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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.06.2015 (Az. VIII ZR 99/14) entschieden, dass ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter deswegen geltend gemachten Schaden unterbrechen kann. Im konkreten Fall kündigte der Vermieter das Mietverhältnis, weil er die streitgegenständliche Wohnung für den Hausmeister benötigte. Später machte der Vermieter sein Räumungsbegehren auf dem Klageweg geltend, in der zweiten Instanz wurde sodann ein Räumungsvergleich geschlossen, in dem sich der Mieter zur Räumung verpflichtete. Nach dem Auszug des Mieters zog jedoch nicht der angekündigte neue Hausmeister, sondern eine Familie in die Wohnung ein. Der ehemalige Mieter, der die Wohnung aufgrund des Vergleichs geräumt hatte, verlangte nun Schadensersatz wegen Vortäuschung des Betriebsbedarfs. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass im Falle der Vortäuschung einer Bedarfssituation der Mieter grundsätzlich vom Vermieter Schadensersatz verlangen kann. Ob ein zwischen Kündigung und Schadensersatzbegehren geschlossener Räumungsvergleich aber die Verpflichtung zum Schadensersatz ausschließt, richte sich danach, ob mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten.An den Willen des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter zu verzichten, seien strenge Anforderungen zu stellen, der Verzichtswille müsse - auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände - unmissverständlich sein. Sei ein solcher Verzicht nicht ausdrücklich geregelt, bedürfe es dazu bedeutender Umstände, die etwa darin liegen können, dass sich der Vermieter zu einer namhaften Abstandszahlung verpflichte. Die bloße Zubilligung einer sechsmonatigen Räumungsfrist oder die Mietzahlung nur bis zum Auszug sei dazu nicht ausreichend. War das Mietverhältnis vor dem Vergleich aber zerrüttet, kann dies auf einen Verzicht hindeuten.

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Die Nutzung einer Wohnung als Heilpraktikerpraxis rechtfertigt die Annahme, dass die Nutzung über eine solche zu Wohnzwecken hinausgeht und für die anderen Wohnungseigentümer Nachteile begründet. Diese Nachteile gehen nach einer Entscheidung des LG München I vom 26.01.2015 (Az. 1 S 9962/14 WEG) über die mit einer zulässigen Wohnnutzung verbundenen Nachteile hinaus und sind von den anderen Eigentümern auch nicht im Sinne eines ordnungsgemäßen Zusammenlebens in der Gemeinschaft hinzunehmen. Nach Auffassung des Gerichts sei der zu erwartende ausgeprägte Besucherverkehr mit wechselnden und gegebenenfalls erkrankten Personen nicht als typisch für eine 2,5-Zimmer-Wohnung anzusehen. Die hierdurch verursachten Störungen übersteigen auch das nach § 14 Nr. 1 WEG zulässige Maß, da die Einrichtung der Praxis für das Zusammenleben in der Gemeinschaft nicht unvermeidbar sei. Unerheblich sei, dass nach der gesetzgeberischen Grundentscheidung  die Ansiedlung freier Berufe selbst in Wohngebieten ohne weiteres zulässig ist. Der Umfang der Nutzung im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander bestimme sich u.a. nach der Teilungserklärung, die für die streitgegenständliche Einheit grundsätzlich eine Wohnnutzung vorsehe.

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Ein Zurückbehaltungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft aus Beschlüssen über Wirtschaftspläne, Sonderumlagen oder Jahresabrechnungen ist grundsätzlich eingeschränkt, wie das LG Hamburg in einem Urteil vom 28.01.2015 (Az. 318 S 81/14) ausdrücklich feststellt. Die Vorschusse dienen der laufenden Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums, die unabhängig von dem Zurückbehaltungsrecht eines einzelnen Wohnungseigentümers gewährleistet sein müsse. Dennoch bestand in diesem Fall ausnahmsweise ein solches Zurückbehaltungsrecht, da die Verwaltung kein Konto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft angelegt hatte. Der Verwalter sei aber wegen seiner Verpflichtung aus § 27 Abs. 5 S. 1 WEG, eingenommene Gelder von seinem Vermögen getrennt zu halten, dazu angehalten, ein Konto auf den Namen der Gemeinschaft zu führen. Die Führung offener Treuhandkonten sei daher unzulässig. Eine Zahlungsunfähigkeit der Gemeinschaft drohte trotz Zurückhaltung des Wohngeldes durch einen einzelnen Eigentümer in diesem Fall nicht, da die anderen Eigentümer ihre Wohngeldvorauszahlungen geleistet hatten. Das Gericht stellt ausdrücklich klar, dass es sich bei dieser Entscheidung um einen nicht verallgemeinerungsfähigen Einzelfall handelt. Grundsätzlich sei daher von der Pflicht zur Vorauszahlung auszugehen.

