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Der Bundesgerichtshof hat sich im Beschluss vom 05.04.2016 (Az. VIII ZR 31/15) mit der Vorschrift des § 566 BGB befasst. Nach dieser Regelung (Kauf bricht nicht Miete) tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in das Mietverhältnis ein. Der Erwerber trete aber nicht schon dann in das Vertragsverhältnis ein, wenn die Wohnung zwar vermietet, aber zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht an den Mieter überlassen war. Gleiches gilt umgekehrt auch, wenn der Mieter einen ihm überlassenen Mietbesitz zum genannten Zeitpunkt nicht mehr ausgeübt hat.Erst die zum Erwerbszeitpunkt vom tatsächlichen Besitz des Mieters ausgehende Publizitätswirkung sei es, die einem Erwerber ermöglicht, bereits aus der Besitzlage abzulesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss. Die tatsächlich ausgeübte Sachherrschaft bilde daher den Anknüpfungspunkt für den mit der Vorschrift bezweckten Mietschutz.Ein bloßes Besitzerlangungsinteresse des Mieters, an den die Wohnung zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auf den Vermieter noch nicht überlassen worden war, reiche nicht aus. 

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Eine Mieterhöhung im Gewerberaummietverhältnis durch eine sog. Wertsicherungsklausel tritt nach Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 11.02.2016 (Az. I-18 U 42/15) automatisch ein, ohne dass es zuvor einer Mitteilung durch den Vermieter bedarf. Der Mieter ist daher gehalten, die Voraussetzungen für den Eintritt der Mieterhöhung selbst zu verfolgen und die Mietzahlung bei Bedarf anzupassen.  Im entschiedenen Fall enthielt der Gewerberaummietvertrag die folgende Wertsicherungsklausel:  „Ändert sich der vom statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland auf der Basis des Jahres 2000 = 100 um mehr als fünf Punkte gegenüber dem Indexpunktstand zum Zeitpunkt der Übergabe oder der letzten Anpassung der Miete aufgrund einer Preisindexveränderung, ändert sich die Miete in gleichem Maße zum Ersten des Monats, in dem die diese Mietanpassung auslösende Preisindexveränderung eingetreten ist. Der Vermieter wird die Änderung/Erhöhung dem Mieter mitteilen und dabei eine entsprechende Berechnung vorlegen.“. Obwohl der Vermieter nach der Regelung verpflichtet ist, die Mieterhöhung mitzuteilen, ist die Mieterhöhung nach Ansicht des Gerichts automatisch erfolgt. Eine Auslegung dahin, dass die Mitteilung konstitutiv für die Erhöhung sein soll, sei mit dem Wortlaut nicht zu vereinbaren. Soweit es im zweiten Teil der Klausel heiße, der Vermieter „wird“ die Änderung dem Mieter mitteilen, begründe nicht erst diese Mitteilung die Erhöhung. Daraus ergebe sich allenfalls, dass der Mieter vor Bekanntgabe nicht zu leisten brauche, die Mitteilung betreffe also lediglich die Frage der Fälligkeit. Nach der Entscheidung sind die Ansprüche auf Zahlung der Erhöhungsbeträge auch nicht verwirkt, wenn sie erst nach einem Zeitraum von in diesem Fall vier Jahren durch den Vermieter geltend gemacht werden. Das bloße Zeitmoment reiche dazu nicht aus. An weiteren Umständen, die zu einem gerechtfertigten Vertrauen des Mieters auf die Nichtzahlung der Erhöhung geführt hätten, fehle es. 

