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Der Bundesgerichtshof hat sich heute mit der Frage befasst, welches Schallschutzniveau ein Wohnungseigentümer einhalten muss, der den vorhandenen Bodenbelag (Teppichboden) in seiner Wohnung durch einen anderen (Parkett) ersetzt. Die Parteien in dem zugrunde liegenden Verfahren sind Wohnungserbbauberechtigte. Die Beklagten erwarben das über der Wohnung der Kläger liegende Appartement im Jahr 2006. In dem Anfang der Siebzigerjahre errichteten Hochhaus befinden sich ein großes Hotel und 320 Appartements, für die jeweils Wohnungserbbaurechte bestehen. Im Jahr 2006 ließen die Beklagten den vorhandenen Teppichboden entfernen und Parkett einbauen. Dagegen wenden sich die Kläger mit der Begründung, der Trittschall habe sich durch den Wechsel des Bodenbelags erhöht. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt, in ihrer Wohnung anstelle des Parketts Teppichboden oder einen in der Trittschalldämmung gleichwertigen Bodenbelag zu verlegen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Abweisung der Klage bestätigt. Rechtlicher Maßstab für die zwischen den Wohnungseigentümern hinsichtlich des Schallschutzes bestehenden Pflichten ist § 14 Nr. 1 WEG*. Die Kläger werden durch den Wechsel des Bodenbelags nicht im Sinne dieser Norm nachteilig betroffen. Grundsätzlich sind die Schallschutzwerte einzuhalten, die sich aus der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109 ergeben. Diese werden gewahrt. Ein höheres Schallschutzniveau kann sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem sogenannten besonderen Gepräge der Wohnanlage. Die Gemeinschaftsordnung enthält keine solchen Vorgaben. Dass die im Zuge der Errichtung des Hochhauses erstellte Baubeschreibung und der ursprüngliche Verkaufsprospekt eine Ausstattung der Appartements mit Teppichböden vorsahen, hat der Senat als unerheblich angesehen. Die Entscheidung beruht auf der Überlegung, dass die Auswahl des Bodenbelags die Gestaltung des Sondereigentums betrifft und im Belieben des Sondereigentümers steht. Der Schallschutz muss in erster Linie durch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile gewährleistet werden. Welcher Bodenbelag bei der Errichtung des Gebäudes vorhanden war, ob dieser durch den Bauträger oder durch die Ersterwerber bestimmt worden ist und ob er in allen Wohnungen einheitlich war oder nicht, sind keine geeigneten Kriterien für das über die gesamte Nutzungszeit des Gebäudes einzuhaltende Schallschutzniveau. Dies ergibt sich schon daraus, dass solche Umstände späteren Erwerbern in aller Regel unbekannt sind. Außerdem spricht gegen ein dauerhaftes Gepräge der Anlage, dass sich die geschmacklichen Vorlieben für bestimmte Bodenbeläge im Laufe der Zeit verändern. Urteil vom 27. Februar 2015 – V ZR 73/14 Amtsgericht Lübeck - Urteil vom 1. August 2012 – 35 C 58/11 Landgericht Itzehoe - Urteil vom 18. März 2014 – 11 S 101/12 Karlsruhe, den 27. Februar 2015 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe Telefon (0721) 159-5013 Telefax (0721) 159-5501

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Justizminister Heiko Maas im Morgenmagazin der ARD, 25.02.2015 „Viele Mieterinnen und Mieter können sich freuen. Zukünftig wird man nur bis 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete die Miete erhöhen können. Und deshalb ist die Mietpreisbremse und dass wir sie jetzt entschieden haben und dass sie jetzt sehr schnell kommen wird im Parlament sicher eine gute Nachricht für viele Mieterinnen und Mieter." Frage: Erstvermietung in Neubauten. Dort können die Mieten weiter gut steigen? „Bei den Neubauten ist das auch berechtigt. Weil der Grund dafür, dass die Mieten in Ballungsräumen, wo die Nachfrage groß ist und die Mieten davonlaufen, ist dass wir einfach zu wenig Wohnungen haben. Deshalb wollen wir auch die Niedrigzinsphase die wir gerade haben dazu nutzen, den Wohnungsbau zu stärken. In den Ballungsräumen und bei Neubauten, da reden wir über Quadratmeterpreise von 10,00 Euro plus. Da geht es eigentlich nicht um Normalverdiener, sondern das ist dann schon ein Einkommensbereich, den wir mit der Mietpreisbremse nicht so im Auge haben. Die Mietpreisbremse ist wichtig auch für Normalverdiener die das mittlerweile nicht mehr bezahlen können, in Hamburg, Berlin, München, Köln und Düsseldorf, und um die geht es und denen wollen wir mit der Mietpreisbremse helfen.