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Das Landgericht München I hat mit Hinweisbeschluss vom 07.04.2016 (Az. 31 S 3878/16) eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters, bei Ende des Mietverhältnisses einen Kostenbeitrag zu seitens des Vermieters durchzuführenden Schönheitsreparaturen zu leisten, als unwirksame Quotenabgeltungsklausel beurteilt.Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 242/13) Quotenabgeltungsklauseln verworfen. Eine Quotenabgeltungsklausel verpflichtet den Mieter zur Zahlung anteiliger Renovierungskosten, wenn die Schönheitsreparaturen bei Vertragsende noch nicht fällig sind. Klauseln, die dem Mieter einer Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegen, dass das Mietverhältnis vor Fälligkeit der durch ihn zu leistenden Schönheitsreparaturen ende, benachteiligen den Mieter nach dem Bundesgerichtshof unangemessen. Das Landgericht nimmt bei Einstufung der oben beschriebenen Regelung als Quotenabgeltungsklausel insbesondere darauf Bezug, dass sie dem Mieter bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung ermögliche. Denn es sei für den durchschnittlichen und verständigen Mieter bei dem für die Beurteilung maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht erkennbar, welcher tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses, dessen Zeitpunkt noch nicht feststehe, unter Zugrundelegung seines möglicherweise Veränderungen unterworfenen individuellen Nutzungsverhaltens erreicht sein werde. Die empirische Prognose, wann voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten werde, sei nur aufgrund eines fiktiven Sachverhalts einzuschätzen.   Diese Grundsätze gelten nach Ansicht des Gerichts auch für den hier entschiedenen Fall, wenn von einem „Kostenbeitrag“ des Mieters die Rede ist, da es auf die Formulierung nicht entscheidend ankomme. Dass der Mieter zu  einer eigentlichen Schönheitsreparatur laut Mietvertrag – wie hier –  nicht verpflichtet sei, lasse die Klausel erst recht unangemessen erscheinen, zumal dem Mieter damit ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt werden könne. 

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Die Kosten für die Pflege des eine Wohnanlage umgebenden Parks können nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.02.2016 (Az. VIII ZR 33/15) dann nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn diese durch bauplanerische Bestimmungen oder den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind. In diesem Fall sei der erforderliche Bezug zur Mietsache nicht vorhanden. Grundsätzlich gehörten die Kosten für die Pflege einer Außenanlage zwar gemäß §  2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung als Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen zu den umlagefähigen Betriebskosten. Wenn jedermann die Nutzung der Fläche aber unabhängig davon gestattet sei, ob er eine Wohnung in der Anlage angemietet habe, könnten die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Nebenkosten den Mietern angelastet werden. Für die Annahme einer solchen öffentlichen Widmung kommt es nach Ansicht des Gerichts aber nicht etwa auf eine tatsächlich vorhandene Einzäunung, sondern auf die grundsätzliche Entscheidung der öffentlichen Zugänglichmachung durch Bauplanungsrecht oder den Vermieter an. Es sei daher ohne Bedeutung, dass der Park im privaten Eigentum stehe und in erster Linie den Mietern der Wohnanlage zugutekomme. Durch die vorhandene Widmung zur öffentlichen Nutzung fehle im Sinne der Legaldefinition der Betriebskosten der enge Bezug zur Mietsache, der über den gesetzlichen Wortlaut des bestimmungsgemäßen Gebrauchs vorausgesetzt werde.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.01.2016 (Az. VIII ZR 329/14) über den folgenden Sachverhalt entschieden: Die Beklagte ist Mieterin einer mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnung. In dem von ihr auch bewohnen Gebäude wird die in den Wohnungen verbrauchte Wärme sowohl durch Wärmemengenzähler als auch durch Heizkostenverteiler erfasst. Die auf Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung klagende Vermieterin brachte für die Heizungskosten bei den Wohnungen, die mit einem Mengenzähler ausgestattet sind, die im Abrechnungszeitraum verbrauchten Kilowattstunden von den vom Versorger angelieferten Kilowattstunden in Abzug. Der verbleibende Rest an Kilowattstunden wurde auf die mit den Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnungen umgelegt. Eine Vorerfassung des Verbrauchs der mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Nutzergruppe fand nicht statt. Die Mieterin kürzte den sich aus ihrer Abrechnung ergebenden Verbrauchskostenanteil um 15 Prozent. Der Bundesgerichtshof stellt fest, dass die Vermieterin nicht nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung abgerechnet hat. Es hätte zunächst der Verbrauchsanteil der jeweiligen Nutzergruppe vorerfasst und anschließend dieser Verbrauch auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden müssen. Die von der Mieterin vorgenommene Kürzung sei daher rechtmäßig erfolgt. Allerdings könne von der Vermieterin nicht verlangt werden, dass eine fehlerfreie Abrechnung vorgelegt werde, auf deren Grundlage durch die Mieterin dann die Kürzung zu erfolgen habe. Die Kürzung dürfe auf Basis der fehlerhaften Abrechnung vorgenommen werden. Es entspräche dem Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen. Dafür werde der Vermieter angehalten, den individuellen Verbrauch der Mieter darzustellen. Soweit dies wie hier annähernd der Fall sei, müsse keine neue Abrechnung erstellt werden, auf deren Grundlage dann eine Kürzung vorgenommen werden könne.

