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Nach einem Beschluss des Kammergerichts Berlin vom 03.08.2015 (Az. 161 Ss 160/15) kann in der Regel allein der Mieter einen Strafantrag zur Verfolgung eines Hausfriedensbruchs stellen. Der Vermieter sei dazu nicht berechtigt. Die Tat des Hausfriedensbruchs wird nur auf Antrag verfolgt. Antragsberechtigt ist der Verletzte der Straftat, also der Inhaber des durch den Hausfriedensbruch verletzten Hausrechts. Mit Abschluss eines Mietvertrages werde das Hausrecht an den Mieter übertragen. Bei privaten Räumen sei der Inhaber des Hausrechts stets der unmittelbare Besitzer, der nicht der Eigentümer zu sein braucht, solange er die Sachherrschaft rechtmäßig begründet habe. Diese Ansicht entspricht der ständigen Rechtsprechung. Das Gericht führt aus, das bei vermieteten Räumen das Hausrecht grundsätzlich allein dem Mieter zustehe, dies gelte auch gegenüber dem Vermieter. Denn er und nicht der Vermieter sei es, der andere vom Betreten der Räumlichkeiten ausschließen könne. Der Vermieter dagegen darf ohne Erlaubnis des Mieters die vermieteten Räume grundsätzlich weder betreten noch sei er befugt, anderen wirksam den Zutritt zu gestatten oder zu versagen. Umgekehrt stehe es aber dem Mieter zu, einer anderen Person den Zutritt zu den gemieteten Räumen zu erlauben, und zwar auch gegen den Willen des Vermieters. Das Gebrauchsrecht an den gemieteten Räumen werde entgeltlich auf den Mieter übertragen. Einschränkungen gegen die Alleinzuständigkeit des Mieters seien nur in Ausnahmefällen denkbar. Das Gericht ist der Ansicht, dies könne bei größeren Mietshäusern hinsichtlich der Gemeinschaftseinrichtungen der Fall sein, da der Vermieter hieran in der Regel eine Mitberechtigung behält.

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Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist immer dann einem Verbraucher gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient. Zu diesem Urteil ist das Landgericht Karlsruhe am 14.04.2015 (Az. 8 O 144/14) gekommen. Diese Ansicht entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der die Verbrauchereigenschaft selbst dann bejaht, wenn die Eigentümergemeinschaft bei Vertragsschluss durch eine gewerbliche Hausverwaltung vertreten wird.   Im konkreten Fall waren daher auch die Verbraucherschutzvorschriften hinsichtlich der Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen heranzuziehen, auf die sich die Wohnungseigentümergemeinschaft berufen konnte.

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Das Kammergericht Berlin entschied mit Urteil vom 27.05.2015 (Az. 8 U 192/14) über einen Sachverhalt, bei dem ein gemeinnütziger Verein Räume durch einen schriftlichen Vertrag angemietet hatte, um diese einem Dritten zu Wohnzwecken zu überlassen. Dabei handelt es sich grundsätzlich um ein Gewerberaummietverhältnis. Dieser Mietvertrag war allerdings überschrieben mit „Mietvertrag für Wohnräume“. Der Vermieter hat den Mietvertrag gegenüber dem Verein gekündigt. Fraglich war, ob die Kündigung rechtmäßig erfolgte. Das Gericht hält die Kündigung für unwirksam, da kein Kündigungsgrund gegeben war, der nach dem Wohnraummietrecht erforderlich ist. Zwar liege bei der Vermietung von Wohnräumen an eine juristische Person kein Wohnraummietvertrag vor, weil die juristische Person nicht zu eigenen Wohnzwecken anmieten könne. Der Vertrag habe aber die Anwendung von Wohnraummietrecht wirksam vereinbart. Bei der Geschäftsraummiete liege weitgehende Vertragsfreiheit vor, so dass die Parteien Schutzvorschriften zugunsten des Mieters vereinbaren können. Entscheidend sei, ob der Vertrag Regelungen enthalte, die sonst nur bei einem Wohnraummietverhältnis Anwendung finden. Dies war hier der Fall, da beispielsweise die Verlängerung der Kündigungsfrist in Abhängigkeit von der Zeit der Überlassung der Wohnräume vorgesehen war. Zudem hatte sich der Vermieter selbst auf eine Mieterhöhungsmöglichkeit nach Wohnraummietrecht berufen, diesen Umstand müsse er sich nun entgegen halten lassen. 