“ Frage: Makler und Bestellerprinzip „Es geht darum, ein modernes und faires Mietrecht in Deutschland zu haben und die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip sind ein Meilenstein für ein modernes Mietrecht im 21. Jahrhundert. Wir wollen ganz einfach dafür sorgen, dass nicht zu viele Kosten immer bei den Mieterinnen und Mietern hängenbleiben, die haben schon viel über die Erhöhung den Nebenkosten zuzahlen müssen in den letzten Jahren. Dann steigen die Mieten in den Ballungsräumen und wenn dann auch noch der Makler gezahlt werden muss obwohl er im Interesse des Vermieters tätig wird dann haben wir gesagt das ist eigentlich nicht gerechtfertigt und das ist auch unfair. Wer den Makler beauftragt der muss ihn auch bezahlen. Das war im Gesetz so angelegt und wird jetzt auch so umgesetzt.“ Quellenhinweis: ARD www.ardmediathek.deJustizminister: Mietpreisbremse "wird vielen helfen" 25.02.2015 | 03:59 Min. | UT | Verfügbar bis 25.02.2016 | Quelle: WDR Kommentar: Die Äußerungen des Justizministers zeigen ganz offensichtlich keinerlei Verständnis für den Vermieter. Freuen können sich nur die Mieter, obwohl es doch die Vermieter sind, die überhaupt erst die Zurverfügungstellung von Wohnungen ermöglichen. Zynisch ist die Formulierung, dass sich eine Bremse als modern und fair darstellen soll. Eine Einschränkung des Eigentums als Meilenstein des 21. Jahrhunderts zu deklarieren ist gedankenlos und fördert das Verhältnis der Mietparteien untereinander nicht. Die kommenden vollkommen unnötigen gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Neumietern, die zB zuerst anmieten und danach eine Überhöhung als Verstoß gegen die Mietpreisbremse behaupten, wird den durch diesen weiteren gesetzlichen Rückschritt ausgehobenen Graben zwischen Vermieter und Mieter weiter vertiefen. Das Almosen, bei Erstvermietung in Neubauten die Bremse vorerst nicht anzuziehen, soll die Versäumnisse bei der Förderung von Neubauten verschleiern. Die Tatsache, dass genau diese Versäumnisse des Gesetzgebers der Grund für vermeintlich zu hohe Mieten sind, verbietet eine einseitige Benachteiligung des Vermieters. Den Mieter zu bedauern und deshalb vor Maklerkosten schützen zu müssen, weil er auch bisher die Nebenkostenerhöhungen zuzahlen musste und dann auch noch höhere Mieten zahlen muss, stellt das Verschuldensprinzip auf den Kopf. Der Vermieter ist der Letzte, den eine Schuld an der Erhöhung der Nebenkosten trifft, ebenso wie er die Mieten nur erhöhen konnte, weil keine Konkurrenz in den Ballungsgebieten vorhanden ist. Die Kommunen treiben massiv die Grundbesitzabgaben in die Höhe, die Grunderwerbsteuer steigt und steigt. Jeder Verkaufsvorgang erhöht den Druck, die hohen Kosten durch höhere Mieten aufzufangen. Gefordert ist ein souveräner Umgang im Miet- und Baurecht sowie eine steuerliche Verbesserung der Rahmenbedingungen für Bestand und Neubau. Das einzig gute an der Mietpreisbremse ist die Einschränkung auf begrenzte Ballungsräume, hier sind die Kommunen zu einer zurückhaltenden Ausweisung aufgefordert. Das Bestellerprinzip im Maklerrecht wiederum, das der Justizminister damit begründet, dass der Makler im Interesse des Vermieters tätig wird, verkennt ebenfalls die Notwendigkeit des Vermittlers für einen reibungslosen Mietmarkt. Es wird sich zeigen, dass dem Mieter nicht damit gedient ist, dass er sich alleine mit dem Vermieter auseinandersetzen muss. Der Vermieter ist kein Vermietungsprofi und meist kein Jurist. Der Makler sorgt für eine professionelle Abwicklung und haftet für möglichst korrekte Mietverträge. Offensichtlich sucht doch in den Ballungsräumen nicht der Vermieter einen Mieter, sondern der Mieter eine von zu wenig Wohnungen. Dann ist doch der Mieter der Interessent und sollte froh sein, dass der Vermieter seine Wohnung an den Markt und an einen professionellen Vermittler abgibt. Dafür als Vermieter dann auch noch eine Provision für die Heriengabe eines begehrten Gutes in den Markt zahlen zu müssen, kehrt das Marktprinzip unzulässig um. Rechtsanwalt Michael Wolf, Präsident Vermieterverein e.V., Koblenz

