. Insbesondere Briefwechsel über Mieterhöhungen zählten nicht zu Fernabsatzgeschäften. Vertragsänderungen bedürften zwar der Textform, es bedeute aber nicht, dass alle Erklärungen in Textform auch widerruflich seien. Zur Annahme eines Fernabsatzgeschäftes bedürfe es zusätzlicher Anforderungen, wie z.B. dem Umstand, dass die Zustimmung im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems erfolge.  Zudem hätten die Beklagten die ihnen zustehende Frist von zwei Monaten nutzen können, um eine angemessene Entscheidung zu treffen. Grundsätzlich gelte: Wer ein Dokument unterzeichne, ohne sich dessen Bedeutung zu vergegenwärtigen, müsse sich an seiner Unterschrift festhalten lassen.

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Mit Urteil vom 11.07.2016 (Az. 4 K 11/16.NW) hat das Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße entschieden, dass ein Grundstücksnachbar Müllbehältnisse in der Nähe der gemeinsamen Grundstücksgrenze hinnehmen muss. Ein Anspruch auf ein Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde auf Untersagung der Nutzung wurde verneint. Die klagende Nachbarin war der Ansicht, dass die auf dem Nachbargrundstück erforderlichen Stellplätze teilweise zweckentfremdet und zum Abstellen von Mülltonnen genutzt würden. Insbesondere an warmen Tagen gehe von diesen eine unzumutbare Geruchsbelästigung aus. Das Verwaltungsgericht folgte der Rechtsansicht der Klägerin nicht. Es bedürfe keiner Entscheidung darüber, ob die zum Abstellen der Behältnisse genutzte Parkplatzfläche gegen die maßgebliche Vorschrift der rheinland-pfälzischen Landesbauordnung verstoße. Diese sei nicht nachbarschützend, sondern sei an die Gemeinde gerichtet, da die Stellplatzvorschriften die Sicherheit und Leichtigkeit des öffentlichen Straßenverkehrs ermöglichen sollen. Die Mülltonnen hielten auch den Mindestabstand zum Nachbargrundstück ein. Die Landesbauordnung sehen Plätze an „geeigneter Stelle“ vor. Offene Dungstätten müssten gesetzlich einen Abstand von 2 Metern zur Grundstücksgrenze einhalten. Der hier gegebene Abstand von mehr als 2 Metern bei geschlossenen Abfallbehältern sei daher in jedem Fall ausreichend. Das Gericht führt aus, dass auch kein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme vorliege. Ein Grundstücksnachbar habe Müllbehältnisse in der Nähe der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu dulden, zumal Geruchsbelästigungen bei Nutzung ordnungsgemäßer Lagerbehälter ausgeschlossen sein dürften. Ein Bauherr sei nach der Rechtsprechung auch nicht verpflichtet, die dem jeweiligen Nachbarn verträglichste und günstigste Lösung zu wählen. Etwas anderes könne nur gelten, wenn die Anordnung von Mülltonnen keinem anderen Zweck als der Schädigung des Nachbarn diente und der Grundstückseigentümer kein schutzwürdiges Interesse verfolge. Dafür seien aber keine Anhaltspunkte ersichtlich. 

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Der Berliner Mietspiegel 2015 wurde vom Landgericht Berlin in zwei Berufungsverfahren (Urteil vom 07.07.2016, Az. 67 S 72/16 und Urteil vom 09.08.2016, Az. 18 S 111/15) als einfacher Mietspiegel zur Anwendung gebracht. Es wurde ausdrücklich offen gelassen, ob der Mietspiegel als qualifiziert im Sinne der gesetzlichen Vorgaben anzusehen ist. Er ist nach den Entscheidungen jedenfalls ausreichend, um ihn als einfachen Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Der Mietspiegel sei vom Land Berlin sowie von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt, was bereits nach der Lebenserfahrung dafür spreche, dass die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abgebildet werde. Das Gericht sieht zwar den Umstand, dass die Interessenvertreter der Vermieter den Mietspiegel – anders als noch 2013 – nicht mehr umfassend anerkennen. Besonderer Bedeutung wird aber der Anerkennung durch das Land Berlin zugemessen sowie der weitgehenden praktischen Akzeptanz. Auch aufgrund der Entstehungsgeschichte des Mietspiegels könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Daten unter Verstoß gegen anerkannte wissenschaftliche Grundsätze erhoben worden wären. Denn es sei davon auszugehen, dass derartige Mängel bereits den durch ihre Sachkunde ausgewiesenen Erstellern offenbar geworden wären. Eine andere Beurteilung käme nach Ansicht des Gerichts nur dann in Betracht, wenn wissenschaftliche Bedenken in der Entstehungsphase nicht zur Kenntnis genommen oder unterdrückt worden wären. Dies sei aber ausweislich der dokumentierten Erstellungshistorie nicht ersichtlich. In beiden Verfahren konnten sich die klagenden Vermieter mit einer Mieterhöhung daher durchsetzen.

