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"Weißen von Decken und Oberwänden" unwirksame SchönheitsreparaturenklauselDie Klausel lautet:Anfang Klausel:Die Schönheitsreparaturen trägt □ Vermieter □ Mieter.Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin - je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung - erforderlichen Arbei-ten auszuführen.Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Woh-nung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen.Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außen-türen von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwänden sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.5. Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen fällig:in Küchen, Bädern und Duschen alle Jahre,in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten,alle Jahre,in anderen Nebenräumen alle Jahre.Ende KlauselDer BGH hat die Verpflichtung zum Weißen auch während der Mietzeit als unzulässigen Eingriff in die Privatsphäre angesehen. Der sonstige Klauselinhalt war vom Berufungsgericht als wirksam angesehen worden, hierzu wollte sich der BGH nicht äuerßnAz.: VIII ZR 47/11vom 21.09.2011

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Vorgetäuschter Eigenbedarf: nach Vergleich entfällt grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter (Auslegung des Vergleichs erforderlich) Der BGH hat die die Entscheidung des Berufungsgericht als zutreffend bestätigt.  Das Berufungsgericht als II. Instanz ist davon ausgegangen, dass der Vermieter im Falle einer Vortäuschung von Eigenbedarf dem Mieter grundsätzlich gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist (vgl. Senatsurteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 231/07, NJW 2009, 2059 Rn. 11 mwN), ein solcher Schadensersatzanspruch jedoch jedenfalls dann zu verneinen sein kann, wenn mit einem von den Mietvertragsparteien geschlossenen Vergleich der Streit über die Berechtigung des - vom Mieter vorgerichtlich oder in dem angestrengten Räumungsverfahren ausdrücklich bestrittenen - Eigenbedarfs beigelegt worden ist.  Es hat hierbei entscheidend auf die Auslegung des von den Parteien vor dem erstinstanzlichen Gericht abgeschlossenen Räumungsvergleichs und die Würdigung der Umstände des vorliegenden Falles abgestellt. BGH, Az. VIII ZR 343/10 7. September 2011

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Keine Modernisierung, wenn Vermieter Austausch von Gas- zu Elektroherd fordert.Der BGH hat aus formellen Gründen die Entscheidung des Amtsgerichts aufrechterhalten, dass die von der Vermieterin gewünschte Änderung von Gas- zu Elektroherd nicht als Modernsierung anerkannte. Damit entfiel ein Duldungsanspruch gegen die Mieterin auf Zustimmung zur Entfernung des Gasherdes. Die Entscheidung ließt sich trotz der rein formellen Begründung jedoch als Bestätigung der amtsgerichtlichen Rechtsmeinung.Az. VIII ZR 20/11vom 17.8.2011 

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BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 a) Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grund-satzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter. b) Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Ver-mieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kos-tenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht. c) Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes. BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 340/10

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Der BGH hat zu den Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung Stellung genommen und die Voraussetzungen eher gering angesetzt. Es reicht im entschiedenen Fall, dass darin ausgeführt ist, dass die zum damaligen Zeitpunkt im Ausland studierende Klägerin Anfang des Jahres 2009 zur Fortsetzung ihres Studiums nach M. zurückkehren und in einem eigenen Hausstand leben wolle. Damit ist das berechtigte Interesse der Kläger an der Beendigung des Mietverhältnisses über die von der Beklagten bewohnte Einzimmerwohnung ausreichend dargelegt. Angaben zu der - früheren - Wohnsituation der Klägerin bedurfte es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht. Ihr Interesse an der Wohnung der Beklagten ergibt sich daraus, dass sie von einem längeren Auslandsaufenthalt nach M. zurückkehrt und deshalb nunmehr eine Wohnung in M. benötigt. Die Wohnsituation der Klägerin vor dem Auslandsaufenthalt ist für die-sen nachvollziehbar dargelegten Erlangungswunsch offensichtlich ohne Bedeutung. Im Übrigen wurde auch nicht als erforderlich angesehen, dass Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder ihm sonst bekannt sind, nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben wiedergegeben werden müssen. Nach der Rechtsprechung des Senats kann der Vermieter grundsätzlich auf Kündigungsgründe Bezug nehmen, die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegt sind; eine Wiederholung in der Kündigung selbst ist nicht erforderlich (Senatsurteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NZM 2011, 275 Rn. 14). Entsprechendes gilt für den Fall, dass dem Mieter bestimmte für die Beurteilung einer Eigenbedarfskündigung bedeutsame Umstände - etwa die bisherige Wohnsituation der Eigenbedarfsperson - bereits bekannt sind. Derartige Angaben brauchen im Kündigungsschreiben nicht wiederholt zu werden; dies wäre eine sinnlose und durch berechtigte Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigende Förmelei. BGH, Versäumnisurteil vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 317/10

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Ein Mieterhöhungsbegehren ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat. BGH, Versäumnisurteil vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 337/10