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Oberlandesgericht Oldenburg Richard-Wagner-Platz 1 Telefon: 0441/220 - 1375 26135 Oldenburg Fax: 0441/220 - 1155 Pressemitteilung vom 16. Februar 2015 Alufolie gegen Feuchtigkeit Der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Oldenburg hat auf die Berufung eines Käufers ein Urteil des Landgerichts Aurich geändert und den Verkäufer zur Zahlung von Schadensersatz und zur Rückabwicklung des Kaufvertrages verurteilt. Die Parteien schlossen im Juli 2012 einen Kaufvertrag über ein Hausgrundstück in Emden. Nachdem der Käufer in das Haus einzog, bemerkte er insbesondere im Wohnzimmer feuchte Stellen. Diese waren bei der Besichtigung des Gebäudes nicht zu erkennen gewesen. Ein gerichtlicher Sachverständiger stellte im Prozess fest, dass das Gebäude im Boden- und Sockelaufbau so feucht war, dass man es nicht bzw. nur eingeschränkt bewohnen könne. Der Käufer verlangte die Rückabwicklung des Kaufvertrages, d.h. die Rückzahlung des Kaufpreises von 125.000 € gegen Rückgabe des Grundstücks und die Zahlung von Schadensersatz in Höhe von rund 16.000 €. Der Verkäufer verwies auf den im notariellen Vertrag vereinbarten Haftungsausschluss und lehnte beides ab. Anders als zuvor das Landgericht gab der Senat dem Käufer Recht. Der Verkäufer könne sich nicht auf den Haftungsausschluss berufen, weil er arglistig gehandelt habe. Er habe von der Feuchtigkeit im Bereich des Wohnzimmers und eines weiteren Zimmers gewusst und hätte den Käufer darüber aufklären müssen. Der Sachverständige hatte festgestellt, dass nicht zuletzt an den Wänden dieser Zimmer hinter der Tapete Alufolie aufgebracht worden war. Durch diese Maßnahme sollte, so der Sachverständige, das Feuchtigkeitsbild beseitigt werden. Während die Mauer dahinter feucht blieb, zeigte die Tapete davor erst dann Feuchtigkeitserscheinungen, wenn die Folie nicht mehr dicht hielt. Der Verkäufer hatte eingeräumt, lediglich im Bereich des Schornsteins und der Wirtschaftsküche Alufolie aufgebracht zu haben. Der Senat glaubte ihm hingegen nicht, dass er von der im Übrigen verwendeten Folie keine Kenntnis hatte. Der Verkäufer bewohnte das Haus bereits seit 1958. Er hatte ein Bild zur Akte gereicht, das eine Wand bei Renovierungsarbeiten zeigte. Die Wand war mit einer Zeitung beklebt. Dieses Zeitungsblatt ließ erkennen, dass es nach dem Jahr 2000 gedruckt worden war, voraussichtlich im Jahr 2004 oder 2009. Wenn der Verkäufer aber in dieser Zeit die Wände neu tapeziert hatte, so musste ihm nach Ansicht der Richter die Verwendung der Alufolie und die Feuchtigkeit an den Wänden aufgefallen sein. Zumal der Sachverständige zuvor erklärt hatte, dass Alufolien erst in den 1970er Jahren zur Bekämpfung des Feuchtigkeitsbildes verwendet worden waren und der Kläger nicht erklärt hatte, dass danach noch Umbauarbeiten ohne ihn stattgefunden hätten. Neben der Rückabwicklung des Kaufvertrages und damit der Rückzahlung des Kaufpreises muss der Verkäufer jetzt auch die Maklerkosten, die Grunderwerbsteuer und die Kosten für einen Privatsachverständigen dem Käufer erstatten. Das Urteil ist nicht rechtskräftig. (Urteil vom 5. Februar 2015, Aktenzeichen: 1 U 129/13, Vorinstanz Landgericht Aurich, Aktenzeichen 5 O 1147/12) Dr. Michael Henjes -Pressesprecher-

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Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt ist, wenn der sozialhilfeberechtigte Mieter zur pünktlichen Zahlung der Miete nicht in der Lage ist, nachdem er zwar rechtzeitig einen Antrag auf Sozialhilfe gestellt hat, die zur Mietzahlung erforderlichen Unterkunftskosten jedoch nicht rechtzeitig bewilligt worden sind. Der Beklagte ist seit dem 1. Dezember 2010 Mieter einer 140 m² großen Wohnung des Klägers. Die monatliche Nettomiete beträgt 1.100 €, zuzüglich Betriebskosten in Höhe von 180 € und der Miete für die dazugehörige Garage in Höhe von 50 €. Ab Oktober 2011 bezog der Beklagte vom zuständigen Jobcenter Leistungen nach dem SGB II. Seit Januar 2013 leitete er die für seine Wohnung erhaltenen Zahlungen des Jobcenters nicht mehr an den Kläger weiter. Der Kläger erklärte daraufhin wegen der