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Das Landgericht Bremen entschied mit Urteil vom 16.09.2015 (Az. 9 O 755/14) einen Sachverhalt, in dem die Parteien um die Zahlung von Maklercourtage für die Vermittlung eines Immobilienkaufs stritten. Der Beklagte hatte zu seinen Gunsten das im Kaufvertrag vereinbarte Rücktrittsrecht erklärt, da die Finanzierung des Kaufpreises gescheitert war. Auf Grund des rückabzuwickelnden Vertrages war der Beklagte der Ansicht, auch dem Makler keine Provision zu schulden. Nach der Entscheidung des Gerichts steht dem Makler jedoch der Zahlungsanspruch zu. Es habe sich nicht feststellen lassen, dass der Maklervertrag unter der aufschiebenden Bedingung der erfolgreichen Finanzierung des Kaufvertrages geschlossen worden ist. Eine solche Regelung wäre aber zu erwarten gewesen, wenn sie von den Parteien tatsächlich gewollt gewesen wäre. Dies ergebe sich insbesondere daraus, dass die gegenständliche Rücktrittsklausel vereinbart wurde und damit absehbar war, dass der Vertrag noch zu Fall gebracht werden kann. Damit habe aber hinreichender Anlass bestanden, die Regelung über die Maklertätigkeit mit einer Bedingung zu verknüpfen. Dies sei allerdings nicht geschehen. Schließlich sei zu berücksichtigen, dass die Aufbringung der Kaufpreisfinanzierung typischerweise in den Risikobereich des Käufers und damit des Beklagten falle, weil sie von seinen persönlichen finanziellen Verhältnissen abhänge. Das Misslingen der Kaufpreisfinanzierung könne deswegen nicht dem Makler angelastet werden, der auf die Beibringung der Finanzierung keinen Einfluss nehmen konnte. 

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Das Landgericht Karlsruhe hat mit Urteil vom 21.07.2015 (Az. 11 S 118/14) die in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse wegen Verstoßes gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit für ungültig erklärt. Im konkreten Fall hatte ein Eigentümer zusammen mit seinem Bevollmächtigten an der Versammlung teilgenommen. Die Wohnungseigentümer, die nach § 23 Abs. 1 WEG Meinungsverschiedenheiten grundsätzlich unter sich austragen sollen, dürfen sich zwar durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen, sofern diese Möglichkeit nicht durch Vereinbarung der Eigentümer untereinander oder in der Teilungserklärung ausgeschlossen ist. Im vorliegenden Fall gab es keine Einschränkung des Rechts zur Bevollmächtigung. Das sich aus dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit auch ergebende Gebot der Waffengleichheit gebiete es aber, dass sich kein Mitglied der Gemeinschaft durch die Präsenz von Begleitern unterstützen lassen und so seinem Auftreten mehr Gewicht verleihen darf. Tue er dies gleichwohl, werde sein Unterstützer zum grundsätzlich nicht teilnahmeberechtigten Dritten. Daraus folge, dass sich der Eigentümer, der sich durch einen Bevollmächtigten vertreten lässt, nicht selbst an der Eigentümerversammlung teilnehmen dürfe. 

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Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.10.2015 (Az. VIII ZR 247/14) obliegt es alleine dem Mieter, der vorzeitig aus einem Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters entlassen werden will, einen geeigneten Nachmieter zu finden und den Vermieter über dessen Person aufzuklären, damit sich der Vermieter ein hinreichendes Bild über Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen kann. Das Urteil führt aus, dass es ausschließlich im Verantwortungsbereich des Mieters liege, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn der Mieter vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehre, beispielsweise wegen eines Arbeitsplatzwechsels. Denn der Mieter trage das Verwendungsrisiko der Mietsache, so dass es an ihm liege, dem Vermieter sämtliche Informationen zu geben, die dieser für eine Beurteilung des Nachmieters brauche. Der Vermieter dagegen sei nicht verpflichtet, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken. Dies bedeute konkret, dass sich alleine der Mieter um Mietinteressenten zu bemühen hat, ggf. unter Einschaltung eines Maklers, sowie erforderliche Besichtigungstermine durchführen muss und Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit der vorzuschlagenden Nachmieter anfordern und an den Vermieter zu übermitteln hat. Sofern der Vermieter Besichtigungstermine durchführe, geschehe dies freiwillig. Er könne daher die durch ihn selbst durchgeführte Besichtigung ohne rechtsmissbräuchlich zu handeln von einer Vorauswahl der potentiellen Nachmieter abhängig machen. Aus alledem ergebe sich auch, dass der Vermieter dem zu entlassenden Mieter nicht gestatten muss, für die Suche nach einem Nachmieter im Garten des zum Mietobjekt gehörenden Grundstücks ein Hinweisschild eines Maklers anzubringen und Texte, Fotos und Grundrisszeichnungen des Vermieters verwenden zu dürfen.

