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Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB BGH, Urteil vom 10.09.2014 - XII ZR 56/11In einem Gewerberaummietvertrag für eine Mietfläche in einem Einkaufszentrum war folgende Klausel als allgemeine Geschäftsbedingung enthalten:"Sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere alle Kosten des Betriebs und der Instandhaltung der technischen Anlagen, werden von allen Mietern anteilig getragen. Die Nebenkosten werden in ihrer tatsächlichen, nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV aufgeführten Kosten auf die Mieter umgelegt. Insbesondere sind dies Kosten für:- Heizung, darin enthalten die Kosten des Betriebs, der Wartung und Pflege, und die Instandhaltung ...- Wassergeld einschließlich Instandhaltung der Wasserversorgungsanlagen, ...- die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebs, ...- Stromversorgung der Gemeinschaftsanlagen und Verkehrsflächen einschließlich der Instandhaltung der Stromversorgungsanlagen".Der Mieter akzeptiert seine Beteiligung an den Instandhaltungs- und Wartungskosten in Bezug auf Gemeinschaftsflächen nicht.Der BGH sieht die Klausel nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB als den Mieter benachteiligend und somit unangemessen an, soweit er anteilig nach der von ihm gemieteten Fläche ohne Begrenzung der Höhe nach die Kosten der Instandhaltung des Einkaufszentrums und seiner Gemeinschaftsanlagen sowie der Instandhaltung der im Einzelnen aufgeführten Anlagen tragen soll. Dies weicht erheblich vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrags ab. Grundsätzlich können bei der Gewerberaummiete formularmäßig Kosten abgewälzt werden, soweit sie sich auf Schäden erstrecken, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Der BGH sieht aber eine Grenze der zulässigen Abweichung vom gesetzlichen Leitbild dann, wenn dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Das können bereits bei Mietbeginn vorhandene Mängel sein, auch Schäden von Dritten, für die er nicht verantwortlich ist.

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Ein Pfandgläubiger, der Nutzungen aus dem Pfand zieht, ohne durch ein Nutzungspfand hierzu berechtigt zu sein, hat das daraus Erlangte an den Pfandschuldner nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag herauszugeben (im Anschluss an RGZ 105, 408). BGH, Urteil vom 17. September 2014 -XII ZR 140/12 - OLG Koblenz LG Mainz

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Brandenburg will Mietanstieg weiter dämpfen und Mieterrechte stärkenPotsdam. In der morgigen Sitzung des Rechtsausschusses des Bundesrates wird sich Brandenburg mit drei Änderungsanträgen für eine Ausweitung des Anwendungsbereichs der Mietpreisbremse und für einen verbesserten Kündigungsschutz im Wohnraummietrecht einsetzen. „Der Entwurf der Bundesregierung sieht zu viele Ausnahmen und Begrenzungen vor. Um den Mietanstieg wirksam dämpfen zu können, müssen auch Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen einer Mietpreisbegrenzung unterliegen. Außerdem bedarf es dringend einer Korrektur, wenn Kündigungsschutzvorschriften im Wohnungsmietrecht unterlaufen werden können, indem Vermieter bei Mietrückständen ganz bewusst anstelle oder neben einer fristlosen eine ordentliche Kündigung erklären. Eine Gesetzesänderung ist überfällig, um diese Schutzlücken zu schließen“, erklärte der amtierende Justizminister Dr. Helmuth Markov zu seinen Vorschlägen. Mietpreisbremse verstärken Gegen die rasant steigenden Mieten in prosperierenden Gegenden hat die Bundesregierung die Mietpreisbremse beschlossen, die morgen im Rechtsausschuss des Bundesrates beraten wird. Der Regierungsentwurf sieht dazu vor, dass bei Neuvermietungen die Miete nur noch höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Komplett ausgenommen werden aber Neubauten und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Die Mietpreisbremse ist dabei nur als vorübergehendes Instrument ausgelegt. Sie wirkt lediglich in Gebieten, die in einer Landesverordnung für höchstens fünf Jahre festgelegt worden sind. Eine Verlängerung ist nicht vorgesehen. „Um den Mietanstieg nachhaltig eindämmen zu können, müssen auch Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen in den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse einbezogen werden.