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Der - unter anderem für Besitzschutzansprüche zuständige - V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich heute mit der Frage befasst, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Mieter, der sich durch den von einem tiefer gelegenen Balkon aufsteigenden Zigarettenrauch im Gebrauch seiner Wohnung beeinträchtigt fühlt und zudem Gefahren für seine Gesundheit durch sog. Passivrauchen befürchtet, von dem anderen Mieter verlangen kann, das Rauchen während bestimmter Zeiten zu unterlassen. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Parteien sind Mieter in einem Mehrfamilienhaus in Brandenburg. Die Kläger wohnen im ersten Stock, die Beklagten im Erdgeschoss. Die Balkone der Wohnungen liegen übereinander. Die Beklagten sind Raucher und nutzen den Balkon mehrmals am Tag zum Rauchen, wobei der Umfang des täglichen Zigarettenkonsums streitig ist. Die Kläger fühlen sich als Nichtraucher durch den von dem Balkon aufsteigenden Tabakrauch gestört und verlangen deshalb von den Beklagten, das Rauchen auf dem Balkon während bestimmter Stunden zu unterlassen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Die Vorinstanzen sind der Meinung, dass ein Rauchverbot mit der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Freiheit der Lebensführung nicht vereinbar sei; diese schließe die Entscheidung ein, unabhängig von zeitlichen und mengenmäßigen Vorgaben auf dem zur gemieteten Wohnung gehörenden Balkon zu rauchen. Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Dabei hat er sich von folgenden Erwägungen leiten lassen: 1. Einem Mieter steht gegenüber demjenigen, der ihn in seinem Besitz durch sog. Immissionen stört (zu diesen gehören Lärm, Gerüche, Ruß und eben auch Tabakrauch), grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch zu. Das gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander. Der Abwehranspruch ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil das Rauchen eines Mieters im Verhältnis zu seinem Vermieter grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Denn vertragliche Vereinbarungen zwischen einem Mieter und seinem Vermieter rechtfertigen nicht die Störungen Dritter. Der Abwehranspruch ist jedoch ausgeschlossen, wenn die mit dem Tabakrauch verbundenen Beeinträchtigungen nur unwesentlich sind. Das ist anzunehmen, wenn sie auf dem Balkon der Wohnung des sich gestört fühlenden Mieters nach dem Empfinden eines verständigen durchschnittlichen Menschen nicht als wesentliche Beeinträchtigung empfunden werden. Liegt hingegen nach diesem Maßstab eine als störend empfundene – also wesentliche – Beeinträchtigung vor, besteht der Unterlassungsanspruch allerdings nicht uneingeschränkt. Es kollidieren zwei grundrechtlich geschützte Besitzrechte, die in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden müssen. Einerseits steht dem Mieter das Recht auf eine von Belästigungen durch Tabakrauch freie Nutzung seiner Wohnung zu, anderseits hat der andere Mieter das Recht, seine Wohnung zur Verwirklichung seiner Lebensbedürfnisse - zu denen auch das Rauchen gehört - zu nutzen. Das Maß des zulässigen Gebrauchs und der hinzunehmenden Beeinträchtigungen ist nach dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zu bestimmen. Im Allgemeinen wird dies auf eine Regelung nach Zeitabschnitten hinauslaufen. Dem Mieter sind Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf. Die Bestimmung der konkreten Zeiträume hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. 