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30.10.2011 - Fristlose Kündigung Der BGH hat dem Vermieter das Recht zugesprochen. auch dann einen Wohnraummietvertrag fristlos zu kündigen, wenn der Mieter mehrfach verspätet zahlt. Der Mieter muss abgemahnt werden und sein Verhalten fortsetzen. Ein Irrtum über das Datum der Zahlungspflicht entlastet ihn dabei nicht. Zitat: "Für die Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters ist es ohnehin ohne Bedeutung, ob die verspätete Zahlung auf einem verschuldeten Rechtsirrtum oder auf einer sonstigen Nachlässigkeit des Mieters beruht."BGH, Urteil vom 1. Juni 2011 - VIII ZR 91/10

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Zur Verjährung des Erstattungsanspruchs eines Mieters für Renovierungskosten bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung zur Verjährung des Erstattungsanspruchs eines Mieters für die Kosten einer Renovierung getroffen, die dieser infolge einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vorgenommen hat. Der Kläger und seine Ehefrau waren bis Ende 2006 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Freiburg. Der Mietvertrag enthielt eine Formularklausel, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegte. Der Kläger und seine Ehefrau ließen die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses für 2.687 € renovieren. Später erfuhren sie, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren. Mit seiner am 22. Dezember 2009 eingereichten Klage hat der Kläger, dem die Ansprüche seiner Ehefrau abgetreten wurden, die Zahlung von 2.687 € nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben. Der Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der eingeklagte Erstattungsanspruch bei Klageerhebung bereits verjährt war, weil die in § 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen erfasst, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat. Urteil vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 195/10 AG Freiburg – Urteil vom 5. März 2010 – 6 C 4050/09 LG Freiburg – Urteil vom 15. Juli 2010 – 3 S 102/10 (veröffentlicht in NZM 2011, 71) 

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Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen trotz fehlender Ankündigung zulässig.Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen wirksam ist, auch wenn diese ohne eine vorherige Ankündigung vorgenommen wurde. Die Beklagte ist Mieterin einer im zweiten Obergeschoss gelegenen Wohnung des Klägers in Berlin. Mit Schreiben vom 29. September 2008 erhöhte der Kläger die Grundmiete von 338,47 € um 120,78 € wegen der ihm entstandenen Kosten für den Einbau eines Fahrstuhls. Der Kläger hatte die Modernisierungsmaßnahme zunächst mit Schreiben vom 9. September 2007 angekündigt. Auf den Widerspruch der Beklagten zog der Kläger seine Modernisierungsankündigung im Februar 2008 zurück, ließ aber dennoch den Fahrstuhl einbauen. Die Beklagte zahlte die Mieterhöhung in der Folgezeit nicht. Mit seiner Klage begehrt der Vermieter Zahlung des Erhöhungsbetrags für die Monate Juni bis August 2009. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Mieterhöhung, die gemäß § 559 Abs. 1 BGB* nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB vorausgegangen war. Die Ankündigungspflicht soll es dem Mieter ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen und ggf. sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Zweck der Ankündigungspflicht ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umzulegen. Urteil vom 2. März 2011 – VIII ZR 164/10 AG Mitte – Urteil vom 15. September 2009 – 8 C 63/09 LG Berlin – Urteil vom 25. Juni 2010 – 63 S 530/09 Karlsruhe, den 2. März 2011 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 KarlsruheTelefon (0721) 159-5013Telefax (0721) 159-5501

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Zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens bei öffentlicher Förderung von Instandsetzungsarbeiten Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zum erforderlichen Inhalt eines Mieterhöhungsverlangens bei öffentlicher Förderung von Instandsetzungsarbeiten vermieteter Wohnräume getroffen. Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin-Mitte. Die Klägerin verlangt vom Beklagten gestützt auf den Mietspiegel Zustimmung zu einer Mieterhöhung. In dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 17. Juli 2008 sind öffentliche Förderungsmittel, die die Voreigentümerin der Klägerin 1999 für die Mietwohnung erhalten hat, nicht aufgeführt. Der Förderungsvertrag betrifft die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten. Er enthält die Regelung, dass die Förderungsmittel als Drittmittel nur für die Instandsetzungsarbeiten bestimmt sind, während die Modernisierung allein durch die Eigenmittel des Vermieters finanziert werden soll. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nicht voraussetzt, dass der Vermieter erhaltene öffentliche Förderungsmittel in dem Erhöhungsverlangen angibt, wenn diese nach dem maßgeblichen, im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wurden. Die Angabepflicht des Vermieters soll gewährleisten, dass der Mieter die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens im Hinblick auf die Anrechnung von Förderungsmitteln überprüfen kann. Nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB werden allerdings nur die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung gebracht, nicht jedoch die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen. Urteil vom 19. Januar 2011 – VIII ZR 87/10 AG Berlin Mitte – Urteil vom 19. Mai 2009 – 5 C 545/08 LG Berlin – Urteil vom 12. März 2010 – 63 S 314/09 Karlsruhe, den 19. Januar 2011 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 KarlsruheTelefon (0721) 159-5013Telefax (0721) 159-5501

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