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Mieter müssen Heizkostenabrechnungen des Vermieters auch dann zahlen, wenn der Vermieter erst nach der mietvertraglich vereinbarten Frist abrechnet. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.01.2016 (Az. VIII ZR 152/15) entschieden, dass einer dahingehenden Vertragsklausel keine Ausschlusswirkung beizumessen ist. Im konkreten Fall enthielt der Mietvertrag hinsichtlich der Abrechnung des Heizkostenvorschusses die vorformulierte Regelung: „Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangenen Heizperiode abzurechnen.“ Die beklagten Mieter hatten die Nachzahlung verweigert, weil die Nachforderung erst am 30. Oktober durch den Vermieter übermittelt worden war. Der Bundesgerichtshof stellt zunächst fest, dass die vereinbarte Abrechnungsfrist bei diesem Sachverhalt nur zwei Monate beträgt (Abrechnungszeitraum bis Ende April) und daher eine für den Mieter günstige Regelung darstelle. Denn sie gewährleiste in seinem Interesse eine zeitnahe Abrechnung angefallener Heizkosten und vermeide dadurch die mit längeren Abrechnungsintervallen verbundenen Schwierigkeiten bei der Aufklärung der für die Abrechnung maßgeblichen Tatsachen. Die gesetzliche Regelung gibt vor, dass die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist. Das Gericht ist aber der Ansicht, dass die gesetzliche Regelung einer Verkürzung der Abrechnungsfrist zugunsten des Mieters nicht entgegensteht. Allerdings legt der Bundesgerichtshof die konkrete mietvertragliche Regelung mit der kurzen Abrechnungsfrist dahingehend aus, dass damit keine Ausschlussfrist von den Parteien gewollt war. Es sei allein die Rede davon, dass bis spätestens zum 30. Juni eines jeden Jahres abzurechnen sei, nicht aber, dass der Vermieter, der diese Frist nicht wahre, mit Nachforderungen ausgeschlossen sei.   Würde man dem Vermieter die Möglichkeit nehmen, die Nachforderung nach Ablauf der verkürzten Frist nicht mehr geltend machen zu können, führe dies zu einer die Belange des Vermieters einseitig und in erheblichem Umfang außer Acht lassenden Betrachtung, die nicht dem Verständnis redlicher Vertragsparteien entspreche. Für den Vermieter, der sich eine Abrechnungsfrist von zwei Monaten ab Ende der Heizperiode auferlegt, obwohl eine gesetzliche Abrechnungsfrist von einem Jahr existiere, bestehe kein Anlass, ohne Kompensation dem Mieter auch die Vergünstigung zu gewähren, dass dieser von an sich geschuldeten Nachforderungen frei wird, wenn der Vermieter erst nach Ablauf der Zweimonatsfrist abrechnet.  