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Der Bundesgerichtshof befasst sich in seinem Urteil vom 18.11.2015 (Az. VIII ZR 266/14) mit der Frage, auf Grundlage welcher Wohnfläche eine Mieterhöhung zu erfolgen hat, wenn die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen abweicht. Dabei kommt er zu dem Ergebnis, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB, also die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete, nach der tatsächlichen Wohnfläche erklärt werden muss. Die Entscheidungsgründe führen aus, dass die Vorschrift dem Vermieter eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete ermöglichen soll. Für den anzustellenden Vergleich sei daher der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, Vereinbarungen der Vertragsparteien könnten dagegen keine Rolle spielen. Anderenfalls würden sonst Umstände berücksichtigt, die keinen an tatsächlichen Maßstäben orientierten Vergleich mehr zuließen. Es sei daher auch unerheblich, ob im Mietvertrag eine nach unten oder nach oben abweichende Fläche angegeben sei, keine Vertragspartei muss sich im Rahmen der Mieterhöhung daran festhalten lassen. Der Bundesgerichtshof stellt außerdem klar, dass der Vermieter unter Berufung auf die sog. Störung der Geschäftsgrundlage keine Anpassung des Mietvertrages verlangen kann, wenn die Wohnfläche  erheblich über der vertraglich vereinbarten liegt. Die Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche falle regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters. 

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Der Bundesgerichtshof nimmt im Urteil vom 23.09.2015 (Az. VIII ZR 297/14) zu einer Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters Stellung. Im Kündigungsschreiben müssen demnach die folgenden Angaben enthalten sein: Die Person, für die die Wohnung benötigt wird sowie die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Dies sei erforderlich, aber auch ausreichend. Allerdings reiche ein noch unbestimmtes Interesse an einer möglichen späteren Nutzung nicht aus. Vielmehr müsse sich der Nutzungswunsch schon so weit verdichtet haben, dass ein konkretes Interesse an der baldigen Eigennutzung bestehe. Dieses konkrete Interesse müsse insbesondere hinreichend bestimmt sein. Im vorliegenden Fall hielt es das Gericht daher nicht für ausreichend, wenn es sich der Vermieter vor einem Umzug im Seniorenalter nicht im Einzelnen überlegt hatte, welche Anforderungen der neue Lebensabschnitt stellen wird und welche der ihm gehörenden Wohnungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für seine eigenen Zwecke am besten geeignet sein werden. Es sei lebensfremd, dass solche Überlegungen nicht vor Aussprechen der Eigenbedarfskündigung angestellt würden. Im Ergebnis dürfen daher Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches durch den Vermieter nicht bestehen, damit die Eigenbedarfskündigung wirksam ist.

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Im dem LG Stuttgart vorliegenden Fall (Az. 10 S 68/14) verfügte die gewählte Verwalterin, die gleichzeitig Miteigentümerin war, weder über eine einschlägige betriebswirtschaftliche, buchhalterische oder rechtliche Ausbildung noch über eine betriebliche Ausstattung. Mit Urteil vom 29.07.2015 entschied das Gericht über die Anfechtung des entsprechenden Beschlusses. Er widerspreche jedoch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die von den Wohnungseigentümern zu erstellende Prognose darüber, ob die bestellte Verwalterin das ihr anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben werde, aus objektiver Sicht noch vertretbar erscheine. Die als Verwalterin bestellte Miteigentümerin habe bei der Wahl die Zusage erteilt, sich zur Einarbeitung kundig zu machen und die notwendigen Versicherungen abzuschließen. Ihre berufliche Stellung als Polizeibeamtin weise sie zudem als zuverlässig aus. Auch sei nicht ersichtlich, warum ihr neben ihrer beruflichen Arbeitszeit nicht genügend Freiraum verbleiben sollte, ihre Aufgaben den gesetzlichen und vertraglichen Anforderungen entsprechend auszuüben. Auch die von ihr geforderte Verwaltervergütung sei mit 10,00 EUR netto pro Einheit und Monat sehr günstig. Das Landgericht folgt ausdrücklich nicht der Rechtsauffassung, von einer mangelnden Eignung sei bereits dann auszugehen, wenn die Verwalterkandidatin keine Ausbildung in der Immobilienverwaltung absolviert und noch nie selbständige Erfahrungen als WEG-Verwalterin gesammelt habe. Eine solche Ansicht lasse außer Betracht, dass eine fachliche Qualifikation nicht Voraussetzung für die Ausübung der Verwaltertätigkeit sei. Würde man den Nachweis von Berufserfahrung als Voraussetzung für eine gültige Verwalterbestellung verlangen, wäre Berufsanfängern der Weg zu einer selbständigen Berufsausübung als Verwalter verwehrt. 