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Der Vermieter kann nach § 558a Abs. 1, 2 BGB ein Mieterhöhungsverlangen u.a. durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens begründen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 03.02.2016 (Az. VIII ZR 69/15) entschieden, dass im Fall der Beifügung eines solchen Gutachtens der Begründungspflicht des Vermieters grundsätzlich Genüge getan ist, wenn es Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird. Der Mieter müsse in die Lage versetzt werden, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und sie zumindest ansatzweise selbst nachprüfen können.  Der Sachverständige habe daher eine Aussage über die ortsübliche Vergleichsmiete zu treffen und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einzuordnen. Der Bundesgerichtshof stellt fest, dass das Gutachten keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten müsse. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens diene nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen und dem Mieter das Prozessrisiko abzunehmen. 

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Der Bundesgerichtshof führt mit Beschluss vom 23.08.2016 (Az. VIII ZR 178/15) seine Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung des Vermieters fort.   Demnach ist der Vermieter wegen seiner sich aus dem Eigentumsrecht ergebenden Befugnis, von welchem Zeitpunkt an ein Wohnbedarf Anlass für eine Eigenbedarfskündigung geben soll, grundsätzlich frei. Dabei sei zu beachten, dass der Wunsch, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, nicht ausschließlich nach objektiven Kriterien zu bemessen sei. Der Eigennutzungswunsch des Vermieters müsse grundsätzlich respektiert werden. Dennoch sei der Frage nachzugehen, wann der die Eigenbedarfssituation auslösende Nutzungsentschluss gefasst worden sei, wenn wenige Monate vor dem geltend gemachten Eigenbedarf eine geeignete Alternativwohnung frei geworden ist, die dann aber weitervermietet wurde. Denn wenn ein bereits endgültig feststehender Nutzungsentschluss nicht in einer vergleichbaren und freigewordenen Wohnung im selben Anwesen realisiert, sondern erst nach der Weitervermietung einer solchen Alternativwohnung in die Tat umgesetzt worden wäre, könne dies Zweifel an der vom Richter zu prüfenden Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches aufkommen lassen. Wenn der Nutzungsentschluss schon vor der Weitervermietung der freigewordenen Alternativwohnung gefasst werde, könne von einer Rechtsmissbräuchlichkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung ausgegangen werden, wenn der Vermieter seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche auch in der Alternativwohnung hätte befriedigen können. Die Eigenbedarfskündigung sei dann unwirksam.