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Wer einem Nachbarn leicht fahrlässig bei Ausführung einer Gefälligkeit einen Schaden zufügt, für den dessen Gebäude- und Hausratsversicherung aufkommt, kann von dieser Versicherung in Anspruch genommen werden. Das OLG Hamm hat mit Urteil vom 17.11.2015 (Az. 9 U 26/15) entschieden, dass aus dem Nachbarschaftsverhältnis keine Haftungsbeschränkung auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz abgeleitet werden kann. Im konkreten Fall hatten der Beklagte und sein Nachbar wechselseitig die Bewässerung der Hausgärten während der urlaubsbedingten Abwesenheit des jeweils anderen übernommen. Der eine Nachbar hatte den Teich bewässert und vergessen, die Außenwasserstelle wieder abzusperren. Der Teich lief über und verursachte einen hohen vierstelligen Schaden. Das Landgericht vertrat in der vorangehenden Instanz zunächst noch die Ansicht, dass der Regressanspruch des Versicherers gegen den Nachbarn nicht bestehe. Zur Begründung führte es aus, ebenso wie im Verhältnis des Gebäudeversicherers eines Vermieters zum Mieter, bei dem die Rechtsprechung mit Rücksicht auf das lang angelegte Mietverhältnis eine Haftungsbeschränkung annehme, müsse dies auch für das gute nachbarschaftliche Verhältnis gelten, das ebenso wie ein langfristiges Mietverhältnis von Spannungen freigehalten werden solle. Das Oberlandesgericht hob die Entscheidung jedoch auf, gab dem Versicherer Recht und sprach den Regressanspruch zu. Zwar liege bei diesem Sachverhalt eine Gefälligkeit vor, allerdings gebe es für einen zwischen den Nachbarn vereinbarten Haftungsausschluss keine Anhaltspunkte. Es lasse sich alleine aus einem guten Nachbarschaftsverhältnis keine Haftungsbeschränkung auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz ableiten. Eine solche Beschränkung erkenne die Rechtsprechung nur bei Gebäudeversicherungsverträgen zwischen dem vermietenden Eigentümer als Versicherungsnehmer und seiner Gebäudeversicherung an, auf diesen Sachverhalt hatte sich auch das Landgericht bezogen. Sie sei aber nicht auf andere Fallgestaltungen zu übertragen. Denn der hinter der Annahme eines Regressverzichts stehende Gedanke der Vermeidung der Belastung eines Rechtsverhältnisses könne nicht auf den hier vorliegenden Sachverhalt angewendet werden. Als Begründung führt das Gericht aus, dass sich das Gebrauchsrecht des Mieters auf das Gebäude und nicht auf den Hausrat des Vermieters beziehe. Während der Mieter für die Prämien einer Hausratsversicherung des Vermieters nicht aufkomme, sei er bei einer Gebäudeversicherung über die Miete oder die Nebenkosten an der Prämie beteiligt, bei Letzterer ist daher ein Regressverzicht zur Schonung des Mietverhältnisses geboten. Wenn man ein Mietverhältnis insgesamt von Regressbelastungen freihalten wolle, müsse man beispielsweise auch dem Fahrzeug-Kaskoversicherer und dem Krankenversicherer des Vermieters einen Regressverzicht zumuten, wenn der Mieter versehentlich das Fahrzeug des Vermieters beschädige oder den Vermieter körperlich verletzte. Einen so weit gefassten Regressverzicht lehne die Rechtsprechung aber zu Recht ab. Es bleibt also dabei, dass nur der Gebäudeversicherer des Vermieters gegen den Mieter keinen Regress nehmen kann.

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Nach Urteil des Verwaltungsgerichts Koblenz vom 11.12.2015 (Az. 5 K 475/15) kommt bei einem umbaubedingten Leerstand eines Gebäudes kein Grundsteuererlass in Betracht, da die Ertragsminderung auf einer unternehmerischen Entscheidung des Immobilieneigentümers beruhe. Die Ertragsminderung sei bewusst in Kauf genommen worden. Im konkreten Fall ging es um den Umbau einer gewerblich genutzten Immobilie, die zukünftig als Wohnraum genutzt wird. Der beantragte und durch die beklagte Stadt negativ beschiedene Erlass der Grundsteuer war nach Ansicht des Gerichts rechtmäßig, da der mit dem Umbau verbundene Leerstand in den Risikobereich des Eigentümers falle. Dies gelte insbesondere dann, wenn diesem die Schwierigkeiten der wirtschaftlichen Verwertung bereits bei Erwerb bekannt waren. Die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass liegen nach der Entscheidung des Gerichts nicht vor, da unter anderem vorausgesetzt werde, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten habe. Dies sei aber nicht der Fall, der Eigentümer habe die Ursache vielmehr selbst gesetzt. Dem Umbau habe zwar eine sinnvolle unternehmerische Entscheidung zugrunde gelegen, bei der Grundsteuer handele es sich aber nicht um eine Ertrags-, sondern um eine Objektsteuer, so dass dieser Umstand nicht zu berücksichtigen sei. 