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Im mit Urteil vom 11.09.2015 (Az. 8 O 7/15) vom Landgericht Gießen entschiedenen Fall warb die beklagte Immobilienmaklerin für nicht in ihrem Eigentum stehende Immobilien, wobei Angaben zu den in beiden Fällen vorliegenden Energieausweisen den Anzeigen nicht zu entnehmen waren. Der klagende Verbraucherschutzverband mahnte die Beklagte vorgerichtlich ab mit der Begründung, die Anzeigen seien als Wettbewerbsverstöße anzusehen, da sie nicht den Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) entsprächen. So würden beispielsweise Pflichtangaben wie Angaben zur Art des ausgestellten Energieausweises fehlen, ein solches Verhalten sei zukünftig zu unterlassen. Das Gericht wies die Klage als unbegründet ab und gab der Immobilienmaklerin Recht. Zwar liege ein Verstoß gegen die nach § 16a Abs. 1 EnEV vorgeschriebenen Pflichtangaben vor, die Beklagte treffe als Maklerin aber nicht die originäre Pflicht sicherzustellen, dass eine Immobilienanzeige die betreffenden Pflichtangaben enthalte. Gemäß § 16a Abs. 1 EnEV habe der Verkäufer die Pflichtangaben sicherzustellen, wenn eine Anzeige in kommerziellen Medien aufgegeben werde und ein Energieausweis zu diesem Zeitpunkt vorliege. Diese Verpflichtung finde über § 16 Abs. 2 EnEV Anwendung auf Vermieter, Verpächter und Leasinggeber. Eine entsprechende Verpflichtung der Maklerin sei dem Wortlaut der Norm jedoch nicht zu entnehmen. Die Maklerin sei auch nicht in den Anwendungsbereich der Vorschrift einzubeziehen. Sie stehe als Nachweis- oder Vermittlungsmaklerin zwischen Verkäufer und Käufer. Eine andere Auslegung ergebe sich auch nicht aus Unionsrecht, da  in der entsprechenden Richtlinie nicht geregelt sei, wen die Verpflichtung treffe. Diese Entscheidung sei dem nationalen Gesetzgeber überlassen worden. Offen gelassen wurde allerdings, ob der Verkäufer seine Verpflichtung sicherzustellen, dass in einer Immobilienanzeige die Pflichtangaben enthalten sind, im Innenverhältnis vertraglich auf die Maklerin übertragen kann. 

