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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.12.2016 (Az. VIII ZR 49/16) die Klage eines Vermieters gegen seinen Mieter auf Schadensersatz wegen der durch einen Polizeieinsatz in der Wohnung notwendigen Reparaturen abgewiesen. Die Wohnung des Mieters wurde wegen des Verdachts des Handels mit Betäubungsmitteln polizeilich durchsucht. Dabei kam es zu einem Schaden an der Wohnungseingangstür. Der Mieter wurde von diesem strafrechtlichen Vorwurf freigesprochen, jedoch wegen des unerlaubten Besitzes von bei der Durchsuchung zufällig sichergestellten 26 Gramm Marihuana zu einer geringen Freiheitsstrafe verurteilt. Dieser Besitz von Betäubungsmitteln sei nicht nur strafrechtlich relevant, der Mieter habe damit auch gegen seinen mietvertragliche Obhutspflicht verstoßen. Bereits nach allgemeiner Lebenserfahrung müsse derjenige, der seine Wohnung als Aufbewahrungsort für illegale Betäubungsmittel nutze, damit rechnen, dass es aufgrund strafprozessualer Maßnahmen zu Schäden an der Wohnung komme. Im konkreten Fall fehle es aber an dem Ursachenzusammenhang zwischen dieser Pflichtverletzung und dem durch die Durchsuchung verursachten Schaden an der Wohnungseingangstür. Denn der der Durchsuchung zugrunde liegende Tatverdacht des unerlaubten Handels habe sich nicht bestätigt. Die Wohnung wäre auch durchsucht worden, wenn der Mieter das Betäubungsmittel nicht in der Wohnung aufbewahrt hätte. Dieses wurde nur zufällig gefunden. 

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Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 29.11.2016 (Az. 67 S 329/16) über einen Sachverhalt entschieden, in dem der Mieter die Miete für die Monate März, April und Mai und nach erfolgter Abmahnung auch die Miete für die Monate Juni und Juli geringfügig verspätet zahlte. Die darauf durch die Vermieterin erklärte außerordentliche sowie ordentliche Kündigung wurde durch das Gericht als unwirksam angesehen, da die Pflichtverletzung des Mieters nicht hinreichend erheblich gewesen sei. Die Erheblichkeit einer Pflichtverletzung sei im Rahmen einer umfassenden Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu klären. Dazu zählten vor allem die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zu Last zu legende Grad des Verschuldens. Im Rahmen der durchzuführenden Einzelfallabwägung sei in diesem Fall zu berücksichtigen, dass die Zahlungen jeweils nur mit geringer zeitlicher Verzögerung erfolgten und das störende Zahlungsverhalten nur einen kurzfristigen Zeitraum von wenigen Monaten betraf. Zudem seien die wirtschaftlichen Interessen der Vermieterin nicht gefährdet gewesen.  Das Mietverhältnis habe zuvor zwölf Jahre unbeanstandet bestanden. 

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Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 05.10.2016 (Az. VIII ZR 222/15) kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung darauf an, dass der Mieter seiner Bank den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag erteilt. Die Miete muss bis zu diesem Zeitpunkt also angewiesen, aber noch nicht auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein. Im konkreten Fall enthielt der Mietvertrag folgende übliche Klausel: „1. Die Gesamtmiete [...] ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter auf das Konto-Nr. [...] Sparkasse K. -B. [...] zu zahlen. [.] 3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an.“. Der Bundesgerichtshof nimmt auf § 556b Abs. 1 BGB Bezug, nach dem die Miete spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist und erklärt die verwendete Klausel für unwirksam. Schon dem Wortlaut lasse sich nicht zwingend entnehmen, dass die Zahlung am dritten Werktag eingegangen sein müsse. „Entrichten“ sei im allgemeinen Sprachgebrauch als Synonym für das Bezahlen eines Geldbetrages zu verstehen. Der Gesetzgeber habe bei Schaffung der Regelung nicht auf den Eingang der Miete beim Vermieter abstellen wollen. Nach Ansicht des Gerichts gelten daher die allgemeinen Regelungen der §§ 269 Abs. 1, 270 Abs. 1, 4 BGB, nach denen Geldschulden im Zweifel am Wohnsitz des Schuldners zu erfüllen sind. Der Mieter trage damit zwar die sog. Verlustgefahr, da er die Miete auf seine Gefahr und Kosten dem Vermieter zu übermitteln habe. Damit erfasst sei aber nicht die Gefahr, dass sich die Übermittlung der Miete verzögere, da Ort der Leistungshandlung der Wohnsitz des Mieters bleibe. Der Leistungserfolg, also die Gutschrift der Miete auf dem Vermieterkonto, gehöre nicht mehr zu der Leistungshandlung des Mieters. Nichts anderes könne aus dem Vorgaben der EU-Zahlungsverzugsrichtlinie hergeleitet werden. Die Richtlinie finde auf Mietverträge mit Verbrauchen keine Anwendung. Die gegenständliche Klausel des Mietvertrages sei daher wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, weil sie das Risiko von Verzögerungen entgegen der gesetzlichen Regelung auf den Mieter verlagere. Anders bleibt dies nur in der Geschäftsraummiete, bei der es für die Rechtzeitigkeit des Geldeingangs beim Vermieter ankommt. Diese ausdrücklich auf Kaufleute begrenzte Bewertung sei auf die Wohnraummiete nicht übertragbar, da der Miete in den Räumlichkeiten seinen Lebensmittelpunkt habe. Der Vermieter habe daher kein schutzwürdiges Interesse daran, den Mieter für Zahlungsverzögerungen verantwortlich zu machen, die auf Fehlleistungen eingeschalteter Zahlungsdienstleister beruhten.