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Haben sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages verständigt, die Wohnfläche nach dem einfach zu handhabenden Maßstab „Länge mal Breite“ zu berechnen, finden die Berechnungsgrundsätze der Wohnflächenverordnung keine Anwendung. Zu diesem Schluss kommt das LG Saarbrücken in einem Urteil vom 06.03.2015 (Az. 10 S 160/14). Nach der Verkehrsanschauung sei die Wohnungsgröße ein Merkmal, das für den Wert der Mietsache von wesentlicher Bedeutung ist. Wird die Wohnungsgröße im Mietvertrag aufgeführt, liege darin regelmäßig eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel dann vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent davon abweicht. Die vereinbarte Wohnfläche sei jedoch nicht zwingend nach Maßgabe der Wohnflächenverordnung vorzunehmen. Dies verbiete sich schon deshalb, da der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig sei. Den Parteien stehe es daher frei, sich auf einen bestimmten Modus der Berechnung zu verständigen. Kommen die Parteien demnach überein, Räume beispielsweise mit Dachschrägen mit ihrer vollen Grundfläche in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen, sei es dem Mieter im Nachhinein verwehrt, den Minderungseinwand aus dem Berechnungsmaßstab der Wohnflächenverordnung herzuleiten. Ob eine solche abweichende Vereinbarung der Mietvertragsparteien vorliege, sei nach den anerkannten Auslegungsregeln zu ermitteln. Dann entspreche es aber auf dem privaten Wohnungsmarkt dem wohlverstandenen, vernünftigen Interesse beider Parteien, die Fläche anhand eines Maßstabs zu beschreiben, der an Ort und Stelle durch Einsatz eines Zollstocks unter Anwendung elementarer Rechenoperationen transparent überprüft werden könne. Fern liege es dagegen, dass eine Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung vorgenommen werden soll, die nicht ohne sachverständigen Beistand verifiziert werden kann. Im vorliegenden Fall ließen zudem die persönlichen Umstände beider Mietvertragsparteien keinen Schluss darauf zu, dass Erfahrungen mit den spezifischen Besonderheiten der Berechnungsmöglichkeiten bestanden. Die ursprünglich vereinbarte Berechnungsmethode hat auch bei Nachträgen zum Mietvertrag bestand, wenn zuvor keine Einwände erhoben wurden. Dann könne jede Partei davon ausgehen, dass die in der Vergangenheit unbeanstandet praktizierte Berechnung auch für einen Nachtrag gelten müsse.

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Klauseln im Mietvertrag, die ein bestimmtes Verhalten ohne Rücksicht auf gewichtige Einzelfallinteressen des Mieters regeln, scheitern regelmäßig am Benachteiligungsverbot des  § 307 Abs. 1 S. 1 BGB, so das LG Münster in einem Hinweisbeschluss bereits am 05.05.2014 (Az. 3 S 37/14). Dies gelte daher auch für ein autofreies Wohnkonzept (Gartensiedlung), das der Vermieter in seinen Mietverträgen durchsetzen möchte, weil er seinerseits aufgrund eines städtebaulichen Vertrages dazu verpflichtet ist. Die einschlägigen Mietverträge sahen unter dem Punkt „Besondere Vereinbarung zur Kfz-Freiheit der Gartensiedlung W – Wohnen Plus“ unter anderem vor, dass es der Mieter unterlässt, ein Kfz zu halten und zu gebrauchen. Zwar verkennt das Gericht nicht, dass die Idee der Siedlung bei dieser Rechtsansicht beeinträchtigt wird. Allerdings habe sich der Vermieter im städtebaulichen Vertrag nur dazu verpflichtet, die Umsetzung des Projekts mit allen zur Verfügung stehenden rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten zu unterstützen. Der Wegfall der besonderen Vereinbarung im Mietvertrag würde also nicht automatisch bedeuten, dass der Vermieter gegen den städtebaulichen Vertrag verstoße. Auf Seiten der Mieter wiege aber insbesondere die Beeinträchtigung der allgemeinen Handlungsfreiheit schwerer. Diese sei in der Rechtsprechung schon in der Vergangenheit stärker gewichtet worden, als ein entgegenstehendes Interesse des Vermieters. So sei das vollständige Verbot der Tierhaltung oder des Anbringens von Satellitenantennen beispielsweise für unwirksam erachtet worden.