2. Sollte die Geruchsbelästigung nur unwesentlich sein, kommt ein Abwehranspruch in Betracht, wenn Gefahren für die Gesundheit drohen. Immissionen, die die Gefahr gesundheitlicher Schäden begründen, sind grundsätzlich als eine wesentliche und damit nicht zu duldende Beeinträchtigung anzusehen. Bei der Einschätzung der Gefährlichkeit der Einwirkungen durch aufsteigenden Tabakrauch ist allerdings zu berücksichtigen, dass im Freien geraucht wird. Insoweit kommt den Nichtraucherschutzgesetzen des Bundes und der Länder, die das Rauchen im Freien grundsätzlich nicht verbieten, eine Indizwirkung dahingehend zu, dass mit dem Rauchen auf dem Balkon keine konkreten Gefahren für die Gesundheit anderer einhergehen. Nur wenn es dem Mieter gelingt, diese Annahme zu erschüttern, indem er nachweist, dass im konkreten Fall der fundierte Verdacht einer Gesundheitsbeeinträchtigung besteht, wird eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegen und deshalb eine Gebrauchsregelung getroffen werden müssen. 3. Die Sache war an das Landgericht zurückzuweisen, weil es bislang keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der Rauch auf dem Balkon der Kläger als störend wahrnehmbar ist oder - wenn das zu verneinen sein sollte - ob im konkreten Fall von dem Tabakrauch gesundheitliche Gefahren ausgehen, wie die Kläger unter Hinweis auf eine Feinstaubmessung behaupten. Urteil vom 16. Januar 2015 – V ZR 110/14 AG Rathenow, Urteil vom 6. September 2013 - 4 C 300/13 LG Potsdam, Urteil vom 12. März 2014 - 1 S 31/14 Karlsruhe, den 16. Januar 2015 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe Telefon (0721) 159-5013

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Die Verwender von Mess­geräten trifft ab dem 01.01.2015 eine Anzeigepflicht nach § 32 MessEG. Die gesetzliche Regelung: Ab dem 01.01.2015 treten das neue Mess- und Eichgesetz (MessEG) und die Mess- und Eichverordnung (MessEV) in Kraft. § 32 Abs. 1 MessEG fordert: Wer neue oder erneuerte Messgeräte verwendet, hat diese der nach Landesrecht zuständigen Behörde spätestens sechs Wochen nach Inbetriebnahme anzuzeigen Die Pflicht für den Vermieter und Wohnungseigentümer und Verwalter: Neue und erneuerte, also nicht bereits vorhandene, Zähler sind zu melden. Wenn also ein Zähler neu eingebaut oder wegen Defekt oder Ablauf der Eichfrist erneuert wird, hat die Meldung zu erfolgen. Wie wird gemeldet? Am einfachsten über die Meldeseite im Internet unter eichamt.de. Dort findet sich eine Eingabemaske für die sogenannte Verwenderanzeige. Dort sind vier Anga­ben zum Gerät (z.B. Wasserzähler) zu machen und die Adresse anzugeben. So­weit bekannt, ist der Energiemessstellenbetreiber gleichzeitig der Verwender, die Adresse der Einbaustelle daher anzugeben („Bei Versorgungsmessgeräten im Bereich des Energiewirtschaftsgesetzes - EnWG (Gas, Wärme, Elektrizität) so­wie bei Haushaltswasserzählern am Hauptanschluss kann z.B. davon ausgegan­gen werden, dass der Messstellenbetreiber (gem. § 21b EnWG) der Verwender des Messgerätes ist.“) Wenn nicht online gemeldet wird, gibt es als zentrale Stelle die: Geschäftsstelle der AGME c/o Deutsche Akademie für Metrologie beim BayerischenLandesamt für Maß und Gewicht Franz-Schrank-Str. 9, 80638 München, Fax: +49 (0) 89 17901-386 oder die örtlichen Eichämter, zu finden im Internet auf der Seite des Eichamtes. Tipp, wenn mehrere gleichartige Zähler: Ausreichend ist die Angabe eines Zählers und die Vorhaltung einer Liste, die nur auf Anforderung dem Eichamt zur Verfügung zu stellen ist. Ordnungswidrigkeit Wie üblich, stelle die Nichtanzeige oder nicht vollständige Anzeige gemäß MessEG eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann.