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Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 20.07.2016 (Az. VIII ZR 263/14) seine Rechtsprechung zur Fälligkeit des Anspruchs des Mieters auf Rückgabe der Kaution fortgeführt. Dem Mieter, der eine Mietsicherheit geleistet habe, stehe frühestens nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zu. Dieser Anspruch werde erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters entfallen sei, also zu dem Zeitpunkt, in welchem dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustünden, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann. Einen festen Fälligkeitszeitpunkt gebe es damit nicht. Der Bundesgerichtshof hat weiter erstmals entschieden, dass Nachforderungen des Vermieters aus Betriebskostenabrechnungen sog. wiederkehrende Leistungen darstellen.Die Miete sei nach bestimmten Zeitabschnitten zu entrichten. Zur Miete sei aber auch die Vorauszahlung auf die für das jeweilige Jahr zu erwartenden Betriebskosten zu zählen. Bisher war das streitig. Der Charakter als wiederkehrende Leistung sei nicht dadurch zu verneinen, dass Betriebskostenzahlungen des Mieters als Saldo einer Betriebskostenabrechnung verlangt würden. Die sich daraus ergebenden, üblicherweise von Jahr zu Jahr schwankenden, Zahlungen seien wiederkehrend zu erbringen, da der Vermieter jährlich über die Betriebskosten abzurechnen habe. Die rechtliche Folge sei, dass sich der Vermieter wegen § 216 Abs. 3 BGB nicht aus der Mietsicherheit befriedigen könne, wenn die geltend gemachten Betriebskostennachforderungen bereits verjährt sind. Der mit dieser Regelung verfolgte Zweck bestehe darin, dass hinsichtlich wiederkehrender Leistungen für die Befriedigung des Gläubigers aus einer Sicherheit nur ein begrenzter Zeitraum zur Verfügung stehen solle.

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Das Landgericht Kempten hat mit Urteil vom 08.04.2016 (Az. 52 S 2137/15) entschieden, dass der Vermieter nicht ohne Zustimmung des Mieters den Kabel- durch Satellitenempfang ersetzen kann. Im konkreten Fall war im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt, dass die Wohnung über einen Kabelanschluss verfügt. Es war also vertraglich vereinbart, dass die Mietsache über eine bestimmte Empfangsmöglichkeit verfügt. Inhalt der Leistungspflicht des beklagten Vermieters sei dann die Bereitstellung eines Kabelanschlusses in Form eines entsprechenden Kabelsignals, das in der Wohnung des klagenden Mieters ankomme. Der Vermieter müsse also den Fortbestand der vereinbarten Empfangsmöglichkeit auch dann gewährleisten, wenn er schon Maßnahmen zum Austausch getroffen habe und dadurch ein Rückbau erforderlich werde. Eine einseitige Vertragsänderung dahingehend, dass eine Versorgung nunmehr alleine über eine von dem Vermieter installierte Satellitenanlage erfolge, sei daher nicht zulässig. Eine einvernehmliche Änderung liege jedoch nicht vor.Das Gericht erkennt zwar, dass die Inbetriebnahme einer Satellitenanlage eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der gesetzlichen Vorschriften darstellen kann. Dann müsste der klagende Mieter die Installation dulden. Allerdings seien dazu eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung und der Ablauf der Ankündigungsfrist erforderlich. Dies sei im konkreten Fall aber nicht geschehen. 

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Die Stadt Münster hatte gegenüber dem Eigentümer eines Grundstücks am 12.08. 2016 verfügt, den auf seinem Grundstück gelagerten Abfall entsorgen zu lassen bzw. der städtischen Entsorgungseinrichtung zu überlassen. Für den Fall, dass der Verfügung nicht bis zum 24.08.2016 nachgekommen werde, wurde die Beseitigung des Abfalls im Wege der Ersatzvornahme durch einen beauftragten Unternehmer angedroht. Der Eilantrag des betroffenen Grundstückseigentümers gegen diesen Bescheid blieb ohne Erfolg. Das Verwaltungsgericht Münster bestätigte mit Beschluss vom 24.08.2016 (Az. 7 L 1222/16), dass die gelagerten Gegenstände zu entsorgen seien. Die in der Verfügung näher bezeichneten Gegenstände wie Plastiktüten, Einrichtungsgegenstände, Verpackungsmaterial und organische Stoffe stellten Abfälle gemäß den maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften dar. Es sei nicht davon auszugehen, dass die Gegenstände, welche auf dem Grundstück gelagert würden, noch entsprechend ihrer eigentlichen Zweckbestimmung verwendet würden. Das Gericht vertritt die Ansicht, dass die Gegenstände geeignet seien, das Allgemeinwohl zu gefährden. Denn durch die Lagerung von organischen Abfällen könnten Schädlinge angezogen werden und giftige Gase austreten. An die Auflistung der Gegenstände in der Verfügung der Stadt seien auch keine zu großen Anforderungen zu stellen, da an die genaue Bezeichnung schon aufgrund der anhaltenden Sammlung nicht genau möglich sei. Im konkreten Fall tritt nach Ansicht des Gerichts das private hinter dem öffentlichen Interesse zurück. Es sei zu befürchten, dass durch den derzeitigen Zustand das Wohl des Eigentümers selbst als auch das seiner Nachbarn gefährdet sei. Das Interesse des Eigentümers, möglicherweise Gegenstände von Wert zu erhalten, wiege weniger schwer, weil er wichtige Gegenstände noch aussortieren könne. 

