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Ein Mieter kann nach Urteil des Amtsgerichts München vom 22.10.2015 (Az. 412 C 11331/15) eine Parabolantenne zulässigerweise auf seinem Balkon aufstellen, wenn dadurch die Rechte des Vermieters nicht nennenswert beeinträchtigt werden. Im konkreten Fall kann der beklagte Mieter die für ihn relevanten ausländischen Sender auch über das Internet und über das Kabelnetz empfangen. Die Vermieterin war daher der Ansicht, dass der Mieter sein Informationsbedürfnis auch über andere Medien ausreichend abdecken könne. Das Gericht folgte diesem Argument nicht. Es handele sich um eine verhältnismäßig kleine Antenne, die sich vollständig innerhalb des Bereichs des Balkons befinde und deren Schüssel in der Fassadenfront nur mit Mühe wahrnehmbar sei. Da sich die Antenne im fünften Stock befinde, könne ein Betrachter auf Erdgeschossebene diese kaum sehen. Zudem sei die Antenne mit Blumenkästen befestigt, ohne dass damit eine Substanzverletzung verbunden ist. Betrachte man die direkte Umgebung der Wohnung, handele es sich um ein Hochhaus, in dessen unmittelbarer Nähe sich keine anderen Wohngebäude befinden. Ein Einsehen des Balkons des Mieters sei auch wegen des davor stehenden Baumes nahezu unmöglich. Die Aufstellung der Parabolantenne liege daher insgesamt noch innerhalb der Grenzen eines zulässigen Mietgebrauchs. 

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Das Landgericht Berlin hat mit Beschluss vom 22.01.2016 (Az. 65 S 442/15) entschieden, dass der Vermieter bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzug des Mieters auf dessen finanzielle Notlage keine Rücksicht nehmen muss. Im konkreten Fall hatte der beklagte Mieter mehr als 1 Jahr lang keine Miete mehr gezahlt, auch wenn er versuchte, den Rückstand abzubauen. Das Gericht erkennt zwar die besondere persönliche Belastungssituation des Mieters, stellt aber fest, dass angesichts des klaren Gesetzeswortlauts nur außergewöhnliche Umstände über den in § 242 BGB verankerten Grundsatz von Treu und Glauben die Annahme einer Ausnahme rechtfertigen können. Eine solche Ausnahme könne nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beispielsweise dann vorliegen, wenn es sich um einen geringen Mietrückstand aus einem lange zurückliegenden Zeitraum handelt und dieser von einer Behörde verschuldet sei. Das Gericht führt in den Gründen aus, dass aus dem Mietverhältnis keine Verpflichtung des Vermieters folge, dem Mieter Hilfestellung bei der Bewältigung persönlicher, insbesondere auch finanzieller Notlagen, zu leisten. Diese Aufgabe liege beim Sozialstaat, deren Stellen der Mieter in Anspruch nehmen müsse. Über die Regelung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, also die Möglichkeit der Kündigung erst nach einem Zahlungsverzug in einer bestimmten Höhe und nach einem bestimmten Zeitraum, werde der Vermieter von Wohnraum bereits an dem Risiko von Zahlungsschwierigkeiten des Mieters beteiligt. 