hierdurch entstandenen Mietrückstände am 17. April 2013 die fristlose Kündigung und erhob im Juni 2013 Räumungsklage. Das Jobcenter Mettmann gab in der Folge aufgrund einer einstweiligen Anordnung des Sozialgerichts eine Verpflichtungserklärung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB* auf Übernahme der aufgelaufenen Mietschulden ab. Nachdem seit Juli 2013 das Sozialamt seines Wohnorts für den Beklagten zuständig geworden worden war, beantragte er bei diesem Sozialhilfe einschließlich der Übernahme der Wohnungskosten. Gegen die Ablehnung der Wohnungskostenübernahme erhob er Widerspruch und beantragte einstweiligen Rechtsschutz bei dem Sozialgericht. Dieses verpflichtete den Sozialhilfeträger schließlich im Wege einstweiliger Anordnung vom 30. April 2014 zur Zahlung der Mieten von September 2013 bis Juni 2014. In der Zwischenzeit hatte der Kläger, gestützt auf die rückständigen Mieten für die Monate Oktober 2013 bis März 2014, am 12. März 2014 erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, die Berufung des Beklagten ist zurückgewiesen worden. Die vom Landgericht zugelassene Revision hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung vom 12. März 2014 wirksam beendet worden ist. Zu diesem Zeitpunkt war der Beklagte mit der Mietzahlung für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug. Der für die fristlose Kündigung erforderliche wichtige Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB** lag daher vor. Dem Verzugseintritt steht nicht entgegen, dass der Beklagte, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen angewiesen war und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hatte. Zwar kommt der Schuldner nur in Verzug, wenn er das Ausbleiben der Leistung im Sinne von § 276 BGB*** zu vertreten hat. Bei Geldschulden befreien jedoch wirtschaftliche Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen verspäteter Zahlung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruhen. Vielmehr hat jedermann nach dem Prinzip der einer Geldschuld zugrunde liegenden unbeschränkten Vermögenshaftung ("Geld hat man zu haben") ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen. Dieses Prinzip gilt auch für Mietschulden. Bei einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BGB müssen darüber hinaus nicht die in § 543 Abs. 1 BGB genannten zusätzlichen Abwägungskriterien beachtet werden. Vielmehr handelt es sich bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB aufgeführten Kündigungsgründen um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist danach grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben. Der Schutz des (nicht rechtzeitig zahlenden) Mieters vor dem Verlust der Wohnung wird vielmehr ausschließlich durch die einmalig innerhalb von zwei Jahren gewährte Schonfrist (§ 569 Abs. 3 BGB)sichergestellt. * § 569 BGB (…) (3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: (…) 2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. 2Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. ** § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. (…) (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn (…) 3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist (…) *** § 276 Verantwortlichkeit des Schuldners (1) Der Schuldner hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, zu entnehmen ist. (…) Urteil vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 175/14 AG Langenfeld -Urteil vom 2. Oktober 2013 - 34 C 154/13 LG Düsseldorf - Urteil vom 11. Juni 2014 - 34 S 343/13 Karlsruhe, den 4. Februar 2015 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe Telefon (0721) 159-5013 Telefax (0721) 159-5501