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Aus aktuellem Anlass nochmals der Hinweis: Vermieter sind seit dem 01.11.2015 verpflichtet,  Meldebestätigungen gegenüber ihren Mietern zur Vorlage bei den Einwohnermeldeämtern abzugeben. Die Mieter müssen diese vorlegen, wenn sie ihren Wohnsitz anmelden. Auf diese Weise sollen Scheinadressen verhindert werden. Ein kostenfreies Formular bieten wir in unserem Downloadbereich an. Eine ähnliche Regelung bestand in der Vergangenheit bereits. Bis vor ca. 13 Jahren musste sich der Mieter vom Eigentümer bestätigen lassen, dass er im Mietobjekt eingezogen war. Als problematisch hat sich seit Wegfall der Regelung allerdings erwiesen, dass es in vielen Fällen relativ einfach war, sich mit falschen Adressen bei den Einwohnermeldeämtern zu registrieren. Dies soll verhindert werden.Die nun vorgesehenen Meldebestätigungen müssen die folgenden Angaben enthalten: Name und Anschrift des Vermieters, die Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- oder Auszugsdatum, die Anschrift der Wohnung sowie die Namen der meldepflichtigen Personen. Stellt der Vermieter die Bescheinigung nicht oder nicht rechtzeitig aus, kann dieses Verhalten mit einer Geldbuße geahndet werden. Zur Vorlage bei den Behörden sind allerdings ausschließlich die Mieter verpflichtet. Wenn der Vermieter die Bestätigung ausgefüllt hat, ist seine Pflicht erfüllt. Mit der Gesetzesreform haben die Vermieter seit dem 01.11.2015 außerdem einen kostenlosen Auskunftsanspruch gegenüber den Meldebehörden und können dort abfragen, welche Personen in der vermieteten Wohnung gemeldet sind. Auf diese Weise können beispielsweise Untervermietungen in Erfahrung gebracht werden.

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Die Wohnungseigentümer sind nicht mehr prozessführungsbefugt, wenn sie zuvor in einer Eigentümerversammlung die Befugnis zur Klageerhebung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen haben. Nach Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10.07.2015 (Az. V ZR 169/14) wird dadurch eine sog. gekorene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft begründet. Im konkreten Fall war diese Prozessführungsbefugnis entstanden, indem die Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss zur gerichtlichen Durchsetzung beauftragt und bevollmächtigt wurde. Nach der Urteilsbegründung sei im Zweifel davon auszugehen, dass die Gemeinschaft die Rechtsausübung übernehme, wenn laut Beschluss bestimmte gemeinschaftsbezogene Individualansprüche der Wohnungseigentümer durchgesetzt werden sollen. Ein anderer Sinngehalt können einem solchen Beschluss nicht beigemessen werden, weil die erforderliche Beschlusskompetenz nur für die Vergemeinschaftung der Individualansprüche bestehe. Das Gericht führt jedoch aus, dass Inhaber des materiellen Rechts dennoch die Wohnungseigentümer bleiben, da die Gemeinschaft lediglich die Ausübung der Rechte übernehme. Der Bundesgerichtshof befasst sich in seiner Entscheidung weiter mit der Frage, ob die bloße Duldung durch die übrigen Eigentümer einer gegen die Teilungserklärung verstoßenden Nutzung einer Eigentumseinheit zu einer verbindlichen Änderung der Teilungserklärung führe. Dies wird verneint. Nach Ansicht des Gerichts reicht für eine Änderung der Teilungserklärung eine schlichte Duldung durch die anderen Eigentümer keinesfalls aus. Es sei vielmehr erforderlich, dass jeder Sondereigentümer Kenntnis sowohl von dem Inhalt der Teilungserklärung als auch von der Rechtswidrigkeit der derzeitigen Nutzung habe. Darüber hinaus müsse der übereinstimmende rechtsgeschäftliche Wille bestehen, für die Zukunft eine verbindliche Änderung vorzunehmen. In der Regel müssten die Eigentümer vor der stillschweigenden Willenskundgabe über den Gegenstand der Vereinbarung beraten und die Rechtsfolgen für die Zukunft erörtert haben. Mache die Eigentümergemeinschaft  einen dahingehenden Unterlassungsanspruch gegen den Eigentümer, der gegen die Teilungserklärung verstoße, über Jahre nicht geltend, könne daraus für diesen Verstoß eine Verwirkung resultieren, so dass die Unterlassung rechtswirksam nicht mehr verlangt werden könne. Allerdings werde dadurch insbesondere nicht das Recht des gegen die Teilungserklärung verstoßenden Eigentümers begründet, neue qualitativ eigenständige Störungen vorzunehmen. Für diese neuen Störungen sei dann keine Verwirkung mehr gegeben.