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Eine Minderung der Miete durch die Mieterin wegen Diebstahls einer vereinbarungsgemäß im Keller der Mietwohnung eingelagerten Einbauküche des Vermieters kommt nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.04.2016 (Az. VIII ZR 198/15) nicht in Betracht. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt verband die Parteien ein Mietvertrag sowie eine Zusatzvereinbarung, nach der ein Betrag von 17.71 EUR auf die bauseits in der Wohnung vorhandene Einbauküche zu zahlen war. Im Jahr 2010 wurde auf Wunsch der Mieterin vereinbart, dass diese eine eigene Küchen einbauen dürfe. Sie erklärte sich im Gegenzug bereit, die bisher eingebaute Küche auf ihre Verantwortung sachgerecht zu lagern und bei Beendigung des Mietverhältnisses den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Die Mieterin zahlte die bisherige Miete weiter, also auch den Anteil für die ursprünglich vorhandene Einbauküche. Im Jahr 2014 wurde die im Keller eingelagerte Küche der Vermieterin gestohlen, die Vermieterin erhielt darauf von der Versicherung der Mieterin Schadensersatz. Die Mieterin ist der Ansicht, den nach der Zusatzvereinbarung für die Küche zu zahlenden Betrag nicht mehr zu schulden, da die Küche infolge des Diebstahls nicht mehr zur Verfügung stehe. Der Bundesgerichtshof hat jedoch entschieden, dass der Verlust der eingelagerten Küche nicht zu einer Minderung der Miete führe. Mit der im Jahr 2010 getroffenen Abrede, dass die Mieterin die vorhandene Küche gegen eine eigene austauschen dürfe, aber die bisherige Küche zwecks späterem Wiedereinbau aufzubewahren hatte, sei der Mietervertrag unter Beibehaltung der Gesamtmiete dahin abgeändert worden, dass sich die Gebrauchsgewährungspflicht der Vermieterin solange nicht auf die Einbauküche erstrecke, als die Mieterin die Wohnung mit einer eigenen Küche ausgestattet habe. Durch den Diebstahl der im Keller eingelagerten Küche sei also keine nachteilige Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit gegeben, so dass auch kein Mangel vorliege. Die Vermieterin verhält sich nach Ansicht des Gerichts auch nicht treuwidrig, wenn sie die Versicherungssumme behält ohne eine neue Küche anzuschaffen und gleichzeitig auf die Gesamtmiete besteht. Diese Zahlung stelle nur einen wirtschaftlichen Ausgleich für die entwendete Küche dar, die Mietzahlungspflicht beurteile sich aber alleine nach den von den Parteien getroffenen Absprachen, nach denen die Miete unberührt blieb, obwohl die Mieterin kein Interesse mehr an der ursprünglichen Küche habe.    

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Zur Übertragung der Betriebskosten auf den Wohnraummieter genügt nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.02.2016 (Az. VIII ZR 137/15) die bloße Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete sei daher  – auch in einem Formularvertrag – die Aufzählung der einzelnen Betriebskosten oder die Bezugnahme auf gesetzliche Regelungen nicht erforderlich. Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung damit, dass der Begriff der Betriebskosten seit langem gesetzlich definiert und durch die Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten in der dazu ergangenen Verordnung und dem darin enthaltenen Katalog erläutert sei. Zudem sei es seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die umlagefähig sind. Der Begriff der Betriebskosten im Wohnraummietvertrag erfordere daher grundsätzlich keine Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden könne und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich sei. Es sei daher auch unschädlich, falls auf eine veraltete gesetzliche Grundlage für die Betriebskostenumlage verwiesen werde. Eine andere Beurteilung käme nach Ansicht des Gerichts lediglich dann in Betracht, falls durch Zusätze im Mietvertrag unklar werde, ob mit Betriebskosten sämtliche umlegbare Betriebskosten oder nur einzelne Betriebskostenarten gemeint seien. 

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Das Landgericht Rostock hat mit Urteil vom 10.07.2015 (Az. 1 S 160/14) zu den Anforderungen an die Jahresabrechnung Stellung genommen, die der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu erstellen hat.   Eine Jahresabrechnung entspricht demnach nur dann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn sie sich als eine geordnete und übersichtliche sowie inhatlich zutreffende Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr darstellt. Sie müsse für einen Wohnungseigentümer aus sich heraus und ohne Hinzuziehung eines Buchprüfers verständlich sein. Sie sei keine Bilanz- und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlich angefallenen Beträge im Abrechnungszeitraum einander gegenüberzustellen habe. Das Gericht präzisiert, dass es sich dem Grunde nach um eine einfache Rechnung handelt: Anfangsbestand der Konten zu Beginn des Jahres plus Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Laufe des Jahres minus erfolgter Ausgaben im Abrechnungsjahr. Dies ergebe den Kontostand am Ende des Jahres. Als zentraler Gesichtspunkt seien daher auch Angaben über die Kontostände auf den Gemeinschaftskonten am Anfang und Ende des Abrechnungsjahres erforderlich, da ansonsten eine Schlüssigkeitsprüfung nicht erfolgen könne. Gleiches gelte für die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage.   Der gleichwohl die Jahresabrechnung genehmigende Beschluss der Eigentümer sei für ungültig zu erklären, anderenfalls sei die Funktion der Jahresabrechnung, die Kontrolle des Verwalters zu gewährleisten, nicht erfüllt. Es reiche nicht aus, den Verwalter auf eine Ergänzungspflicht zu verweisen, da gerichtlich nur das überprüft werden könne, was innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist auch gerügt wird. 