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Ein Wohnungseigentümer darf einen vorhandenen Teppichboden gegen einen Parkettboden austauschen, wenn der zum Bauzeitpunkt geltende Schallschutz eingehalten wird. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 27.02.2015 (Az. V ZR 73/14) entschieden. Der Kläger war der Eigentümer der unter der Wohnung der Beklagten liegenden Wohnung, der sich durch den stärkeren Trittschall beeinträchtigt fühlte. Nach dem Bundesgerichtshof ist § 14 Nr. 1 WEG rechtlich maßgebend. Der Kläger würde durch den Wechsel des Bodenbelags nicht nachteilig betroffen. Es seien nur die Schallschutzwerte einzuhalten, die sich aus der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm ergeben. Diese wurden hier gewahrt. Ein höheres Schallschutzniveau könne sich nur aus einer entsprechenden Gemeinschaftsordnung ergeben. Eine bei Errichtung der Anlage erstellte Baubeschreibung oder ein damaliger Verkaufsprospekt seien unbeachtlich. Das Urteil geht davon aus, dass die Auswahl des Bodenbelags im Belieben des Sondereigentümers steht. Der Schallschutz müsse grundsätzlich durch die im Gemeinschaftseigentum stehende Bausubstanz gewährleistet werden. Welcher Bodenbelag etwa bei der Errichtung des Gebäudes vorhanden war, sei oft nicht mehr bekannt und widerspräche auch dem Zeitgeist, der geschmackliche Veränderungen der Wohnungsausstattung mit sich bringt.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.04.2015 entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis unter bestimmten Voraussetzungen auch dann kündigen kann, wenn der Mieter sich weigert, notwendige Instandsetzungsarbeiten zu dulden. Wird dem Vermieter oder von ihm beauftragten Handwerkern der Zutritt zur Wohnung verwehrt, kann dies nach dem Bundesgerichtshof zu einer auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützten Kündigung berechtigen. Insbesondere sei eine Kündigung nicht erst dann möglich, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet habe, wie teilweise vertreten worden ist. Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen können für die Erhaltung des Mietobjekts von wesentlicher Bedeutung sein, so dass ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der schnellen Durchführung solcher Maßnahmen bestehe. Im Einzelfall sei daher zu prüfen, wie umfangreich und dringend die durchzuführenden Arbeiten sind und welche Beeinträchtigungen hieraus für den Mieter entstehen können. Überwiegt das Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchführung der Arbeiten und verweigert der Mieter den Zutritt, stelle dies einen Kündigungsgrund dar.