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Nach einem Beschluss des Kammergerichts Berlin vom 03.08.2015 (Az. 161 Ss 160/15) kann in der Regel allein der Mieter einen Strafantrag zur Verfolgung eines Hausfriedensbruchs stellen. Der Vermieter sei dazu nicht berechtigt. Die Tat des Hausfriedensbruchs wird nur auf Antrag verfolgt. Antragsberechtigt ist der Verletzte der Straftat, also der Inhaber des durch den Hausfriedensbruch verletzten Hausrechts. Mit Abschluss eines Mietvertrages werde das Hausrecht an den Mieter übertragen. Bei privaten Räumen sei der Inhaber des Hausrechts stets der unmittelbare Besitzer, der nicht der Eigentümer zu sein braucht, solange er die Sachherrschaft rechtmäßig begründet habe. Diese Ansicht entspricht der ständigen Rechtsprechung. Das Gericht führt aus, das bei vermieteten Räumen das Hausrecht grundsätzlich allein dem Mieter zustehe, dies gelte auch gegenüber dem Vermieter. Denn er und nicht der Vermieter sei es, der andere vom Betreten der Räumlichkeiten ausschließen könne. Der Vermieter dagegen darf ohne Erlaubnis des Mieters die vermieteten Räume grundsätzlich weder betreten noch sei er befugt, anderen wirksam den Zutritt zu gestatten oder zu versagen. Umgekehrt stehe es aber dem Mieter zu, einer anderen Person den Zutritt zu den gemieteten Räumen zu erlauben, und zwar auch gegen den Willen des Vermieters. Das Gebrauchsrecht an den gemieteten Räumen werde entgeltlich auf den Mieter übertragen. Einschränkungen gegen die Alleinzuständigkeit des Mieters seien nur in Ausnahmefällen denkbar. Das Gericht ist der Ansicht, dies könne bei größeren Mietshäusern hinsichtlich der Gemeinschaftseinrichtungen der Fall sein, da der Vermieter hieran in der Regel eine Mitberechtigung behält.

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Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist immer dann einem Verbraucher gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient. Zu diesem Urteil ist das Landgericht Karlsruhe am 14.04.2015 (Az. 8 O 144/14) gekommen. Diese Ansicht entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der die Verbrauchereigenschaft selbst dann bejaht, wenn die Eigentümergemeinschaft bei Vertragsschluss durch eine gewerbliche Hausverwaltung vertreten wird.   Im konkreten Fall waren daher auch die Verbraucherschutzvorschriften hinsichtlich der Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen heranzuziehen, auf die sich die Wohnungseigentümergemeinschaft berufen konnte.

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Das Kammergericht Berlin entschied mit Urteil vom 27.05.2015 (Az. 8 U 192/14) über einen Sachverhalt, bei dem ein gemeinnütziger Verein Räume durch einen schriftlichen Vertrag angemietet hatte, um diese einem Dritten zu Wohnzwecken zu überlassen. Dabei handelt es sich grundsätzlich um ein Gewerberaummietverhältnis. Dieser Mietvertrag war allerdings überschrieben mit „Mietvertrag für Wohnräume“. Der Vermieter hat den Mietvertrag gegenüber dem Verein gekündigt. Fraglich war, ob die Kündigung rechtmäßig erfolgte. Das Gericht hält die Kündigung für unwirksam, da kein Kündigungsgrund gegeben war, der nach dem Wohnraummietrecht erforderlich ist. Zwar liege bei der Vermietung von Wohnräumen an eine juristische Person kein Wohnraummietvertrag vor, weil die juristische Person nicht zu eigenen Wohnzwecken anmieten könne. Der Vertrag habe aber die Anwendung von Wohnraummietrecht wirksam vereinbart. Bei der Geschäftsraummiete liege weitgehende Vertragsfreiheit vor, so dass die Parteien Schutzvorschriften zugunsten des Mieters vereinbaren können. Entscheidend sei, ob der Vertrag Regelungen enthalte, die sonst nur bei einem Wohnraummietverhältnis Anwendung finden. Dies war hier der Fall, da beispielsweise die Verlängerung der Kündigungsfrist in Abhängigkeit von der Zeit der Überlassung der Wohnräume vorgesehen war. Zudem hatte sich der Vermieter selbst auf eine Mieterhöhungsmöglichkeit nach Wohnraummietrecht berufen, diesen Umstand müsse er sich nun entgegen halten lassen. 