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Wohnungseigentümer können nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.03.2016 (Az. V ZR 75/15) grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen, da ihnen hierfür nicht die erforderliche Beschlusskompetenz fehlt. Im konkreten Fall befinden sich auf dem Grundstück der aus 31 Wohneinheiten bestehenden Wohnanlage nur sechs Pkw-Stellplätze, diese sind in der Teilungserklärung sechs bestimmten Wohnungen zugeordnet. Den anderen Wohnungen war ein Stellplatz auf dem Nachbargrundstück zugeordnet, das ursprünglich der teilenden Grundstückseigentümerin gehörte. In der Folgezeit wechselte jedoch die Eigentümerin dieses Nachbargrundstücks, die neue Eigentümerin widersetzte sich einer weiteren unentgeltlichen Nutzung und bot den Abschluss eines Mietvertrages oder den Kauf des Grundstücks an. Die Wohnungseigentümer beschlossen daher den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Eigentümergemeinschaft. Nach dem Bundesgerichtshof entspricht dieser Eigentumserwerb ordnungsgemäßer Verwaltung, da das Grundstück mit den weiteren Stellplätzen für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrecht erhalten werden soll. Die benachbarte Fläche diene seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage als Parkplatz und erfülle über eine eingetragene Baulast auch den öffentlich-rechtlichen Stellplatznachweis. Da diese Baulast aber den begünstigten Wohnungseigentümern weder einen Nutzungsanspruch gebe, noch die Grundstückseigentümerin verpflichte, die Nutzung zu dulden, entspreche es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft eine klare Rechtsgrundlage für die Nutzung schaffe. 

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.01.2016 (Az. VIII ZR 93/15) die Anforderungen an den Vermieter bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnungen für den Fall gelockert, dass Kosten auf mehrere Gebäude umgelegt werden müssen. Dies betrifft beispielsweise Fälle, in denen dem Vermieter seinerseits Betriebskosten von einem Dritten einheitlich für eine größere Wohnanlage in Rechnung gestellt wurden, ohne dass bereits von diesem Dritten eine Aufschlüsselung auf das einzelne Gebäude der Abrechnungseinheit vorgenommen wurde. Im entschiedenen Sachverhalt hatte der Vermieter die Nebenkosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden abgerechnet. Bei  den Positionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr  bestand die Besonderheit, dass die gesamte Anlage über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung verfügt, die jeweils die anderen Häuser mitversorgen. Der Vermieter ging daher bei diesen Positionen zunächst von den Gesamtkosten für die Wohnanlage aus und verteilte diese Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude. Dieser Rechenschritt ist auf den Nebenkostenabrechnungen für die Mieter nicht ersichtlich, vielmehr erscheint nur der von dem Vermieter für das jeweilige Gebäude errechnete Gesamtbetrag. Dies ist in formeller Hinsicht ausreichend, der Bundesgerichtshof hat seine bisherige dahingehende Rechtsprechung  unter Abwägung der berechtigten Interessen von Vermieter und Mieter geändert. Er hat dabei berücksichtigt, dass sich der Verwaltungsaufwand für den Vermieter in vertretbaren Grenzen halten muss. Er führt allgemein aus, dass eine Betriebskostenabrechnung dann formell wirksam ist, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Bisher war nach seiner Rechtsprechung aber auch der Rechenschritt zu erläutern, mit dem die letztlich umgelegten sog. bereinigten Gesamtkosten der Abrechnungseinheit erst ermittelt worden sind. Das Gericht betont, dass an die Abrechnung der Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sein dürften.  Ohnehin könne der Mieter aus der Abrechnung regelmäßig nicht alle Rechenschritte ablesen, die zu ihrer Erstellung erforderlich waren, da die Einzelbeträge einer Kostenposition nicht angegeben werden müssten, sondern nur der jeweilige Gesamtbetrag. Dem Mieter gehe es darum, die Kosten getrennt nach unterschiedlichen Kostenarten zusammengestellt zu erhalten und darüber informiert zu werden, auf welche Weise der auf ihn entfallende Kostenteil ermittelt worden ist und welche Beträge im Abrechnungsjahr auf ihn entfallen. So könne er überprüfen, ob er Anlasse sehe, die Kosten durch Einsicht in die Belege zu prüfen.  Nur durch diese Einsicht könne der Mieter feststellen, ob die sog. bereinigten Gesamtkosten zutreffend durch den Vermieter ermittelt wurden, dies sei aber eine Frage der materiellen Richtigkeit.