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Die Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) wurde mit Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14.12.2016 (Az. VIII ZR 232/15) bejaht. Der seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnittene Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist in solchen Fällen entsprechend anzuwenden. Außerdem wurde unter Abänderung der bisherigen Rechtsprechung festgestellt, dass das Nichtanbieten einer vergleichbaren freien Ersatzwohnung durch den Vermieter (nur) zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen, nicht aber die Kündigung an sich unwirksam werden lassen kann. Im konkreten Fall wurde die Kündigung mit dem Eigenbedarf der Tochter eines Gesellschafters begründet. Die beklagten Mieter waren dieser Kündigung letztlich ohne Erfolg entgegengetreten. Der Bundesgerichtshof führt wie folgt aus: Der Zweck der Eigenbedarfsregelung bestehe darin, einerseits den vertragstreuen Mieter vor willkürlichen Kündigungen zu schützen, andererseits aber auch dem Vermieter die Befugnis einzuräumen, sich bei Vorliegen eines triftigen Grundes von dem Mietverhältnis lösen zu können. Es solle so ein gerechter Interessenausgleich geschaffen werden. Durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Außengesellschaft bürgerlichen Rechts im Jahr 2001 seien zwar nicht mehr die Gesellschafter als natürliche Personen Vermieter, sondern die Gesellschaft selbst, denen vor dieser Anerkennung bereits die Kündigungsmöglichkeit durch die Rechtsprechung zugesprochen wurde. Der Gesetzgeber habe aber zuletzt 2013 in den Gesetzesmaterialien zu erkennen gegeben, dass er einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Ihrer Teilrechtsfähigkeit nicht die Befugnis zur Kündigung wegen Eigenbedarfs absprechen wolle. Die entstandene Regelungslücke sei im Wege der analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dahin zu schließen, dass sich auch eine teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf einen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen dürfe. Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen sei in allen wesentlichen Punkten einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar, die sich als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen könnten. Hinsichtlich der nach der bisherigen Rechtsprechung erforderlichen Anbietung einer im selben Haus gelegenen oder Wohnlage zur Verfügung stehenden Wohnung an den Mieter, wurde eine wichtige Änderung herbeigeführt: Das Unterlassen einer solchen Anbietung führt nicht mehr zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung, ein solcher Verstoß zieht (nur) einen Schadensersatzanspruch des Mieters nach sich.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23.08.2016 (Az. VIII ZR 23/16) seine Rechtsprechung bestätigt, nach der die Mietvertragsparteien im Formularmietvertrag auf Ihr Recht zur ordentlichen Kündigung für einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren verzichten können. Im konkreten Fall ging es um die Wirksamkeit folgender Klausel: „Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“ Der Bundesgerichtshof führt aus, dass diese Formulierung den Wortlaut der gesetzlichen Vorschrift des § 557a Abs. 3 BGB aufgreife. Auch für einen Formularmietvertrag müsse daher die verallgemeinerungsfähige Wertentscheidung des Gesetzgebers berücksichtigt werden.  Die verwendete Kündigungsausschlussklausel halte im Ergebnis einer durchzuführenden Inhaltskontrolle stand. Ausschlaggebend sei, dass die Kündigung erstmals „zum Ablauf dieses Zeitraums“ zulässig ist. Der Mieter müsse also nicht erst das Ende des Zeitraums abwarten, um anschließend wirksam kündigen zu können. Erst wenn das Kündigungsrecht nach Verstreichen der Vierjahresfrist möglich sein soll, werde die noch zulässige Bindung der Mietvertragsparteien von 4 Jahren überschritten. Jedes andere Verständnis sei angesichts der klaren und in sich widerspruchsfreien Regelung ausgeschlossen, so dass der Mieter im konkreten Fall noch weiter Miete zu zahlen hatte. 