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Nach einem Urteil des Amtsgerichts München vom 02.05.2016 (Az. 122 C 31597/15) ist ein privater Grundstückseigentümer grundsätzlich berechtigt, ein auf seinem Grundstück parkendes Kfz sofort abschleppen zu lassen. Die Maßnahme muss sich nicht an dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit messen lassen, wie dies etwa öffentliche Stellen zu beachten haben. Indem ein Falschparker sein Fahrzeug auf dem nicht der Öffentlichkeit gewidmeten Grundstück abstelle, verletze er Eigentum und Besitz hinsichtlich des Grundstücks. Daher sei das von der in diesem Fall beklagten Eigentümerin veranlasste Abschleppen rechtmäßig, denn das Abschleppen beende die widerrechtliche Besitzentziehung sofort. Der private Eigentümer sei im Gegensatz zu behördlichen Tätigkeiten nicht an den grundrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz gebunden. Demnach sei es der Beklagten auch nicht zuzumuten gewesen, bei einem ihr völlig unbekannten Kfz-Halter anzurufen, mit dem sie in keinem geschäftlichen Kontakt stand. Anders könnte dies nur etwa bei einem Kundenparkplatz zu beurteilen sein. Der hinter der Windschutzscheibe angebrachte Zettel des Halters lasse auch nicht darauf schließen, dass er sich im Falle eines Anrufs sofort wieder am Fahrzeug einfinden werde. Der private Eigentümer dürfe daher das effektivste zur Verfügung stehende Mittel wählen, um die mit dem Falschparken verbundene sog. verbotene Eigenmacht sofort zu beenden.  Die ihm dadurch entstehenden Kosten eines Abschleppunternehmens kann er als Schadensersatz ersetzt verlangen. 

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Das Bundeskartellamt hat einem Factory Outlet Center mit jetzt rechtskräftigem Beschluss vom 26.02.2015 untersagt, in den Verträgen mit seinen Mietern sogenannte Radiusklauseln zu verwenden, soweit diese über eine Luftlinie von 50 km hinausgehen.Diese Klauseln verbieten es Mietern, in dem vertraglich festgelegten Umkreis ein weiteres Outlet-Geschäft zu eröffnen. Factory Outlet Center sind Verkaufsstätten, in denen Hersteller ihre Markenartikel verbilligt anbieten. Sie werden von einem Betreiber zentral geplant, realisiert und verwaltet.  Nach Ansicht des Bundeskartellamts sei die Wettbewerbsverbotsklausel in ihrem bisher praktizierten Umfang von 150 km weder notwendig zur Durchführung der Mietverträge noch verhältnismäßig. Vielmehr ziele ein solch weitgehendes Wettbewerbsverbot darauf ab, den Wettbewerb zwischen dem vermietenden Factory Outlet Center und seinen Mitbewerbern zu beschränken. Das Bundeskartellamt hat dem betroffenen Factory Outlet Center sowohl die künftige Verwendung von Radiusklauseln mit einem Luftradius von mehr als 50 km verboten als auch die Durchsetzung bereits vereinbarter Klauseln gegenüber den aktuellen Mietern insoweit verboten. Die Entscheidung ist rechtskräftig, da die letztinstanzliche Beschwerde vor dem Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 07.06.2016 (Az. KVZ 53/15) zurückgewiesen wurde, wenn auch im Wesentlichen aus formalen Gründen. 

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Sog. Freizeichnungsklauseln in Wohnraummietverträgen sind nach einem Beschluss des Landgerichts Karlsruhe vom 23.06.2016 (Az. 9 T 56/16) wirksam.Eine Regelung in Formularmietverträgen, nach denen sich der Vermieter zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen freizeichnet, stellten keine unangemessene Benachteiligung im Sinne der gesetzlichen Vorschriften zur Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen dar. Dies gelte jedenfalls dann, wenn die Regelung isoliert betrachtet werde, also der Mietvertrag keine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vornehme. Eine Freizeichnungsklausel sei darüber hinaus auch dann wirksam, wenn sie gleichzeitig mit einer wirksamen Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart ist.Das Gericht geht in diesem Zusammenhang auf die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein, nach der die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter dann wirksam ist, wenn die Wohnräume an den Mieter renoviert übergeben werden oder wenn dem Mieter bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung ein angemessener Ausgleich zur Verfügung gestellt wird. Berufe sich der Mieter – wie im konkreten Fall – jedoch auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, obliege es ihm zu beweisen, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde.Die Verträge des Vermieterverein e.V. berücksichtigen diese Rechtsprechung bereits. Bei Fragen steht Ihnen die Bundesgeschäftsstelle oder Ihre lokale Geschäftsstelle gerne zur Verfügung. Zum Volltext des Urteils.

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