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 09.06.2015 (Az. VIII ZR 324/14) zu den allgemeinen Anforderungen hinsichtlich der Anlage der dem Vermieter vom Mieter überlassenen Mietsicherheit Stellung genommen. Die gesetzliche Regelung, nach der der Vermieter die Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen hat, soll sicherstellen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist. Die Kaution sei wie ein Treuhandvermögen zu behandeln, um sie im Fall der Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken an dem Kautionskonto auszuschließen. Nach dem Bundesgerichtshof wird diesen Voraussetzungen nur eine Anlage gerecht, die den Treuhandcharakter  eindeutig durch jeden Gläubiger des Vermieters erkennen lässt, so beispielsweise die Bezeichnung „Mietkautionskonto“. Ansonsten unterfalle die Kaution dem banküblichen Pfandrecht des Kreditinstituts für Forderungen gegen den Vermieter als Kontoinhaber. Denn dieses erstrecke sich auch auf verdeckt treuhänderisch geführte Konten und Sparbücher. Die treuhänderische Bindung ende nicht bereits mit Ende des Mietverhältnisses, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution.

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Im vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 25.09.2015 (Az. V ZR 203/14) entschiedenen Fall bildeten die Parteien eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beklagte hält die Mehrheit der Miteigentumsanteile und ist auch Verwalterin der Gemeinschaft. Die Teilungserklärung legt fest, dass die Wohnungseigentümerversammlung nur dann beschlussfähig ist, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist. Weiter heißt es dort, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses die Protokollierung desselben erforderlich ist, wobei das Protokoll vom Verwalter und von zwei von der Versammlung bestimmten Eigentümern zu unterzeichnen ist, sog. qualifizierte Protokollierungsklausel. In der streitgegenständlichen Versammlung wurden mehrere Beschlüsse gefasst, es war aber allein die Beklagte als Mehrheitseigentümerin und als Verwalterin anwesend. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs sind die Beschlüsse dennoch wirksam. Zwar sei eine qualifizierte Protokollierungsklausel zulässig, da ein berechtigtes Interesse der Eigentümer daran bestehe, die gefassten Beschlüsse festzustellen und zu kontrollieren. Sie bezwecke, dass das Protokoll zusätzlich zu der Unterschrift des Verwalters von zwei Personen unabhängig voneinander gelesen und überprüft wird. Die Teilungserklärung müsse aber im hier vorliegenden Fall ergänzend ausgelegt werden, da die Regelung unausgesprochen voraussetze, dass auch neben dem Verwalter mindestens zwei Wohnungseigentümer anwesend sind. Sei aber - wie hier - durch einen Eigentümer die Mehrheit der Eigentumsanteile vertreten und würde auch für diesen Fall die Unterschrift von zwei Eigentümern verlangt, würde eine weitere Voraussetzung für die Beschlussfähigkeit geschaffen werden, die so nicht gewollt war. Da das Protokollierungserfordernis die Richtigkeit bestätigen soll, könnten die zwei weiteren Eigentümer den Ablauf der Versammlung auch nicht bestätigen.

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Das Landgericht Berlin hat bereits mit Urteil vom 07.04.2015 (Az. 63 S 362/14) entschieden, dass der Einbau eines Fahrstuhls grundsätzlich als eine den Gebrauchswert der Mietsache erhöhende Modernisierungsmaßnahme anzusehen ist. Die beklagten Mieter wurden daher zur Duldung der vom Kläger geplanten Baumaßnahmen verurteilt. Bei dem Einbau eines Fahrstuhls handele es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555 b Nr. 5 BGB, durch welche die Nutzbarkeit der Wohnung infolge einer leichten Zugangsmöglichkeit verbessert werde. Dies komme auch dadurch zum Ausdruck, dass das Vorhandensein eines Personenaufzugs in den Mietspiegeln in der Regel als wohnwerterhöhendes Merkmal aufgeführt werde. Damit verbundene Baumaßnahmen stellen nach Ansicht des Gerichts auch keine Härte dar, die unter Würdigung berechtigter Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigen sei. Nach § 555 d Abs. 2 BGB seien finanzielle Erwägungen im Hinblick auf die zu erwartende Mieterhöhung in diesem Zusammenhang grundsätzlich nicht zu berücksichtigen. Insbesondere stelle es keine besondere Härte dar, dass der Grundriss der angemieteten Wohnung verkleinert werde, in diesem Fall um etwa 1,60 m in den Wohnungsflur hinein. Das Gericht führt aus, dass unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die konkreten Umstände des Einzelfalls maßgeblich seien. Die Verlegung der Wohnungseingangstür  habe in diesem Fall angesichts der Gesamtgröße der Wohnung von ca. 130 m² nur geringfügige Auswirkungen und ändere die Nutzbarkeit der Wohnung insgesamt nicht maßgeblich. Insbesondere würden die dem regelmäßigen Aufenthalt dienenden Räume nicht angetastet. Das Gericht ließ angesichts der Wohnungsgröße das Argument des beklagten Mieters nicht gelten, dass die Wohnung ihren repräsentativen Eingangsbereich verlieren werde. Auch wurde der Einwand des Mieters, ein Außenfahrstuhl würde denselben Zweck erfüllen, nicht gehört. Der Komfortgewinn durch den ebenerdigen Zugang zu den Wohnungen sei deutlich höher und nicht vergleichbar. Abschließend wird klargestellt, dass der Kläger insbesondere Modernisierungen durchführen dürfe. Denn ein Vermieter darf grundsätzlich die Attraktivität der Wohnung durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöhen und so die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt vorantreiben. 