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Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein Mieter wegen der Vereitelung seines gesetzlichen Vorkaufsrechts (§ 577 BGB*) auch Schadensersatz in Höhe des ihm entgangenen Gewinns verlangen kann. Die Klägerin ist seit 1992 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Hamburg, die Beklagte ist durch Eigentumserwerb in den Mietvertrag eingetreten. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob vor oder nach Mietbeginn an den sieben Wohnungen des Hauses Wohnungseigentum begründet worden ist. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Mai 2011 veräußerte die Beklagte sämtliche Eigentumswohnungen zum Gesamtpreis von rund 1,3 Mio € an einen Dritten. Dieser wurde am 18. Juli 2011 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die Klägerin wurde von der Beklagten weder vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen. Am 12. Januar 2012 bot der neue Eigentümer der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung zum Preis von 266.250 € zum Kauf an. Sie macht geltend, die Beklagte habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrswert von 266.250 € aufweise, zu einem Kaufpreis von (nur) 186.571 € - auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis - erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 € erzielen können. Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrags (nebst Zinsen) gerichtete Klage abgewiesen, die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hat den geltend gemachten Schaden als nicht mehr vom Schutzzweck des § 577 BGB gedeckt angesehen. Die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis sei nur ersatzfähig, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht ausgeübt habe und der Vermieter anschließend den dadurch zustande gekommenen Kaufvertrag nicht erfülle, sondern die Wohnung an den Drittkäufer übereigne. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Erfolg und führte zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem Mieter nicht nur in den vom Berufungsgericht angenommenen Fällen der Vereitelung eines bereits ausgeübten Vorkaufsrechts, sondern auch dann ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis – abzüglich ersparter Kosten - als Erfüllungsschaden zustehen kann, wenn der Mieter infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1** BGB, § 577 Abs. 2 BGB vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht. Die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls und die Belehrung über die Vorkaufsberechtigung sollen den Mieter in die Lage versetzen, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit einen Anspruch auf Übereignung der Wohnung zu begründen. Erhält der Mieter diese Informationen erst zu einem Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer schon abgewickelt worden ist, steht zu vermuten, dass der Vermieter die nicht mehr in seinem Eigentum stehende Wohnung nicht an den Mieter übereignen kann. In einem solchen Fall ist vom Mieter nicht zu verlangen, dass er zunächst das Vorkaufsrecht ausübt, um hierdurch einen Kaufvertrag mit dem Vermieter zustande zu bringen, den dieser von vornherein nicht erfüllen kann. Vielmehr kann der Mieter dann unmittelbar Ersatz des Erfüllungsschadens - hier entgangener Gewinn - begehren, der ihm bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden wäre. Der Erstattungsfähigkeit eines solchen Schadens steht – anders als vom Berufungsgericht angenommen – auch nicht ein eingeschränkter Schutzzweck des Vorkaufsrechts nach § 577 BGB entgegen. Denn der Gesetzgeber verfolgte mit dieser Regelung nicht nur die Absicht, den Mieter vor einer Verdrängung durch Drittkäufer zu schützen, sondern wollte ihm auch die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit ist, und ihn damit an den von diesem ausgehandelten günstigen Konditionen teilhaben lassen. Der Rechtsstreit war an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da dieses nicht alle für eine abschließende Entscheidung erforderlichen tatsächlichen Feststellungen getroffen hat. * § 577 Vorkaufsrecht des Mieters (1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. (…) (2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden. ** § 469 Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist (1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt. (2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist. Urteil vom 21. Januar 2015 – VIII ZR 51/14 AG Hamburg-St. Georg - Urteil vom 31. Mai 2013 - 920 C 16/13 LG Hamburg - Urteil vom 16. Januar 2014 - 334 S 37/13 Karlsruhe, den 21. Januar 2015 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe Telefon (0721) 159-5013 Telefax (0721) 159-5501