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Im mit Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.02.2016 (Az. XIII ZR 183/13) entschiedenen Sachverhalt sind die Parteien durch einen Geschäftsraummietvertrag miteinander verbunden. Sie streiten über die Umlage von Grundsteuer. Im Jahr 2007 vermietete die Klägerin der Beklagten ein Ladenlokal in einem damals noch zu errichtenden Geschäftshaus. Hinsichtlich der Nebenkosten enthält der Mietvertrag die allgemeine Geschäftsbedingung: „Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter.“. Die Übergabe der Mieträume fand Ende des Jahres 2008 statt, die Eröffnung des Geschäftshauses mit vier Mietern Anfang des Jahres 2009. Für das Jahr 2009 wurde die Grundsteuer durch die Kommune ausgehend von einem Grundsteuermessbetrag für ein unbebautes Grundstück auf rund 16.000,00 EUR festgesetzt, im Jahr 2010 dann auf rund 67.000,00 EUR aufgrund eines Grundsteuermessbetrages für ein Geschäftsgrundstück. Die klagende Vermieterin verlangte die Differenz. Es habe sich eine Grundsteuererhöhung gegenüber der bei Übergabe des Objekts noch auf Grundlage eines unbebauten Grundstücks erhobenen Grundsteuer ergeben. Der Bundesgerichtshof teilt nicht die Ansicht der Vermieterin. Die fragliche Vertragsklausel sei nicht eindeutig in dieser Hinsicht auszulegen. Die Vermieterin habe daher als Verwenderin der allgemeinen Geschäftsbedingung den Nachteil der Mehrdeutigkeit zu tragen. Lege man die Vertragsklausel objektiv aus, könne diese auch wie folgt verstanden werden: In der Klausel werde von dem „Objekt“ gesprochen. Daher könne auch anstelle der tatsächlich festgesetzten Grundsteuer die Erhöhung der von vornherein auf das Mietobjekt bezogenen Grundsteuer gemeint sein. Denn bei dem Objekt handele es sich um das Mietobjekt, wie es sich aus der vertraglichen Vereinbarung ergebe. Dieses bestehe aber nicht aus dem unbebauten Grundstück, auf welches sich der bei Übergabe geltende Steuermessbetrag beziehe, sondern aus den vertraglich vereinbarten Räumen. Dies schließe es nicht aus, dass erst die für das bebaute Grundstück später festgesetzte Steuer die Vergleichsgröße für die auf die Mieter umzulegenden Erhöhungen darstelle. Dieses Ergebnis werde dadurch gestützt, dass durch die Klausel der Umfang der Grundsteuerumlage im Zweifel einheitlich festgelegt werden und nicht erst von den bei Vertragsschluss noch ungewissen Zeitpunkten der Übergabe und der steuerlichen Wertfortschreibung abhängig gemacht werden solle.  

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Die Vermieterin muss ein Willkommensschild an der Wohnungseingangstür einer Mieterin dulden. Dies hat das Landgericht Hamburg bereits mit Urteil vom 07.05.2015 (Az. 333 S 11/15) entschieden. Im konkreten Fall hatte die Mieterin an der zum Treppenhaus gelegenen Seite der Wohnungseingangstür ein relativ kleines Schild mit der Aufschrift „Willkommen“ angebracht, daran nach unten hängend befestigt war ein Blumenkranz. Die Vermieterin begehrte die Entfernung der Dekoration und berief sich dazu auf eine Klausel im Mietvertrag, nach der die Mieterin der vorherigen Zustimmung bedarf, wenn sie Gegenstände jeglicher Art unter anderem im Treppenhaus anbringen will. Auch die Hausordnung als Teil des Mietvertrages regelt, dass die Treppen und Flure freizuhalten sind.   Das Landgericht folgt dennoch der Auffassung der Mieterin. Es ist der Ansicht, dass die Dekoration trotz der Regelung nicht zu einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache führt. Diese Regelung führe lediglich dazu, dass die Vermieterin bei der zu erteilenden Einwilligung eine Ermessensentscheidung treffen dürfe. Eine Abwägung aller Umstände führe aber dazu, dass das Interesse der Mieterin an der Anbringung der Dekoration und Begrüßung ihrer Besucher überwiege und die Erlaubnis daher zu erteilen sei. Die Kernpunkte des Interesses der Vermieterin bestünden darin, durch ein generelles Verbot jeglicher Form des Streits aus dem Weg zu gehen, sich von Abgrenzungsfragen zu bewahren, dem Treppenhaus einen höherwertigen Eindruck zu verleihen und Brandgefahren zu vermeiden. Das Gericht geht trotz dieser berechtigten Interessen der Vermieterin davon aus, dass das Anbringen des Dekorationsobjektes die üblicherweise erlaubte Nutzung der treppenhausseitigen Tür etwa für Klingelschilder nur geringfügig übersteige. Ein Eingriff in den eigentlichen Bereich des Treppenhauses liege nicht vor, es könne seine eigentlichen Funktionen nach wie vor erfüllen, die Beeinträchtigung sei rein optischer Natur. Die allgemeine Befürchtung der Vermieterin von zukünftigen Abgrenzungsschwierigkeiten bei ähnlichen Ansinnen von Mietern oder einer gesteigerten abstrakten Brandgefahr reiche vor dem Hintergrund, dass das übliche Recht zur Nutzung des Treppenhauses durch die Mieterin nur minimal überschritten wird, nicht aus.