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Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 08.12.2015 (Az. 1 BvR 2921/15) eine Verfassungsbeschwerde eines Mieters gegen die Duldung des Einbaus von Funk-Rauchwarnmeldern nicht zur Entscheidung angenommen.  Der Mieter wurde zuvor von der Vermieterin auf Duldung des Einbaus von solchen Rauchwarnmeldern in Anspruch genommen. Er lehnte das von der Vermieterin ausgesuchte Gerät ab, weil es nicht lediglich dem Brandschutz diene, sondern auch dazu geeignet sei, Bewegungsprofile von Personen zu erstellen. Die Vermieterin argumentierte, das Funksystem diene lediglich dem Zweck, eine Fernwartung sämtlicher im Haus befindlicher Geräte über ein im Hausflur installiertes Steuerungsgerät zu ermöglichen. Der Mieter berief sich auf eine Verletzung seines allgemeinen Persönlichkeitsrechts in der Ausprägung der informationellen Selbstbestimmung und die Unverletzlichkeit der Wohnung.Das Bundesverfassungsgericht führt aus, im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung müssten die  Vorteile der Möglichkeit der Fernwartung nicht nur für die Vermieterin, sondern auch für die anderen Mieter berücksichtigt werden. Nach der gesetzlichen Regelung liege die Dispositionsbefugnis über die einzubauende Marke der Rauchwarnmelder, die Anzahl der benötigten Geräte und das zu beauftragende Fachunternehmen grundsätzlich bei der Vermieterin.Die Vermieterin könne sich bei einem Mehrfamilienhaus insbesondere darauf berufen, dass durch die einheitliche Ausstattung mit einem bestimmten Gerät der Einbau und die spätere Wartung der Geräte für das gesamte Gebäude in einer Hand gebündelt und damit ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet werden. Daher sei bezogen auf jede einzelne Mietwohnung die Annahme einer nachhaltigen Verbesserung der Wohnverhältnisse gerechtfertigt. 

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Wir prüfen Ihren Darlehensvertrag. Das Ende des „ewigen Widerrufsrechts“ naht. Ihr Darlehensvertrag datiert vor August 2010? Dann besteht eine überwiegende Wahrscheinlichkeit, dass die darin verwendete Widerrufs- und Widerrufsfolgenklausel unwirksam ist. Das führt dazu, dass Sie den Darlehensvertrag auch heute noch widerrufen können, obwohl die damals vereinbarte 14-tägige Widerrufsfrist abgelaufen ist. Gerade dies ist bei angreifbarer Erklärung nicht der Fall, so dass Sie – als Verbraucher – den Vertrag widerrufen und wenn notwendig einen neuen mit reduzierten aktuellem Zins abschließen können. Aber Achtung: Das Bundeskabinett hat im Januar 2016 einen Gesetzentwurf beschlossen, der im März im Bundestag verabschiedet werden könnte. Darin ist eine nur dreimonatige Frist bis voraussichtlich 21.06.2016 enthalten, um alte Verträge noch widerrufen zu können. Das ist dann das Ende des „ewigen Widerrufsrechts“. Für Mitglieder prüfen wir, ob Sie als Verbraucher die Möglichkeit haben, Ihre Bank auf eine Reduzierung der Zinsen anzusprechen oder anderweitig einen neuen Darlehensvertrag mit aktuellem Zinssatz zu schließen. Sie können dazu auch verschiedene Verbraucherschutzvereine bundesweit ansprechen, deren Kapazität jedoch überlastet ist. Mitglieder zahlen für die Prüfung 90,00 Euro, Nichtmitglieder über unsere Fachanwälte 190,00 Euro, jeweils zzgl. MwSt.. Sollten Sie eine Rechtsschutzversicherung haben, fragen Sie dort eine Erstberatung an. Sie erreichen uns per Email über die Kontaktseite, über die Bundesgeschäftsstelle oder über Ihre Geschäftsstelle.