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Der - unter anderem für Besitzschutzansprüche zuständige - V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich heute mit der Frage befasst, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Mieter, der sich durch den von einem tiefer gelegenen Balkon aufsteigenden Zigarettenrauch im Gebrauch seiner Wohnung beeinträchtigt fühlt und zudem Gefahren für seine Gesundheit durch sog. Passivrauchen befürchtet, von dem anderen Mieter verlangen kann, das Rauchen während bestimmter Zeiten zu unterlassen. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Parteien sind Mieter in einem Mehrfamilienhaus in Brandenburg. Die Kläger wohnen im ersten Stock, die Beklagten im Erdgeschoss. Die Balkone der Wohnungen liegen übereinander. Die Beklagten sind Raucher und nutzen den Balkon mehrmals am Tag zum Rauchen, wobei der Umfang des täglichen Zigarettenkonsums streitig ist. Die Kläger fühlen sich als Nichtraucher durch den von dem Balkon aufsteigenden Tabakrauch gestört und verlangen deshalb von den Beklagten, das Rauchen auf dem Balkon während bestimmter Stunden zu unterlassen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Die Vorinstanzen sind der Meinung, dass ein Rauchverbot mit der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Freiheit der Lebensführung nicht vereinbar sei; diese schließe die Entscheidung ein, unabhängig von zeitlichen und mengenmäßigen Vorgaben auf dem zur gemieteten Wohnung gehörenden Balkon zu rauchen. Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Dabei hat er sich von folgenden Erwägungen leiten lassen: 1. Einem Mieter steht gegenüber demjenigen, der ihn in seinem Besitz durch sog. Immissionen stört (zu diesen gehören Lärm, Gerüche, Ruß und eben auch Tabakrauch), grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch zu. Das gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander. Der Abwehranspruch ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil das Rauchen eines Mieters im Verhältnis zu seinem Vermieter grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Denn vertragliche Vereinbarungen zwischen einem Mieter und seinem Vermieter rechtfertigen nicht die Störungen Dritter. Der Abwehranspruch ist jedoch ausgeschlossen, wenn die mit dem Tabakrauch verbundenen Beeinträchtigungen nur unwesentlich sind. Das ist anzunehmen, wenn sie auf dem Balkon der Wohnung des sich gestört fühlenden Mieters nach dem Empfinden eines verständigen durchschnittlichen Menschen nicht als wesentliche Beeinträchtigung empfunden werden. Liegt hingegen nach diesem Maßstab eine als störend empfundene – also wesentliche – Beeinträchtigung vor, besteht der Unterlassungsanspruch allerdings nicht uneingeschränkt. Es kollidieren zwei grundrechtlich geschützte Besitzrechte, die in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden müssen. Einerseits steht dem Mieter das Recht auf eine von Belästigungen durch Tabakrauch freie Nutzung seiner Wohnung zu, anderseits hat der andere Mieter das Recht, seine Wohnung zur Verwirklichung seiner Lebensbedürfnisse - zu denen auch das Rauchen gehört - zu nutzen. Das Maß des zulässigen Gebrauchs und der hinzunehmenden Beeinträchtigungen ist nach dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zu bestimmen. Im Allgemeinen wird dies auf eine Regelung nach Zeitabschnitten hinauslaufen. Dem Mieter sind Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf. Die Bestimmung der konkreten Zeiträume hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. 2. Sollte die Geruchsbelästigung nur unwesentlich sein, kommt ein Abwehranspruch in Betracht, wenn Gefahren für die Gesundheit drohen. Immissionen, die die Gefahr gesundheitlicher Schäden begründen, sind grundsätzlich als eine wesentliche und damit nicht zu duldende Beeinträchtigung anzusehen. Bei der Einschätzung der Gefährlichkeit der Einwirkungen durch aufsteigenden Tabakrauch ist allerdings zu berücksichtigen, dass im Freien geraucht wird. Insoweit kommt den Nichtraucherschutzgesetzen des Bundes und der Länder, die das Rauchen im Freien grundsätzlich nicht verbieten, eine Indizwirkung dahingehend zu, dass mit dem Rauchen auf dem Balkon keine konkreten Gefahren für die Gesundheit anderer einhergehen. Nur wenn es dem Mieter gelingt, diese Annahme zu erschüttern, indem er nachweist, dass im konkreten Fall der fundierte Verdacht einer Gesundheitsbeeinträchtigung besteht, wird eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegen und deshalb eine Gebrauchsregelung getroffen werden müssen. 