“ argumentiert der Brandenburgische Justizminister. „Ansonsten könnten die Mieten in diesem Bereich nicht nur ungebremst steigen, sie würden sich darüber hinaus auch noch preistreibend auf die ortsübliche Vergleichsmiete auswirken, wodurch die Preisdämpfung auf dem gesamtem Wohnungsmarkt geringer ausfallen würde.“  Da zudem davon auszugehen ist, dass eine Mietpreisbegrenzung für die Dauer von lediglich fünf Jahren nicht ausreicht, um eine konkret spürbare Entspannung auf den Wohnungsmärkten herbeizuführen, fordert Brandenburg mit seinem Antrag, den Landesregierungen die Option einzuräumen, die Geltung der Mietpreisbremse zu verlängern. „Die Mietpreisbremse wird durch Ausnahmen und Befristungen zu stark begrenzt. Wir sollten den Mut aufbringen, ihre wahre Bremswirkung zur Geltung zu bringen, sonst bleibt es bei einem gut gemeinten, aber wenig effektiven Instrument“, so Markov. Kündigungsschutz verbessern Der Gesetzentwurf der Bundesregierung soll ferner zum Anlass genommen werden, Schutzbestimmungen im Kündigungsrecht auszudehnen. Wird einem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt, kann er diese Kündigung nach geltender Rechtslage wieder aus der Welt schaffen, wenn er den Mietrückstand innerhalb einer bestimmten Frist begleicht. Diese Schutzbestimmung gilt jedoch nur bei fristlosen Kündigungen. Vermieter können stets auch – statt einer fristlosen – die ordentliche Kündigung wählen. In diesem Fall können sich Mieter jedoch nicht auf die Schutzvorschriften, die ihnen das Gesetz bei fristlosen Kündigungen einräumt, berufen. In der Praxis wird dieser Umstand häufig ausgenutzt, indem Vermieter bewusst die ordentliche Kündigung wählen. Die gesetzlichen Schutzvorkehrungen laufen damit leer. „Dem Anspruch an ein ausgewogenes soziales Mietrecht genügt es nicht, wenn es allein vom Willen des Vermieters abhängt, ob die gesetzlichen Bestimmungen zum Mieterschutz Anwendung finden“, so Markov. Der zweite Änderungsantrag sieht deshalb vor, die Anwendung dieser Schutzbestimmung auf die ordentliche Kündigung auszudehnen. Säumige Mieter können sich danach in Zukunft auch gegen eine ordentliche Kündigung wehren, indem sie den Mietrückstand noch nachträglich begleichen. Außerdem sieht der Antrag eine Verbesserung des Kündigungsschutzes bei Streitigkeiten über die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens vor. Mieter sollen keine Kündigung befürchten müssen, wenn sie nur die bisherige Miete weiterzahlen und die Berechtigung der Mieterhöhung gerichtlich klären lassen.   Maria Strauß Pressesprecherin

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Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss; unter dieser Voraussetzung ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. Verzögern die übrigen Wohnungseigentümer die Beschlussfassung über eine solche Maßnahme schuldhaft, können sie sich schadensersatzpflichtig machen. In dem zugrunde liegenden Verfahren bestand die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst aus zwei Einheiten im Erd- und Dachgeschoss eines Hauses. Der Rechtsvorgänger der Klägerin baute seine Kellerräume nachträglich aus. Sie bilden seit einer Teilungserklärung aus dem Jahre 1996 eine dritte Sondereigentumseinheit. Sämtliche Wohneinheiten wurden später veräußert. Die Beklagten sind die jetzigen Eigentümer der Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss. Die Klägerin erwarb die im Keller gelegene Wohnung im Jahr 2002 unter Ausschluss der Sachmängelhaftung zu einem Kaufpreis von 85.000 €. Diese weist seit dem Jahr 2008 einen Feuchtigkeitsschaden auf und ist inzwischen unbewohnbar. Ursache hierfür sind in erster Linie Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen. Das Amtsgericht hat die Beklagten – dem Antrag der Klägerin entsprechend – verurteilt, der anteiligen Aufbringung der Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung durch die Wohnungseigentümer und (zu diesem Zweck) der Bildung einer Sonderumlage von rund 54.500 € zuzustimmen sowie Schadensersatz aufgrund der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung zu zahlen. Ferner hat es die Pflicht der Beklagten zum Ersatz künftiger Schäden der Klägerin festgestellt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen; es war der Ansicht, die Kostenbelastung überschreite die "Opfergrenze" der betagten und finanzschwachen Beklagten, deren Wohneinheiten auch ohne die begehrte Sanierung nutzbar seien. Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat hat das Urteil aufgehoben. Er hat entschieden, dass die Klägerin sowohl die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung der Sonderumlage verlangen kann. Jeder Wohnungseigentümer kann die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beanspruchen. Allerdings haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum; sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen. Anders liegt es aber dann, wenn – wie hier - die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist. Denn infolge der sanierungsbedürftigen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Wohnung der Klägerin unbewohnbar. Für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer ist in solchen Fallkonstellationen kein Raum. Dies liefe der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwider. Zudem müsste die Klägerin die Lasten des Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen könnte. Die Wohnungseigentümer müssen anteilig für die Sanierungskosten aufkommen, selbst wenn sie in erster Linie der Kellergeschosswohnung zugutekommt. Im Hinblick auf die Schadensersatzansprüche hat der V. Zivilsenat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Entschieden hat er aber, dass eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer für solche Schäden an dem Sondereigentum in Betracht kommt, die dadurch entstehen, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterbleibt. Eine Haftung kann diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben. Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 9/14 AG Andernach – Urteil vom 28. November 2012 – 60 C 598/10 WEG LG Koblenz – Urteil vom 16. Dezember 2013 – 2 S 74/12 Karlsruhe, den 17. Oktober 2014 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe Telefon (0721) 159-5013 Telefax (0721) 159-5501

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Am 01.10.2014 hat das Bundeskabinett den Gesetzesentwurf verabschiedet. Die sogenannte Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip im Maklerrecht für Wohnungsvermietungen ist damit auf den Weg gebracht. Der IVD hat bereits angekündigt, nach Inkrafttreten des Bestellerprinzips Verfassungsbeschwerde einzulegen.Mit dem Inkrafttreten ist in der ersten Jahreshälfte 2015 zu rechnen.

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Aktuell: Ministerium der Justiz zu Mietpreisbremse und Maklerrecht Am 23.09.2014 hat sich der Bundesminister der Justiz und für Verbraucherschutz mit den Spitzen der Koalitionsfraktion über Einzelheiten der Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip im Maklerrecht geeinigt. Mietpreisbremse: Der Gesetzesentwurf gibt den Ländern ab der für 2015 erwarteten Verabschiedung das Recht, für fünf Jahre Gebiete bzw. Städte auszuweisen, in denen ein Mietenanstieg gestoppt werden soll. In diesen Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ dürfen die Mieten bei einer Nachvermietung nur noch bis zu 10% über die ortsübliche Miete steigen. Da das