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Das Landgericht Bremen entschied mit Urteil vom 16.09.2015 (Az. 9 O 755/14) einen Sachverhalt, in dem die Parteien um die Zahlung von Maklercourtage für die Vermittlung eines Immobilienkaufs stritten. Der Beklagte hatte zu seinen Gunsten das im Kaufvertrag vereinbarte Rücktrittsrecht erklärt, da die Finanzierung des Kaufpreises gescheitert war. Auf Grund des rückabzuwickelnden Vertrages war der Beklagte der Ansicht, auch dem Makler keine Provision zu schulden. Nach der Entscheidung des Gerichts steht dem Makler jedoch der Zahlungsanspruch zu. Es habe sich nicht feststellen lassen, dass der Maklervertrag unter der aufschiebenden Bedingung der erfolgreichen Finanzierung des Kaufvertrages geschlossen worden ist. Eine solche Regelung wäre aber zu erwarten gewesen, wenn sie von den Parteien tatsächlich gewollt gewesen wäre. Dies ergebe sich insbesondere daraus, dass die gegenständliche Rücktrittsklausel vereinbart wurde und damit absehbar war, dass der Vertrag noch zu Fall gebracht werden kann. Damit habe aber hinreichender Anlass bestanden, die Regelung über die Maklertätigkeit mit einer Bedingung zu verknüpfen. Dies sei allerdings nicht geschehen. Schließlich sei zu berücksichtigen, dass die Aufbringung der Kaufpreisfinanzierung typischerweise in den Risikobereich des Käufers und damit des Beklagten falle, weil sie von seinen persönlichen finanziellen Verhältnissen abhänge. Das Misslingen der Kaufpreisfinanzierung könne deswegen nicht dem Makler angelastet werden, der auf die Beibringung der Finanzierung keinen Einfluss nehmen konnte. 

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Das Landgericht Karlsruhe hat mit Urteil vom 21.07.2015 (Az. 11 S 118/14) die in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse wegen Verstoßes gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit für ungültig erklärt. Im konkreten Fall hatte ein Eigentümer zusammen mit seinem Bevollmächtigten an der Versammlung teilgenommen. Die Wohnungseigentümer, die nach § 23 Abs. 1 WEG Meinungsverschiedenheiten grundsätzlich unter sich austragen sollen, dürfen sich zwar durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen, sofern diese Möglichkeit nicht durch Vereinbarung der Eigentümer untereinander oder in der Teilungserklärung ausgeschlossen ist. Im vorliegenden Fall gab es keine Einschränkung des Rechts zur Bevollmächtigung. Das sich aus dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit auch ergebende Gebot der Waffengleichheit gebiete es aber, dass sich kein Mitglied der Gemeinschaft durch die Präsenz von Begleitern unterstützen lassen und so seinem Auftreten mehr Gewicht verleihen darf. Tue er dies gleichwohl, werde sein Unterstützer zum grundsätzlich nicht teilnahmeberechtigten Dritten. Daraus folge, dass sich der Eigentümer, der sich durch einen Bevollmächtigten vertreten lässt, nicht selbst an der Eigentümerversammlung teilnehmen dürfe. 