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Das Amtsgericht Gelsenkirchen hat mit Urteil vom 27.04.2016 (Az. 202 C 3/16) entschieden, dass eine wirksame Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung nicht nach den Vorschriften über den Fernabsatz widerrufen werden kann.Die in den beiden Erdgeschosswohnungen eines Mehrfamilienhauses wohnenden Mietparteien unterzeichneten eine Zustimmungserklärung zur Erhöhung der monatlichen Grundmiete ihrer beiden Wohnungen. Diese haben sie einige Tage später widerrufen. Auch wenn der Vermieter in notwendiger Textform die Zustimmung zur Mieterhöhung verlange und die betroffene Mietpartei dieser zustimme, bedeutet dies nach Ansicht des Gerichts nicht, dass es sich um ein Fernabsatzgeschäft handelt. Insbesondere Briefwechsel über Mieterhöhungen zählten nicht zu Fernabsatzgeschäften. Vertragsänderungen bedürften zwar der Textform, es bedeute aber nicht, dass alle Erklärungen in Textform auch widerruflich seien. Zur Annahme eines Fernabsatzgeschäftes bedürfe es zusätzlicher Anforderungen, wie z.B. dem Umstand, dass die Zustimmung im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems erfolge.  Zudem hätten die Beklagten die ihnen zustehende Frist von zwei Monaten nutzen können, um eine angemessene Entscheidung zu treffen. Grundsätzlich gelte: Wer ein Dokument unterzeichne, ohne sich dessen Bedeutung zu vergegenwärtigen, müsse sich an seiner Unterschrift festhalten lassen.

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Mit Urteil vom 11.07.2016 (Az. 4 K 11/16.NW) hat das Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße entschieden, dass ein Grundstücksnachbar Müllbehältnisse in der Nähe der gemeinsamen Grundstücksgrenze hinnehmen muss. Ein Anspruch auf ein Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde auf Untersagung der Nutzung wurde verneint. Die klagende Nachbarin war der Ansicht, dass die auf dem Nachbargrundstück erforderlichen Stellplätze teilweise zweckentfremdet und zum Abstellen von Mülltonnen genutzt würden. Insbesondere an warmen Tagen gehe von diesen eine unzumutbare Geruchsbelästigung aus. Das Verwaltungsgericht folgte der Rechtsansicht der Klägerin nicht. Es bedürfe keiner Entscheidung darüber, ob die zum Abstellen der Behältnisse genutzte Parkplatzfläche gegen die maßgebliche Vorschrift der rheinland-pfälzischen Landesbauordnung verstoße. Diese sei nicht nachbarschützend, sondern sei an die Gemeinde gerichtet, da die Stellplatzvorschriften die Sicherheit und Leichtigkeit des öffentlichen Straßenverkehrs ermöglichen sollen. Die Mülltonnen hielten auch den Mindestabstand zum Nachbargrundstück ein. Die Landesbauordnung sehen Plätze an „geeigneter Stelle“ vor. Offene Dungstätten müssten gesetzlich einen Abstand von 2 Metern zur Grundstücksgrenze einhalten. Der hier gegebene Abstand von mehr als 2 Metern bei geschlossenen Abfallbehältern sei daher in jedem Fall ausreichend. Das Gericht führt aus, dass auch kein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme vorliege. Ein Grundstücksnachbar habe Müllbehältnisse in der Nähe der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu dulden, zumal Geruchsbelästigungen bei Nutzung ordnungsgemäßer Lagerbehälter ausgeschlossen sein dürften. Ein Bauherr sei nach der Rechtsprechung auch nicht verpflichtet, die dem jeweiligen Nachbarn verträglichste und günstigste Lösung zu wählen. Etwas anderes könne nur gelten, wenn die Anordnung von Mülltonnen keinem anderen Zweck als der Schädigung des Nachbarn diente und der Grundstückseigentümer kein schutzwürdiges Interesse verfolge. Dafür seien aber keine Anhaltspunkte ersichtlich. 

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