3. Die Sache war an das Landgericht zurückzuweisen, weil es bislang keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der Rauch auf dem Balkon der Kläger als störend wahrnehmbar ist oder - wenn das zu verneinen sein sollte - ob im konkreten Fall von dem Tabakrauch gesundheitliche Gefahren ausgehen, wie die Kläger unter Hinweis auf eine Feinstaubmessung behaupten. Urteil vom 16. Januar 2015 – V ZR 110/14 AG Rathenow, Urteil vom 6. September 2013 - 4 C 300/13 LG Potsdam, Urteil vom 12. März 2014 - 1 S 31/14 Karlsruhe, den 16. Januar 2015 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe Telefon (0721) 159-5013

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Die Verwender von Mess­geräten trifft ab dem 01.01.2015 eine Anzeigepflicht nach § 32 MessEG. Die gesetzliche Regelung: Ab dem 01.01.2015 treten das neue Mess- und Eichgesetz (MessEG) und die Mess- und Eichverordnung (MessEV) in Kraft. § 32 Abs. 1 MessEG fordert: Wer neue oder erneuerte Messgeräte verwendet, hat diese der nach Landesrecht zuständigen Behörde spätestens sechs Wochen nach Inbetriebnahme anzuzeigen Die Pflicht für den Vermieter und Wohnungseigentümer und Verwalter: Neue und erneuerte, also nicht bereits vorhandene, Zähler sind zu melden. Wenn also ein Zähler neu eingebaut oder wegen Defekt oder Ablauf der Eichfrist erneuert wird, hat die Meldung zu erfolgen. Wie wird gemeldet? Am einfachsten über die Meldeseite im Internet unter eichamt.de. Dort findet sich eine Eingabemaske für die sogenannte Verwenderanzeige. Dort sind vier Anga­ben zum Gerät (z.B. Wasserzähler) zu machen und die Adresse anzugeben. So­weit bekannt, ist der Energiemessstellenbetreiber gleichzeitig der Verwender, die Adresse der Einbaustelle daher anzugeben („Bei Versorgungsmessgeräten im Bereich des Energiewirtschaftsgesetzes - EnWG (Gas, Wärme, Elektrizität) so­wie bei Haushaltswasserzählern am Hauptanschluss kann z.B. davon ausgegan­gen werden, dass der Messstellenbetreiber (gem. § 21b EnWG) der Verwender des Messgerätes ist.“) Wenn nicht online gemeldet wird, gibt es als zentrale Stelle die: Geschäftsstelle der AGME c/o Deutsche Akademie für Metrologie beim BayerischenLandesamt für Maß und Gewicht Franz-Schrank-Str. 9, 80638 München, Fax: +49 (0) 89 17901-386 oder die örtlichen Eichämter, zu finden im Internet auf der Seite des Eichamtes. Tipp, wenn mehrere gleichartige Zähler: Ausreichend ist die Angabe eines Zählers und die Vorhaltung einer Liste, die nur auf Anforderung dem Eichamt zur Verfügung zu stellen ist. Ordnungswidrigkeit Wie üblich, stelle die Nichtanzeige oder nicht vollständige Anzeige gemäß MessEG eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann.

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Die Energieeinsparverordnung setzt für 2015 neue Fristen für Hauseigentümer.Dämmung der Geschossdecke zum DachBis Ende 2015 besteht die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. das darüberliegende Dach. Die Mindestanforderungen werden im Allgemeinen von Massivdecken in Bauten nach 1969 oder Holzbalkendecken erfüllt. Nicht betroffen sind Wohnungseigentümer in Zweifamilienhäusern, die seit 2002 dort wohnen. Hier muss der Erwerber eines solchen Hauses an die Nachrüstpflicht denken, den Verkäufer trifft insoweit aber keine Hinweispflicht beim Verkauf. Über weitere Ausnahmen beraten die Geschäftsstellen des Vermieterverein.  Heizungsaustausch Anlagen, die noch 1985 installiert wurden, müssen bis Ende 2015 erneuert werden.   Rohrleitungsdämmung Gemäß ENEV sind zugängliche Leitungen für die Wärmeverteilung und Armaturen in nicht beheizten Räumlichkeiten zu dämmen. Einzelheiten dazu finden sich in der ENEV, dort in Anlage 5. Hier gilt aufgrund der möglichen hoheen Bußgelder eine umgehende Umsetzung. ZählermeldepflichtDas Eichgesetz bringt Verpflichtungen zur Meldung u.a. von neuen Wasserzählern. Fordern Sie unser Merkblatt an. Mitglieder können über den Download das Merkblatt aufrufen.