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Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.10.2015 (Az. VIII ZR 247/14) obliegt es alleine dem Mieter, der vorzeitig aus einem Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters entlassen werden will, einen geeigneten Nachmieter zu finden und den Vermieter über dessen Person aufzuklären, damit sich der Vermieter ein hinreichendes Bild über Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen kann. Das Urteil führt aus, dass es ausschließlich im Verantwortungsbereich des Mieters liege, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn der Mieter vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehre, beispielsweise wegen eines Arbeitsplatzwechsels. Denn der Mieter trage das Verwendungsrisiko der Mietsache, so dass es an ihm liege, dem Vermieter sämtliche Informationen zu geben, die dieser für eine Beurteilung des Nachmieters brauche. Der Vermieter dagegen sei nicht verpflichtet, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken. Dies bedeute konkret, dass sich alleine der Mieter um Mietinteressenten zu bemühen hat, ggf. unter Einschaltung eines Maklers, sowie erforderliche Besichtigungstermine durchführen muss und Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit der vorzuschlagenden Nachmieter anfordern und an den Vermieter zu übermitteln hat. Sofern der Vermieter Besichtigungstermine durchführe, geschehe dies freiwillig. Er könne daher die durch ihn selbst durchgeführte Besichtigung ohne rechtsmissbräuchlich zu handeln von einer Vorauswahl der potentiellen Nachmieter abhängig machen. Aus alledem ergebe sich auch, dass der Vermieter dem zu entlassenden Mieter nicht gestatten muss, für die Suche nach einem Nachmieter im Garten des zum Mietobjekt gehörenden Grundstücks ein Hinweisschild eines Maklers anzubringen und Texte, Fotos und Grundrisszeichnungen des Vermieters verwenden zu dürfen.

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Im mit Urteil vom 11.09.2015 (Az. 8 O 7/15) vom Landgericht Gießen entschiedenen Fall warb die beklagte Immobilienmaklerin für nicht in ihrem Eigentum stehende Immobilien, wobei Angaben zu den in beiden Fällen vorliegenden Energieausweisen den Anzeigen nicht zu entnehmen waren. Der klagende Verbraucherschutzverband mahnte die Beklagte vorgerichtlich ab mit der Begründung, die Anzeigen seien als Wettbewerbsverstöße anzusehen, da sie nicht den Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) entsprächen. So würden beispielsweise Pflichtangaben wie Angaben zur Art des ausgestellten Energieausweises fehlen, ein solches Verhalten sei zukünftig zu unterlassen. Das Gericht wies die Klage als unbegründet ab und gab der Immobilienmaklerin Recht. Zwar liege ein Verstoß gegen die nach § 16a Abs. 1 EnEV vorgeschriebenen Pflichtangaben vor, die Beklagte treffe als Maklerin aber nicht die originäre Pflicht sicherzustellen, dass eine Immobilienanzeige die betreffenden Pflichtangaben enthalte. Gemäß § 16a Abs. 1 EnEV habe der Verkäufer die Pflichtangaben sicherzustellen, wenn eine Anzeige in kommerziellen Medien aufgegeben werde und ein Energieausweis zu diesem Zeitpunkt vorliege. Diese Verpflichtung finde über § 16 Abs. 2 EnEV Anwendung auf Vermieter, Verpächter und Leasinggeber. Eine entsprechende Verpflichtung der Maklerin sei dem Wortlaut der Norm jedoch nicht zu entnehmen. Die Maklerin sei auch nicht in den Anwendungsbereich der Vorschrift einzubeziehen. Sie stehe als Nachweis- oder Vermittlungsmaklerin zwischen Verkäufer und Käufer. Eine andere Auslegung ergebe sich auch nicht aus Unionsrecht, da  in der entsprechenden Richtlinie nicht geregelt sei, wen die Verpflichtung treffe. Diese Entscheidung sei dem nationalen Gesetzgeber überlassen worden. Offen gelassen wurde allerdings, ob der Verkäufer seine Verpflichtung sicherzustellen, dass in einer Immobilienanzeige die Pflichtangaben enthalten sind, im Innenverhältnis vertraglich auf die Maklerin übertragen kann. 

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