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Ein Kaufvertrag, mit dem eine Gemeinde ein Grundstück unter der aufschiebenden Bedingung verkauft, dass ein Bebauungsplan mit einem bestimmten Inhalt zustande kommt, ist wirksam. Dies hat der BGH mit Urteil vom 02.10.2015 (V ZR 307/13) entschieden. Im dem dem Urteil zu Grunde liegenden notariellen Kaufvertrag heißt es: „Weiterhin verpflichtet sich die Verkäuferin, bis zur Fälligkeit des Kaufpreises den vorhandenen Bebauungsplan dahingehend zu ändern, dass die vorstehenden Nutzungen wie in Absatz 1 beschrieben nutzbar sind. Die Verkäuferin hat sicherzustellen, dass auf dieser Fläche eine dreigeschossige Bebauung mit einer Grundflächenzahl von 1,0 und einer Geschossflächenzahl von 1,5 möglich ist.“. Im Raum stand ein Verstoß gegen das sog. Koppelungsverbot des § 1 Abs. 3 S. 2 BauGB. Nach dieser Vorschrift sind bindende Verpflichtungen einer Gemeinde hinsichtlich der Erstellung/Änderung eines Bebauungsplans wegen des Eingriffs in ihre Planungskompetenz nichtig, die wiederum aus ihrer Selbstverwaltungsgarantie resultiert. Die beiden Vorinstanzen hatten noch in diesem Sinne entschieden und den Kaufvertrag für nichtig erklärt. Der Bundesgerichtshof dagegen hielt den Kaufvertrag für wirksam.  Er stimmte im rechtlichen Ansatzpunkt den Vorentscheidungen zu. Es sei richtig, dass vertragliche Zusagen einer Gemeinde, einen inhaltlich näher bestimmten Bebauungsplan innerhalb bestimmter Frist aufzustellen oder abzuändern, unwirksam seien.  Die durch die Gemeinde nach den Maßgaben des Baugesetzbuchs vorzunehmende Abwägung erfordere eine Auseinandersetzung mit den gesetzlich vorgegebene Belangen, die grundsätzlich ungebunden und umfassend sein soll. Ein bereits durch einen Kaufvertrag vorgegebener Planinhalt würde sich als zur Nichtigkeit des Bebauungsplans führende Verkürzung der gebotenen Abwägung darstellen.  Eine Verpflichtung zur Verkürzung dieser Abwägung widerspreche dem zentralen Anliegen der Allgemeinheit  und sei nicht nur der Gemeinde verboten, sondern auch dem Bürger oder Unternehmen, das die Gemeinde mit diesem Ziel in die Pflicht nehmen wolle. Im konkreten Fall allerdings sei eine solche Verkürzung des gemeindlichen Planungsabwägungsvorgangs nicht gegeben. Dies gelte selbst dann, wenn eine Art indirekter Zwang ausgeübt werde, beispielsweise durch die Vereinbarung eines Schadensersatzanspruchs für den Fall des Ausbleibens des Bauleitplans. Dieser indirekte Zwang zu einer den Wünschen der Vertragspartner entsprechenden Bauleitplanung  können den Wirkungen einer öffentlich-rechtlichen Zusage bestimmter Planungsakte nicht gleichgesetzt werden. Dem Bemühen der Parteien, den Spielraum für zulässige privatrechtliche Vereinbarungen einzuhalten entspreche es, in der Verknüpfung der Verpflichtung zur Planänderung mit der Kaufpreisfälligkeit eine aufschiebende Bedingung des Kaufvertrags zu sehen. Die Parteien hätten damit eine echte Leistungspflicht vermeiden wollen. Der Käufer habe gerade keinen einklagbaren Anspruch auf Änderung des Bebauungsplans erhalten. Die Gemeinde habe es lediglich übernommen, die Bebaubarkeit des Grundstücks zu fördern. Ihre „Verpflichtung“, die Änderung  herbeizuführen, sei deshalb keine Leistungspflicht mit einem korrespondierenden Leistungsanspruch des Käufers. Der Bundesgerichtshof ist allerdings der Ansicht, dass  sich der Käufer vom Kaufvertrag mit der Gemeinde lösen könne, wenn ihm ein weiteres Zuwarten auf die Herstellung der Bebaubarkeit des Grundstücks unzumutbar ist. Maßgeblich seien insoweit die verstrichene Zeitdauer und die Hintergründe für die Verzögerung in der Bauplanung. In diesen Fall war der Rücktritt noch nicht gerechtfertigt.

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