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Die Energieeinsparverordnung setzt für 2015 neue Fristen für Hauseigentümer.Dämmung der Geschossdecke zum DachBis Ende 2015 besteht die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. das darüberliegende Dach. Die Mindestanforderungen werden im Allgemeinen von Massivdecken in Bauten nach 1969 oder Holzbalkendecken erfüllt. Nicht betroffen sind Wohnungseigentümer in Zweifamilienhäusern, die seit 2002 dort wohnen. Hier muss der Erwerber eines solchen Hauses an die Nachrüstpflicht denken, den Verkäufer trifft insoweit aber keine Hinweispflicht beim Verkauf. Über weitere Ausnahmen beraten die Geschäftsstellen des Vermieterverein.  Heizungsaustausch Anlagen, die noch 1985 installiert wurden, müssen bis Ende 2015 erneuert werden.   Rohrleitungsdämmung Gemäß ENEV sind zugängliche Leitungen für die Wärmeverteilung und Armaturen in nicht beheizten Räumlichkeiten zu dämmen. Einzelheiten dazu finden sich in der ENEV, dort in Anlage 5. Hier gilt aufgrund der möglichen hoheen Bußgelder eine umgehende Umsetzung. ZählermeldepflichtDas Eichgesetz bringt Verpflichtungen zur Meldung u.a. von neuen Wasserzählern. Fordern Sie unser Merkblatt an. Mitglieder können über den Download das Merkblatt aufrufen.

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Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Auslegung einer Klausel beschäftigt, die dem Mieter einen Zahlungsanspruch für selbst ausgeführte Schönheitsreparaturen gewährt. Die Kläger sind seit 1990 Mieter einer – damals noch preisgebundenen – Wohnung in Berlin, die sie damals von der Rechtsvorgängerin der Beklagten gemietet hatten. § 11 des Mietvertrags lautet: "1. Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen. 2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der 2. Berechnungsverordnung § 28 (4)* vorgesehenen Kostenansätze. 3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist." In einer Zusatzvereinbarung ist bestimmt: "In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat. Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von 5 Jahren angesetzt." Die Beklagte informierte die Kläger Anfang 2012 darüber, dass sie die Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen werde. Die Kläger lehnten dies ab und kündigten an, die Wohnung nach Ablauf von mindestens fünf Jahren seit den letzten Schönheitsreparaturen selbst zu renovieren. Im Mai 2012 teilten sie der Beklagten mit, die Wohnung sei jetzt renoviert, und verlangten – entsprechend den Berechnungsvorgaben in der Zusatzvereinbarung - die Zahlung von 2.440,78 €. Sie behaupten, es habe Renovierungsbedarf bestanden und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heizkörper fachgerecht gestrichen worden. Das Amtsgericht hat der auf Zahlung des vorgenannten Betrages gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der auf § 11 Ziffer 3 des Formularmietvertrags in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung gestützte Zahlungsanspruch eine Zustimmung der Beklagten zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch die Kläger nicht voraussetzt, sondern lediglich erfordert, dass die Kläger als Mieter fällige Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht vorgenommen haben. Dem Zahlungsanspruch steht daher nicht entgegen, dass die Beklagte die Schönheitsreparaturen selbst durchführen wollte und dies den Klägern auch mitgeteilt hatte. Für diese – den Klägern als Gegnern der Klauselverwenderin günstigste - Auslegung der Klausel sprechen, wie die Revision zu Recht geltend macht, sowohl der Wortlaut der Klausel als auch eine Abwägung der berechtigten beiderseitigen Interessen. Denn die Klausel bietet dem Mieter einen Anreiz, die Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenarbeit durchzuführen und dafür die "angesparten" Beträge, die den eigenen Aufwand im Einzelfall übersteigen können, ausgezahlt zu erhalten. Für den Vermieter hat die Klausel den Vorteil, dass er bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eigenen Aufwand für die Planung und Abstimmung der Arbeiten mit dem Mieter erspart und das Risiko mangelhafter Ausführung beim Mieter liegt, der die Auszahlung nur erhält, wenn infolge normaler Abnutzung erforderliche Schönheitsreparaturen durch den Mieter fachgerecht ausgeführt worden sind. Urteil vom 3. Dezember 2014 – VIII ZR 224/13

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Mit Urteil vom 19.11.2014 (Az. VIII ZR 191/13) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mieter, der einen Brand in der von ihm gemieteten Wohnung leicht fahrlässig verursacht hat, die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen kann, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter anteilig getragen hat. Der Vermieter sei verpflichtet, auf diese Versicherung zurückzugreifen, den Schaden zu beseitigen und gegenüber dem Mieter auf Schadensersatz zu verzichten. Denn der Mieter könne in diesem Fall erwarten, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherungen im Schadensfall zu Gute kommen. Das Argument des Vermieters, dies führe zu einem Ansteigen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand der Mietwohnungen ist insoweit nicht zu berücksichtigen. Auch der Versicherer könne wegen eines stillschweigenden Regressverzichts nicht auf den Mieter zurückgreifen.