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Das Amtsgericht München hat bereits mit jetzt rechtskräftigem Urteil vom 21.10.2015 (Az. 474 C 19302/15) über einen Sachverhalt entschieden, in dem ein Mieter den Lohn für die von ihm für den Vermieter geleistete Schwarzarbeit mit seiner Miete aufgerechnet hat. Im konkreten Fall hatte sich der Mieter auf Nachfrage seines Vermieters bereit erklärt, in einem weiteren Haus des Vermieters Schwarzarbeit für nachgewiesene 25 Stunden zu leisten. Der Mieter zahlte seine Miete für zwei Monate nicht, worauf der klagende Vermieter die fristlose Kündigung aussprach und gerichtlich die Räumung der Wohnung geltend machte. Der Mieter wehrte sich gegen die Räumung mit der Begründung, er habe für den Vermieter Schwarzarbeit im Wert von zwei Monatsmieten geleistet, die wie vereinbart mit der Miete aufzurechnen sei. Der Vermieter hielt dem entgegen, er habe die Ansprüche des Mieters aus der Schwarzarbeit bereits mit der Kaution in Höhe von 700,00 EUR verrechnet, die vom Mieter nicht gezahlt worden sei. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Räumung. Vermieter und Mieter hätten durch Ihre Vereinbarung gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit verstoßen, dieser Vertrag sei daher nichtig. Dem Mieter habe daher kein Anspruch auf Vergütung seiner geleisteten Schwarzarbeit zugestanden. Zwar könne er einen Ersatz für den Wert seiner erbrachten Arbeitsleistungen erlangen, da der Vermieter ansonsten unentgeltlich das vom Mieter Geleistete behalten dürfte. Bei der Schwarzarbeit seien aber erhebliche Abschläge vorzunehmen, da wegen der Nichtigkeit des Vertrages insbesondere keine vertraglichen Gewährleistungsansprüche gegeben seien. Da der Vermieter diesen Betrag erfolgreich mit der Kaution aufgerechnet habe, seien die Mietforderungen weiterhin fällig gewesen. 

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Der Hinweisbeschluss des Landgerichts Berlin vom 27.07.2016 (Az. 67 S 154/16) verdeutlicht das grundsätzliche Erfordernis der Abmahnung des Mieters vor Erklärung einer Kündigung. Im konkreten Fall hatte der Mieter dreimal seine Wohnung für Zeiträume von bis zu 7 Tagen entgeltlich an Touristen über das Internetportal „airbnb“ überlassen. Der Vermieter hatte daraufhin die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung ausgesprochen. Das Landgericht Berlin vertritt die Auffassung, dass die Kündigung unwirksam sei. Zwar sei der klagenden Vermieterin zuzustimmen, dass die dreifache verbotene Gebrauchsüberlassung einen sog. wichtigen Grund darstelle, der grundsätzlich zu einer fristlosen Kündigung berechtige. Allerdings sei der Mieter vorher nicht abgemahnt worden, was gesetzlich aber vorgesehen sei. Nach der maßgeblichen Vorschrift des § 543 Abs. 3 S. 2 BGB könne der Vermieter von einer Abmahnung nur dann absehen, wenn diese entweder offensichtlich keinen Erfolg verspreche oder aber besondere Gründe unter Abwägung der beiderseitigen Interessen dafür sprächen. Eine Abmahnung wäre hier aber gerade deshalb erfolgversprechend gewesen, weil der Mieter nach der Abmahnung sein Profil auf dem Internetportal hätte löschen können. Besondere Gründe könnten nach der Rechtsprechung nur dann angenommen werden, wenn über die unberechtigte Gebrauchsüberlassung hinaus weitere Umstände gegeben wären. Dies sei aber nicht der Fall gewesen. Zwar wurde durch das Verhalten des Mieters auch gegen das in Berlin geltende Zweckentfremdungsverbot verstoßen, dieser Verstoß unterstreiche aber nur die fehlende Berechtigung des Mieters und diene im Übrigen allein dem öffentlichen Interesse, führe aber nicht zu einer darüber hinausgehenden Verletzung von Vermieterinteressen.   Im Hinblick auf eine fristgemäße ordentliche Kündigung stelle die unerlaubte Untervermietung zwar eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mietvertrages dar. Jedoch mangele es vorliegend aufgrund der unterlassenen Abmahnung an einer hinreichenden Erheblichkeit der Pflichtverletzung, obwohl eine Abmahnung keine Formalvoraussetzung für die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung sei. 