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Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Auslegung einer Klausel beschäftigt, die dem Mieter einen Zahlungsanspruch für selbst ausgeführte Schönheitsreparaturen gewährt. Die Kläger sind seit 1990 Mieter einer – damals noch preisgebundenen – Wohnung in Berlin, die sie damals von der Rechtsvorgängerin der Beklagten gemietet hatten. § 11 des Mietvertrags lautet: "1. Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen. 2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der 2. Berechnungsverordnung § 28 (4)* vorgesehenen Kostenansätze. 3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist." In einer Zusatzvereinbarung ist bestimmt: "In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat. Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von 5 Jahren angesetzt." Die Beklagte informierte die Kläger Anfang 2012 darüber, dass sie die Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen werde. Die Kläger lehnten dies ab und kündigten an, die Wohnung nach Ablauf von mindestens fünf Jahren seit den letzten Schönheitsreparaturen selbst zu renovieren. Im Mai 2012 teilten sie der Beklagten mit, die Wohnung sei jetzt renoviert, und verlangten – entsprechend den Berechnungsvorgaben in der Zusatzvereinbarung - die Zahlung von 2.440,78 €. Sie behaupten, es habe Renovierungsbedarf bestanden und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heizkörper fachgerecht gestrichen worden. Das Amtsgericht hat der auf Zahlung des vorgenannten Betrages gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der auf § 11 Ziffer 3 des Formularmietvertrags in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung gestützte Zahlungsanspruch eine Zustimmung der Beklagten zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch die Kläger nicht voraussetzt, sondern lediglich erfordert, dass die Kläger als Mieter fällige Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht vorgenommen haben. Dem Zahlungsanspruch steht daher nicht entgegen, dass die Beklagte die Schönheitsreparaturen selbst durchführen wollte und dies den Klägern auch mitgeteilt hatte. Für diese – den Klägern als Gegnern der Klauselverwenderin günstigste - Auslegung der Klausel sprechen, wie die Revision zu Recht geltend macht, sowohl der Wortlaut der Klausel als auch eine Abwägung der berechtigten beiderseitigen Interessen. Denn die Klausel bietet dem Mieter einen Anreiz, die Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenarbeit durchzuführen und dafür die "angesparten" Beträge, die den eigenen Aufwand im Einzelfall übersteigen können, ausgezahlt zu erhalten. Für den Vermieter hat die Klausel den Vorteil, dass er bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eigenen Aufwand für die Planung und Abstimmung der Arbeiten mit dem Mieter erspart und das Risiko mangelhafter Ausführung beim Mieter liegt, der die Auszahlung nur erhält, wenn infolge normaler Abnutzung erforderliche Schönheitsreparaturen durch den Mieter fachgerecht ausgeführt worden sind. Urteil vom 3. Dezember 2014 – VIII ZR 224/13

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Mit Urteil vom 19.11.2014 (Az. VIII ZR 191/13) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mieter, der einen Brand in der von ihm gemieteten Wohnung leicht fahrlässig verursacht hat, die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen kann, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter anteilig getragen hat. Der Vermieter sei verpflichtet, auf diese Versicherung zurückzugreifen, den Schaden zu beseitigen und gegenüber dem Mieter auf Schadensersatz zu verzichten. Denn der Mieter könne in diesem Fall erwarten, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherungen im Schadensfall zu Gute kommen. Das Argument des Vermieters, dies führe zu einem Ansteigen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand der Mietwohnungen ist insoweit nicht zu berücksichtigen. Auch der Versicherer könne wegen eines stillschweigenden Regressverzichts nicht auf den Mieter zurückgreifen.

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