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Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB BGH, Urteil vom 10.09.2014 - XII ZR 56/11In einem Gewerberaummietvertrag für eine Mietfläche in einem Einkaufszentrum war folgende Klausel als allgemeine Geschäftsbedingung enthalten:"Sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere alle Kosten des Betriebs und der Instandhaltung der technischen Anlagen, werden von allen Mietern anteilig getragen. Die Nebenkosten werden in ihrer tatsächlichen, nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV aufgeführten Kosten auf die Mieter umgelegt. Insbesondere sind dies Kosten für:- Heizung, darin enthalten die Kosten des Betriebs, der Wartung und Pflege, und die Instandhaltung ...- Wassergeld einschließlich Instandhaltung der Wasserversorgungsanlagen, ...- die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebs, ...- Stromversorgung der Gemeinschaftsanlagen und Verkehrsflächen einschließlich der Instandhaltung der Stromversorgungsanlagen".Der Mieter akzeptiert seine Beteiligung an den Instandhaltungs- und Wartungskosten in Bezug auf Gemeinschaftsflächen nicht.Der BGH sieht die Klausel nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB als den Mieter benachteiligend und somit unangemessen an, soweit er anteilig nach der von ihm gemieteten Fläche ohne Begrenzung der Höhe nach die Kosten der Instandhaltung des Einkaufszentrums und seiner Gemeinschaftsanlagen sowie der Instandhaltung der im Einzelnen aufgeführten Anlagen tragen soll. Dies weicht erheblich vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrags ab. Grundsätzlich können bei der Gewerberaummiete formularmäßig Kosten abgewälzt werden, soweit sie sich auf Schäden erstrecken, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Der BGH sieht aber eine Grenze der zulässigen Abweichung vom gesetzlichen Leitbild dann, wenn dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Das können bereits bei Mietbeginn vorhandene Mängel sein, auch Schäden von Dritten, für die er nicht verantwortlich ist.