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Nach einem Urteil des AG Neumarkt vom 20.08.2015 (Az. 4 C 5/14 WEG) ist es nicht rechtsmissbräuchlich, wenn sich ein Eigentümer im Rahmen der Anfechtungsklage auf die fehlende Beschlussfähigkeit beruft, die er selbst durch sein frühzeitiges Verlassen der Eigentümerversammlung herbeigeführt hat. Eine Pflicht zur Teilnahme des einzelnen Eigentümers bestehe nicht, da in der gesetzlich vorgesehenen Zweitversammlung die Möglichkeit bestehe, auch bei Nichterreichen eines in der Teilungserklärung oder von Gesetzes wegen vorgesehenen Quorums wirksame Mehrheitsbeschlüsse zu fassen. Das Gericht führt aus, eine Pflicht des Eigentümers an einer Versammlung teilzunehmen oder dieser bis zum Ende beizuwohnen, sei dem WEG nicht zu entnehmen. Ein vorzeitiges Verlassen der Versammlung sei wohl auch die einzige effektive Möglichkeit des Eigentümers, sich gegen als rechtswidrig empfundene Beschlüsse zur Geschäftsordnung zu wehren, da eine eigenständige Anfechtbarkeit von solchen Beschlüssen überwiegend abgelehnt werde, weil diese sich mit der Beendigung der Versammlung selbst erledigen und gegenstandslos werden.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17.09.2015 (Az. I ZR 228/14) grundsätzlich entschieden, dass die GEMA von einer Wohnungseigentümergemeinschaft für die Weiterleitung der über die Gemeinschafts-Satelliten-Antenne empfangenen Fernseh- und Radiosignale durch ein Kabelnetz an die einzelnen Wohnungen keine Gebühren verlangen kann. Die GEMA (Gesellschaft für musikalische Aufführungs- und mechanische Vervielfältigungsrechte) nimmt die Urheberrechte von Komponisten, Textdichtern und Musikverlegern wahr. Die Gesellschaft hatte eine Eigentümergemeinschaft einer Münchener Wohnanlage mit 343 Wohneinheiten ursprünglich auf Schadensersatz von ca. 7.500,00 EUR in Anspruch genommen, ist damit aber erfolglos geblieben. Die GEMA war der Ansicht, die Verteilung des Antennensignals sei eine „Kabelweitersendung“ im Sinne des UrhG und die Eigentümergemeinschaft daher wie ein Kabelnetzbetreiber zu behandeln, da die Bewohner eine Öffentlichkeit und zufällige Ansammlung von Menschen darstellten. Die Eigentümergemeinschaft hatte dagegen erfolgreich argumentiert, die Bewohner stellten eine private, untereinander verbundene Gruppe dar. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass von einem privaten Empfängerkreis auszugehen sei. Wenn die Eigentümer anstelle zahlreicher Einzelantennen eine Gemeinschaftsantenne installieren und die Sendesignale über Kabel in die einzelnen Wohnungen verteilen, sei dies eine Wiedergabe für einen privaten Kreis. Im Ergebnis leiteten die Eigentümer die Sendungen nur an sich selbst weiter.

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