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Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Stuttgart-Bad Cannstatt vom 27.10.2014 (Az. 6 C 1267/14) unter Bezugnahme auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.06.2014 besteht ein Betretungsrecht des Vermieters hinsichtlich der Wohnung nur dann, wenn es dafür einen konkreten, sachlichen Grund gibt. Eine Klausel im Mietvertrag, nach der das Betreten in angemessen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung ermöglicht wird, sei zu unbestimmt und damit unwirksam. Weder sei definiert, was als angemessener Abstand anzusehen ist, noch sei die Vorankündigung in zeitlicher Hinsicht eingegrenzt. Eine solche Klausel benachteilige den Mieter zudem rechtswidrig, da während der Mietzeit grundsätzlich diesem alleine das uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung zustehe. Das Grundrecht des Art. 13 Abs. 1 GG gewährleiste die räumliche Sphäre der Mietsache und damit das Recht, in der Wohnung ungestört zu bleiben, sofern kein konkreter Grund für einen Zutritt bestehe. Das Gericht tritt damit ausdrücklich einer in der Rechtsprechung teilweise vertretenen Ansicht entgegen, nach der eine Besichtigung in bestimmten zeitlichen Abständen als zulässig erachtet wird. Auch eine Nebenpflicht des Mieters, einen anlasslosen Zutritt zu dulden, existiere daher nicht. Alle sachlichen Gründe, die dem Vermieter ein Zutrittsrecht gewähren, seien in der Befugnis des Vermieters begründet, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Mietobjekts erforderlichen Maßnahmen vornehmen zu können. Daraus ergebe sich aber im Umkehrschluss ein Zutrittsrecht ohne konkreten Anlass – wie etwa den bloßen Zeitablauf – nicht. Das Gericht nennt beispielhaft als sachliche Gründe, die ein Zutrittsrecht des Vermieters gewähren: Dem Vermieter wurden durch den Mieter Mängel angezeigt, das Drohen von Gefahren für die Mietsache, ein naheliegender Verdacht einer vertragswidrigen Nutzung durch den Mieter, Revisionen an technischen Einrichtungen sowie die Ablesung von Verbrauchswerten an Messeinrichtungen. Anerkannt sei insbesondere auch der Fall des Verkaufs oder der Neuvermietung der Mietsache, sogar in Begleitung des Interessenten.

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Der Bundesrat hat am 27.03.2015 dem Gesetz zur Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip zugestimmt. Voraussichtlich am 01.06.2015 werden die Regelungen in Kraft treten. Ab dann ist für Regionen, die von den Ländern festgelegt wurden, bei Nachvermietungen nur eine Miete von 10% über der ortsüblichen Miete zulässig. Merkbar wird für die Vermieter und Makler das Bestellerprinzip werden. Der Vermieter muss die Courtage des Maklers übernehmen, wenn er den Makler beauftragt hat. Bislang konnte der Makler die Courtage vom Mieter verlangen, wenn dieser sich auf eine Anzeige hin bei dem Makler gemeldet hatte. Vermieter werden daher entweder selbst Anzeigen aufgeben und den Mietvertragsschluss vornehmen oder mit dem Makler eine Provision aushandeln müssen. Makler hingegen müssen, wenn vom Mieter mit der Suche nach einer Wohnung beauftragt, diese Leistung erbringen, um eine Vermittlungsprovision bei dem Mieter abrechnen zu können. In der Praxis werden im Zusammenhang mit dem Gesetz viele Rechtsfragen zu beantworten sein. Unsere Experten stehen Ihnen hierfür gerne zur Verfügung.

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In vielen Mietverträgen sind Renovierungsklauseln enthalten, in denen die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen wird. Bei ebenfalls häufig verwendeten Quotenabgeltungsklauseln wird dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegt, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem Fristenplan der Renovierungsklausel noch nicht fällig sind.  Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13) entschieden, dass sowohl die formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung als auch formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln unwirksam sind. Der Bundesgerichtshof gibt damit seine bisherige Rechtsprechung auf, nach der entsprechende Klauseln bisher zulässig waren, da sich die Anforderungen an die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen mittlerweile verschärft hätten. Das Gericht führt aus, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er dürfe daher ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Zeitraum entstanden sind. Ansonsten führe eine solche Verpflichtung dazu, dass der Mieter die Wohnung möglicherweise in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe. Hinsichtlich Quotenabgeltungsklauseln kommt das Gericht zu dem Schluss, dass eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass diesem bei Abschluss des Mietvertrages nicht verständlich sei, welche Belastung auf ihn zukomme. Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben worden sei.Bisher war nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Quotenabgel-tungsklausel zulässig, wenn der  Anteil des Mieters an den zu tragenden Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens berechnet wurde.Hinweis: Die bundesweit online erhältlichen Mietverträge des Vermieterverein e.V. werden sofort an die aktuelle Rechtsprechung angepasst.

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