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Ein Pfandgläubiger, der Nutzungen aus dem Pfand zieht, ohne durch ein Nutzungspfand hierzu berechtigt zu sein, hat das daraus Erlangte an den Pfandschuldner nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag herauszugeben (im Anschluss an RGZ 105, 408). BGH, Urteil vom 17. September 2014 -XII ZR 140/12 - OLG Koblenz LG Mainz

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Brandenburg will Mietanstieg weiter dämpfen und Mieterrechte stärkenPotsdam. In der morgigen Sitzung des Rechtsausschusses des Bundesrates wird sich Brandenburg mit drei Änderungsanträgen für eine Ausweitung des Anwendungsbereichs der Mietpreisbremse und für einen verbesserten Kündigungsschutz im Wohnraummietrecht einsetzen. „Der Entwurf der Bundesregierung sieht zu viele Ausnahmen und Begrenzungen vor. Um den Mietanstieg wirksam dämpfen zu können, müssen auch Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen einer Mietpreisbegrenzung unterliegen. Außerdem bedarf es dringend einer Korrektur, wenn Kündigungsschutzvorschriften im Wohnungsmietrecht unterlaufen werden können, indem Vermieter bei Mietrückständen ganz bewusst anstelle oder neben einer fristlosen eine ordentliche Kündigung erklären. Eine Gesetzesänderung ist überfällig, um diese Schutzlücken zu schließen“, erklärte der amtierende Justizminister Dr. Helmuth Markov zu seinen Vorschlägen. Mietpreisbremse verstärken Gegen die rasant steigenden Mieten in prosperierenden Gegenden hat die Bundesregierung die Mietpreisbremse beschlossen, die morgen im Rechtsausschuss des Bundesrates beraten wird. Der Regierungsentwurf sieht dazu vor, dass bei Neuvermietungen die Miete nur noch höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Komplett ausgenommen werden aber Neubauten und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Die Mietpreisbremse ist dabei nur als vorübergehendes Instrument ausgelegt. Sie wirkt lediglich in Gebieten, die in einer Landesverordnung für höchstens fünf Jahre festgelegt worden sind. Eine Verlängerung ist nicht vorgesehen. „Um den Mietanstieg nachhaltig eindämmen zu können, müssen auch Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen in den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse einbezogen werden.“ argumentiert der Brandenburgische Justizminister. „Ansonsten könnten die Mieten in diesem Bereich nicht nur ungebremst steigen, sie würden sich darüber hinaus auch noch preistreibend auf die ortsübliche Vergleichsmiete auswirken, wodurch die Preisdämpfung auf dem gesamtem Wohnungsmarkt geringer ausfallen würde.“  Da zudem davon auszugehen ist, dass eine Mietpreisbegrenzung für die Dauer von lediglich fünf Jahren nicht ausreicht, um eine konkret spürbare Entspannung auf den Wohnungsmärkten herbeizuführen, fordert Brandenburg mit seinem Antrag, den Landesregierungen die Option einzuräumen, die Geltung der Mietpreisbremse zu verlängern. „Die Mietpreisbremse wird durch Ausnahmen und Befristungen zu stark begrenzt. Wir sollten den Mut aufbringen, ihre wahre Bremswirkung zur Geltung zu bringen, sonst bleibt es bei einem gut gemeinten, aber wenig effektiven Instrument“, so Markov. Kündigungsschutz verbessern Der Gesetzentwurf der Bundesregierung soll ferner zum Anlass genommen werden, Schutzbestimmungen im Kündigungsrecht auszudehnen. Wird einem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt, kann er diese Kündigung nach geltender Rechtslage wieder aus der Welt schaffen, wenn er den Mietrückstand innerhalb einer bestimmten Frist begleicht. Diese Schutzbestimmung gilt jedoch nur bei fristlosen Kündigungen. Vermieter können stets auch – statt einer fristlosen – die ordentliche Kündigung wählen. In diesem Fall können sich Mieter jedoch nicht auf die Schutzvorschriften, die ihnen das Gesetz bei fristlosen Kündigungen einräumt, berufen. In der Praxis wird dieser Umstand häufig ausgenutzt, indem Vermieter bewusst die ordentliche Kündigung wählen. Die gesetzlichen Schutzvorkehrungen laufen damit leer. „Dem Anspruch an ein ausgewogenes soziales Mietrecht genügt es nicht, wenn es allein vom Willen des Vermieters abhängt, ob die gesetzlichen Bestimmungen zum Mieterschutz Anwendung finden“, so Markov. Der zweite Änderungsantrag sieht deshalb vor, die Anwendung dieser Schutzbestimmung auf die ordentliche Kündigung auszudehnen. Säumige Mieter können sich danach in Zukunft auch gegen eine ordentliche Kündigung wehren, indem sie den Mietrückstand noch nachträglich begleichen. Außerdem sieht der Antrag eine Verbesserung des Kündigungsschutzes bei Streitigkeiten über die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens vor. Mieter sollen keine Kündigung befürchten müssen, wenn sie nur die bisherige Miete weiterzahlen und die Berechtigung der Mieterhöhung gerichtlich klären lassen.   Maria Strauß Pressesprecherin