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Ein Mieter kann nach Urteil des Amtsgerichts München vom 22.10.2015 (Az. 412 C 11331/15) eine Parabolantenne zulässigerweise auf seinem Balkon aufstellen, wenn dadurch die Rechte des Vermieters nicht nennenswert beeinträchtigt werden. Im konkreten Fall kann der beklagte Mieter die für ihn relevanten ausländischen Sender auch über das Internet und über das Kabelnetz empfangen. Die Vermieterin war daher der Ansicht, dass der Mieter sein Informationsbedürfnis auch über andere Medien ausreichend abdecken könne. Das Gericht folgte diesem Argument nicht. Es handele sich um eine verhältnismäßig kleine Antenne, die sich vollständig innerhalb des Bereichs des Balkons befinde und deren Schüssel in der Fassadenfront nur mit Mühe wahrnehmbar sei. Da sich die Antenne im fünften Stock befinde, könne ein Betrachter auf Erdgeschossebene diese kaum sehen. Zudem sei die Antenne mit Blumenkästen befestigt, ohne dass damit eine Substanzverletzung verbunden ist. Betrachte man die direkte Umgebung der Wohnung, handele es sich um ein Hochhaus, in dessen unmittelbarer Nähe sich keine anderen Wohngebäude befinden. Ein Einsehen des Balkons des Mieters sei auch wegen des davor stehenden Baumes nahezu unmöglich. Die Aufstellung der Parabolantenne liege daher insgesamt noch innerhalb der Grenzen eines zulässigen Mietgebrauchs. 

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Das Landgericht Berlin hat mit Beschluss vom 22.01.2016 (Az. 65 S 442/15) entschieden, dass der Vermieter bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzug des Mieters auf dessen finanzielle Notlage keine Rücksicht nehmen muss. Im konkreten Fall hatte der beklagte Mieter mehr als 1 Jahr lang keine Miete mehr gezahlt, auch wenn er versuchte, den Rückstand abzubauen. Das Gericht erkennt zwar die besondere persönliche Belastungssituation des Mieters, stellt aber fest, dass angesichts des klaren Gesetzeswortlauts nur außergewöhnliche Umstände über den in § 242 BGB verankerten Grundsatz von Treu und Glauben die Annahme einer Ausnahme rechtfertigen können. Eine solche Ausnahme könne nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beispielsweise dann vorliegen, wenn es sich um einen geringen Mietrückstand aus einem lange zurückliegenden Zeitraum handelt und dieser von einer Behörde verschuldet sei. Das Gericht führt in den Gründen aus, dass aus dem Mietverhältnis keine Verpflichtung des Vermieters folge, dem Mieter Hilfestellung bei der Bewältigung persönlicher, insbesondere auch finanzieller Notlagen, zu leisten. Diese Aufgabe liege beim Sozialstaat, deren Stellen der Mieter in Anspruch nehmen müsse. Über die Regelung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, also die Möglichkeit der Kündigung erst nach einem Zahlungsverzug in einer bestimmten Höhe und nach einem bestimmten Zeitraum, werde der Vermieter von Wohnraum bereits an dem Risiko von Zahlungsschwierigkeiten des Mieters beteiligt. 