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Welches für den Schimmel ursächliche Wohnverhalten der Mieter ist diesen rechtlich auch vorwerfbar? Mit dieser Frage hat sich das Landgericht Bochum in seinem Urteil vom 19.07.2016 (Az. I-11 S 33/16) beschäftigt. Grundsätzlich müsse der Vermieter bei einem Mangel der Mietsache wegen § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, also seiner Pflicht die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, den Mangel auch beseitigen. Bei Feuchtigkeit und Schimmelerscheinungen liege ein Mangel vor, da solche aus optischen und gesundheitlichen Gründen für die Mieter die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkten.  Im konkreten Fall waren durch ein Sachverständigengutachten bauseitsbedingte Gründe für die Schimmelbildung auszuschließen. Vielmehr wurde durch den Gutachter festgestellt, dass Ursache für die Feuchtigkeit eine nachts geschlossene Schlafzimmertür war, also ein Verhalten der Mieter. Das Gericht vertritt jedoch die Ansicht, dass dieses Verhalten den Mietern nicht vorwerfbar sei. Dies wäre nur der Fall, wenn die Mieter aufgrund ihres Wohnverhaltens mit der Bildung von Feuchtigkeit rechnen mussten. Insoweit sei auf das übliche und von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartende Lüftungsverhalten abzustellen. Das Offenhalten der Schlafzimmertür während der Nacht stelle jedoch kein übliches Lüftungsverhalten dar, da die Lüftung in der Regel über die Fenster erfolge. Die Mieter seien auch durch den Vermieter vorab nicht auf das erforderliche besondere Lüftungsverhalten hingewiesen worden. Grundsätzlich gilt, dass, soweit der Vermieter bauseitsbedingte Ursachen für die Schimmelbildung ausschließen kann, die Mieter den Nachweis führen müssen, dass ihr Verhalten nicht ursächlich ist. Hier war dies zwar der Fall, das Verhalten der Mieter war diesen aber im Rechtsinne nicht vorwerfbar. 

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Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung vom 09.11.2016 (Az. VIII ZR 73/16) mit der Frage befasst, ob schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten der Mieterin im Einzelfall zur Folge haben können, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB trotz einer erheblichen Pflichtverletzung der Mieterin nicht gegeben ist und diese Frage im Ergebnis bejaht.Zu den bei der Gesamtabwägung zu berücksichtigenden Umständen des Einzelfalls gehörten auch schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten der Mieterin. Im konkreten Fall handelte es sich bei der Mieterin um eine 97-jährige bettlägerige Frau. Der in demselben Gebäude und Stockwerk wohnende Betreuer der Mieterin hatte in mehren Schreiben an die Hausverwaltung grobe Beleidigungen gegenüber der Vermieterin geäußert. Diese hatte daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses der Frau ausgesprochen. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass ausdrücklich eine Abwägung der beiderseitigen Interessen und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls vorgeschrieben sei. Bestimmte Gesichtspunkte könnten daher nicht etwa auf das Vollstreckungsverfahren verschoben werden, wie es noch das Berufiungsgericht meinte.In diesem Fall könne die Abwägung daher ergeben, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten der Mieterin trotz einer erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliege.

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Im mit Urteil vom 24.08.2016 vom Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 261/15) entschiedenen Fall wurde zu den Voraussetzungen für den Ausschluss oder das Unwirksamwerden der fristlosen Vermieterkündigung wegen Zahlungsverzugs Stellung genommen. Im vorliegenden Sachverhalt hatte der Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe b) BGB dem klagenden Mieter fristlos gekündigt, weil der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug war, der die Miete für zwei Monate erreicht. Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass eine solche grundsätzlich berechtigte Kündigung nur unter bestimmten, gesetzlich aufgeführten Voraussetzungen unwirksam wird. Ein solcher Fall stelle § 543 Abs. 2 S. 2 BGB dar, wenn der Vermieter vorher – also vor Zugang der Kündigung – befriedigt werde. Einen weiteren Fall stelle § 543 Abs. 2 S. 3 BGB dar, wenn sich der Mieter von seiner Zahlungspflicht durch Aufrechnung befreien kann und diese Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erkläre. Schließlich werde die Kündigung wegen § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf vom zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage hinsichtlich der fälligen Miete und darüber hinausgehenden Nutzungsentschädigung befriedigt werde. Der Bundesgerichtshof betont, dass alle genannten Vorschriften dabei eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraussetzen. Ein kündbarer Vertrag bleibt dies also in allen anderen Fällen der Teilzahlung. Es komme daher nicht darauf an, dass der zur Kündigung berechtigende Rückstand im Zeitpunkt der Kündigung noch in der erforderlichen Höhe bestehe. Im vorliegenden Fall war die Kündigung wirksam, da der Mieter zu spät die Aufrechnung erklärt hatte und diese zudem nicht zu einem Gesamtausgleich hinsichtlich der rückständigen Miete geführt hatte.

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