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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss; unter dieser Voraussetzung ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. Verzögern die übrigen Wohnungseigentümer die Beschlussfassung über eine solche Maßnahme schuldhaft, können sie sich schadensersatzpflichtig machen. In dem zugrunde liegenden Verfahren bestand die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst aus zwei Einheiten im Erd- und Dachgeschoss eines Hauses. Der Rechtsvorgänger der Klägerin baute seine Kellerräume nachträglich aus. Sie bilden seit einer Teilungserklärung aus dem Jahre 1996 eine dritte Sondereigentumseinheit. Sämtliche Wohneinheiten wurden später veräußert. Die Beklagten sind die jetzigen Eigentümer der Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss. Die Klägerin erwarb die im Keller gelegene Wohnung im Jahr 2002 unter Ausschluss der Sachmängelhaftung zu einem Kaufpreis von 85.000 €. Diese weist seit dem Jahr 2008 einen Feuchtigkeitsschaden auf und ist inzwischen unbewohnbar. Ursache hierfür sind in erster Linie Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen. Das Amtsgericht hat die Beklagten – dem Antrag der Klägerin entsprechend – verurteilt, der anteiligen Aufbringung der Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung durch die Wohnungseigentümer und (zu diesem Zweck) der Bildung einer Sonderumlage von rund 54.500 € zuzustimmen sowie Schadensersatz aufgrund der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung zu zahlen. Ferner hat es die Pflicht der Beklagten zum Ersatz künftiger Schäden der Klägerin festgestellt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen; es war der Ansicht, die Kostenbelastung überschreite die "Opfergrenze" der betagten und finanzschwachen Beklagten, deren Wohneinheiten auch ohne die begehrte Sanierung nutzbar seien. Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat hat das Urteil aufgehoben. Er hat entschieden, dass die Klägerin sowohl die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung der Sonderumlage verlangen kann. Jeder Wohnungseigentümer kann die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beanspruchen. Allerdings haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum; sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen. Anders liegt es aber dann, wenn – wie hier - die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist. Denn infolge der sanierungsbedürftigen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Wohnung der Klägerin unbewohnbar. Für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer ist in solchen Fallkonstellationen kein Raum. Dies liefe der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwider. Zudem müsste die Klägerin die Lasten des Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen könnte. Die Wohnungseigentümer müssen anteilig für die Sanierungskosten aufkommen, selbst wenn sie in erster Linie der Kellergeschosswohnung zugutekommt. Im Hinblick auf die Schadensersatzansprüche hat der V. Zivilsenat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Entschieden hat er aber, dass eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer für solche Schäden an dem Sondereigentum in Betracht kommt, die dadurch entstehen, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterbleibt. Eine Haftung kann diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben. Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 9/14 AG Andernach – Urteil vom 28. November 2012 – 60 C 598/10 WEG LG Koblenz – Urteil vom 16. Dezember 2013 – 2 S 74/12 Karlsruhe, den 17. Oktober 2014 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe Telefon (0721) 159-5013 Telefax (0721) 159-5501

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Am 01.10.2014 hat das Bundeskabinett den Gesetzesentwurf verabschiedet. Die sogenannte Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip im Maklerrecht für Wohnungsvermietungen ist damit auf den Weg gebracht. Der IVD hat bereits angekündigt, nach Inkrafttreten des Bestellerprinzips Verfassungsbeschwerde einzulegen.Mit dem Inkrafttreten ist in der ersten Jahreshälfte 2015 zu rechnen.

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