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Der Bundesgerichtshof befasst sich in seinem Urteil vom 18.11.2015 (Az. VIII ZR 266/14) mit der Frage, auf Grundlage welcher Wohnfläche eine Mieterhöhung zu erfolgen hat, wenn die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen abweicht. Dabei kommt er zu dem Ergebnis, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB, also die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete, nach der tatsächlichen Wohnfläche erklärt werden muss. Die Entscheidungsgründe führen aus, dass die Vorschrift dem Vermieter eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete ermöglichen soll. Für den anzustellenden Vergleich sei daher der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, Vereinbarungen der Vertragsparteien könnten dagegen keine Rolle spielen. Anderenfalls würden sonst Umstände berücksichtigt, die keinen an tatsächlichen Maßstäben orientierten Vergleich mehr zuließen. Es sei daher auch unerheblich, ob im Mietvertrag eine nach unten oder nach oben abweichende Fläche angegeben sei, keine Vertragspartei muss sich im Rahmen der Mieterhöhung daran festhalten lassen. Der Bundesgerichtshof stellt außerdem klar, dass der Vermieter unter Berufung auf die sog. Störung der Geschäftsgrundlage keine Anpassung des Mietvertrages verlangen kann, wenn die Wohnfläche  erheblich über der vertraglich vereinbarten liegt. Die Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche falle regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters. 

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Der Bundesgerichtshof nimmt im Urteil vom 23.09.2015 (Az. VIII ZR 297/14) zu einer Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters Stellung. Im Kündigungsschreiben müssen demnach die folgenden Angaben enthalten sein: Die Person, für die die Wohnung benötigt wird sowie die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Dies sei erforderlich, aber auch ausreichend. Allerdings reiche ein noch unbestimmtes Interesse an einer möglichen späteren Nutzung nicht aus. Vielmehr müsse sich der Nutzungswunsch schon so weit verdichtet haben, dass ein konkretes Interesse an der baldigen Eigennutzung bestehe. Dieses konkrete Interesse müsse insbesondere hinreichend bestimmt sein. Im vorliegenden Fall hielt es das Gericht daher nicht für ausreichend, wenn es sich der Vermieter vor einem Umzug im Seniorenalter nicht im Einzelnen überlegt hatte, welche Anforderungen der neue Lebensabschnitt stellen wird und welche der ihm gehörenden Wohnungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für seine eigenen Zwecke am besten geeignet sein werden. Es sei lebensfremd, dass solche Überlegungen nicht vor Aussprechen der Eigenbedarfskündigung angestellt würden. Im Ergebnis dürfen daher Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches durch den Vermieter nicht bestehen, damit die Eigenbedarfskündigung wirksam ist.

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Im dem LG Stuttgart vorliegenden Fall (Az. 10 S 68/14) verfügte die gewählte Verwalterin, die gleichzeitig Miteigentümerin war, weder über eine einschlägige betriebswirtschaftliche, buchhalterische oder rechtliche Ausbildung noch über eine betriebliche Ausstattung. Mit Urteil vom 29.07.2015 entschied das Gericht über die Anfechtung des entsprechenden Beschlusses. Er widerspreche jedoch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die von den Wohnungseigentümern zu erstellende Prognose darüber, ob die bestellte Verwalterin das ihr anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben werde, aus objektiver Sicht noch vertretbar erscheine. Die als Verwalterin bestellte Miteigentümerin habe bei der Wahl die Zusage erteilt, sich zur Einarbeitung kundig zu machen und die notwendigen Versicherungen abzuschließen. Ihre berufliche Stellung als Polizeibeamtin weise sie zudem als zuverlässig aus. Auch sei nicht ersichtlich, warum ihr neben ihrer beruflichen Arbeitszeit nicht genügend Freiraum verbleiben sollte, ihre Aufgaben den gesetzlichen und vertraglichen Anforderungen entsprechend auszuüben. Auch die von ihr geforderte Verwaltervergütung sei mit 10,00 EUR netto pro Einheit und Monat sehr günstig. Das Landgericht folgt ausdrücklich nicht der Rechtsauffassung, von einer mangelnden Eignung sei bereits dann auszugehen, wenn die Verwalterkandidatin keine Ausbildung in der Immobilienverwaltung absolviert und noch nie selbständige Erfahrungen als WEG-Verwalterin gesammelt habe. Eine solche Ansicht lasse außer Betracht, dass eine fachliche Qualifikation nicht Voraussetzung für die Ausübung der Verwaltertätigkeit sei. Würde man den Nachweis von Berufserfahrung als Voraussetzung für eine gültige Verwalterbestellung verlangen, wäre Berufsanfängern der Weg zu einer selbständigen Berufsausübung als Verwalter verwehrt. 

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