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Eine Minderung der Miete durch die Mieterin wegen Diebstahls einer vereinbarungsgemäß im Keller der Mietwohnung eingelagerten Einbauküche des Vermieters kommt nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.04.2016 (Az. VIII ZR 198/15) nicht in Betracht. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt verband die Parteien ein Mietvertrag sowie eine Zusatzvereinbarung, nach der ein Betrag von 17.71 EUR auf die bauseits in der Wohnung vorhandene Einbauküche zu zahlen war. Im Jahr 2010 wurde auf Wunsch der Mieterin vereinbart, dass diese eine eigene Küchen einbauen dürfe. Sie erklärte sich im Gegenzug bereit, die bisher eingebaute Küche auf ihre Verantwortung sachgerecht zu lagern und bei Beendigung des Mietverhältnisses den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Die Mieterin zahlte die bisherige Miete weiter, also auch den Anteil für die ursprünglich vorhandene Einbauküche. Im Jahr 2014 wurde die im Keller eingelagerte Küche der Vermieterin gestohlen, die Vermieterin erhielt darauf von der Versicherung der Mieterin Schadensersatz. Die Mieterin ist der Ansicht, den nach der Zusatzvereinbarung für die Küche zu zahlenden Betrag nicht mehr zu schulden, da die Küche infolge des Diebstahls nicht mehr zur Verfügung stehe. Der Bundesgerichtshof hat jedoch entschieden, dass der Verlust der eingelagerten Küche nicht zu einer Minderung der Miete führe. Mit der im Jahr 2010 getroffenen Abrede, dass die Mieterin die vorhandene Küche gegen eine eigene austauschen dürfe, aber die bisherige Küche zwecks späterem Wiedereinbau aufzubewahren hatte, sei der Mietervertrag unter Beibehaltung der Gesamtmiete dahin abgeändert worden, dass sich die Gebrauchsgewährungspflicht der Vermieterin solange nicht auf die Einbauküche erstrecke, als die Mieterin die Wohnung mit einer eigenen Küche ausgestattet habe. Durch den Diebstahl der im Keller eingelagerten Küche sei also keine nachteilige Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit gegeben, so dass auch kein Mangel vorliege. Die Vermieterin verhält sich nach Ansicht des Gerichts auch nicht treuwidrig, wenn sie die Versicherungssumme behält ohne eine neue Küche anzuschaffen und gleichzeitig auf die Gesamtmiete besteht. Diese Zahlung stelle nur einen wirtschaftlichen Ausgleich für die entwendete Küche dar, die Mietzahlungspflicht beurteile sich aber alleine nach den von den Parteien getroffenen Absprachen, nach denen die Miete unberührt blieb, obwohl die Mieterin kein Interesse mehr an der ursprünglichen Küche habe.    

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Zur Übertragung der Betriebskosten auf den Wohnraummieter genügt nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.02.2016 (Az. VIII ZR 137/15) die bloße Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete sei daher  – auch in einem Formularvertrag – die Aufzählung der einzelnen Betriebskosten oder die Bezugnahme auf gesetzliche Regelungen nicht erforderlich. Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung damit, dass der Begriff der Betriebskosten seit langem gesetzlich definiert und durch die Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten in der dazu ergangenen Verordnung und dem darin enthaltenen Katalog erläutert sei. Zudem sei es seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die umlagefähig sind. Der Begriff der Betriebskosten im Wohnraummietvertrag erfordere daher grundsätzlich keine Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden könne und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich sei. Es sei daher auch unschädlich, falls auf eine veraltete gesetzliche Grundlage für die Betriebskostenumlage verwiesen werde. Eine andere Beurteilung käme nach Ansicht des Gerichts lediglich dann in Betracht, falls durch Zusätze im Mietvertrag unklar werde, ob mit Betriebskosten sämtliche umlegbare Betriebskosten oder nur einzelne Betriebskostenarten gemeint seien. 

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Das Landgericht Rostock hat mit Urteil vom 10.07.2015 (Az. 1 S 160/14) zu den Anforderungen an die Jahresabrechnung Stellung genommen, die der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu erstellen hat.   Eine Jahresabrechnung entspricht demnach nur dann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn sie sich als eine geordnete und übersichtliche sowie inhatlich zutreffende Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr darstellt. Sie müsse für einen Wohnungseigentümer aus sich heraus und ohne Hinzuziehung eines Buchprüfers verständlich sein. Sie sei keine Bilanz- und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlich angefallenen Beträge im Abrechnungszeitraum einander gegenüberzustellen habe. Das Gericht präzisiert, dass es sich dem Grunde nach um eine einfache Rechnung handelt: Anfangsbestand der Konten zu Beginn des Jahres plus Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Laufe des Jahres minus erfolgter Ausgaben im Abrechnungsjahr. Dies ergebe den Kontostand am Ende des Jahres. Als zentraler Gesichtspunkt seien daher auch Angaben über die Kontostände auf den Gemeinschaftskonten am Anfang und Ende des Abrechnungsjahres erforderlich, da ansonsten eine Schlüssigkeitsprüfung nicht erfolgen könne. Gleiches gelte für die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage.   Der gleichwohl die Jahresabrechnung genehmigende Beschluss der Eigentümer sei für ungültig zu erklären, anderenfalls sei die Funktion der Jahresabrechnung, die Kontrolle des Verwalters zu gewährleisten, nicht erfüllt. Es reiche nicht aus, den Verwalter auf eine Ergänzungspflicht zu verweisen, da gerichtlich nur das überprüft werden könne, was innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist auch gerügt wird. 

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Wohnungseigentümer können nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.03.2016 (Az. V ZR 75/15) grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen, da ihnen hierfür nicht die erforderliche Beschlusskompetenz fehlt. Im konkreten Fall befinden sich auf dem Grundstück der aus 31 Wohneinheiten bestehenden Wohnanlage nur sechs Pkw-Stellplätze, diese sind in der Teilungserklärung sechs bestimmten Wohnungen zugeordnet. Den anderen Wohnungen war ein Stellplatz auf dem Nachbargrundstück zugeordnet, das ursprünglich der teilenden Grundstückseigentümerin gehörte. In der Folgezeit wechselte jedoch die Eigentümerin dieses Nachbargrundstücks, die neue Eigentümerin widersetzte sich einer weiteren unentgeltlichen Nutzung und bot den Abschluss eines Mietvertrages oder den Kauf des Grundstücks an. Die Wohnungseigentümer beschlossen daher den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Eigentümergemeinschaft. Nach dem Bundesgerichtshof entspricht dieser Eigentumserwerb ordnungsgemäßer Verwaltung, da das Grundstück mit den weiteren Stellplätzen für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrecht erhalten werden soll. Die benachbarte Fläche diene seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage als Parkplatz und erfülle über eine eingetragene Baulast auch den öffentlich-rechtlichen Stellplatznachweis. Da diese Baulast aber den begünstigten Wohnungseigentümern weder einen Nutzungsanspruch gebe, noch die Grundstückseigentümerin verpflichte, die Nutzung zu dulden, entspreche es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft eine klare Rechtsgrundlage für die Nutzung schaffe. 

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