Recht zum Erlass entsprechender Rechtsverordnungen fünf Jahre lang gilt, kann die Ausweisung der Gebiete also bis zu 10 Jahre wirken, wenn noch zum Ablauf der fünf Jahr eine neue Ausweisung erfolgt. Nicht betroffen von der Einschränkung sind Neubauten und die erste Vermietung nach Modernisierung. Nach den Anmerkungen im bisherigen Gesetzentwurf aus 2013 soll das allerdings nur in absoluten Ausnahmefällen in Betracht kommen, z.B. wenn die Sanierungs- und Umbaumaßnahmen einen Umfang annehmen, der praktisch einem Neubau gleichkommt, oder wenn aus zwei kleinen Wohnungen durch Schaffung eines Durchbruchs eine große Wohnung entsteht. Eventuell wurde dies in den aktuellen Abstimmungen etwas aufgeweicht. Eine vor Rechtsverordnung vereinbarte Miete muss bei Neuvermietung nicht nach unten angepasst werden, auch wenn sie zu diesem Zeitpunkt über der Ortsüblichkeit liegt. Nach dem derzeitigen Gesetzesentwurf muss sie jedoch mindestens ein Jahr Bestand gehabt haben, um bei danach erfolgender Nachvermietung nicht erneut der neuen Kappung zu unterliegen. Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Miete sind nach Auskunft des Ministeriums die qualifizierten und einfachen Mietspiegel. Wenn diese fehlen, soll es einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter geben. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, wonach eine unangemessen hohe Miete zu einem Bussgeld führt, soll entfallen. Bestehen bleibt § 291 Strafgesetzbuch, das den sog. „Mietwucher“ bestraft, d.h. die Ausnutzung besonderer Umstände. Kritik: Einzelheiten vor allem zur Ausnahme Neubauten und erster Vermietung nach Modernisierung werden die Gesetzesvorlage und die nachfolgende Rechtsprechung dazu ergeben. Wenn jedoch bereits die zweite Vermietung den grundsätzlichen Einschränkungen unterliegt, stagnieren auch für diese Bauten die Mieten, langfristig denkende Investoren wird dies daher nicht überzeugen. Die ortsübliche Miete wird auch in ausgewiesenen Schutzgebieten steigen, da jeder Vermieter erhöhen wird, auch wenn er noch unter der Ortsüblichkeit liegt. Maklerverträge: Die Veränderungen zum Bestellerprinzip für Makleraufträge finden sich im Wohnungsvermittlungsgesetz. Dort wird festgeschrieben, dass der Makler vom Mieter keine Provision verlangen kann, wenn er nicht zuerst vom Mieter beauftragt wurde. Bisher kam es stillschweigend zu einer Provisionszahlungspflicht des Mieters, wenn der Makler eine Provision zB im Inserat angezeigt und der Mieter sich daraufhin gemeldet hatte. Jetzt muss dafür ein eigenständiger Vertrag zumindest in Textform geschlossen werden. Ein Maklerauftrag entsteht zudem erst dann, wenn der Mieter einen Suchauftrag erteilt und es bei Weitergeltung des Auftrags zu einem Mietvertrag kommt. Die PDF-Broschüre des Ministeriums zur Mietpreisbremse erhalten Sie hier: http://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads/DE/Broschueren/DE/Infobroschuere-Mietpreisbremse.pdf?__blob=publicationFile 23.09.2014 Die Redaktion

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Der BGH hat mit Urteil vom 25.06.2014 - VIII ZR 10/14 zwei Dinge entschieden.Wie bekannt setzt sich ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fort, wenn nicht innerhalb von zwei Wochen nach dem durch eine Kündigung bestimmten Räumungstermin der Fortsetzung widersprochen wird. Üblicherweise findet sich der auch vorher zulässige Widerspruch bereits im Mietvertrag und der Kündigung.Der BGH hat entschieden, dass eine Räumungsklage, wenn diese nachfolgend ordnungsgemäß demnächst zugestellt wird, als Widerspruch gilt und das Mietverhältnis daher nicht verlängert.Der BGH hat weiter entschieden, dass eine vor der Mietzeit gelegene Nutzungszeit nicht zu Gunsten des Mieters hinzuzurechnen ist, um die Kündigungsfrist zu verlängern. Im vorliegenden Fall hatte der Sohn seit Geburt  im Haus der Mutter gewohnt und später eine Mietzahlungsvereinbarung getroffen. Für die Berechnung der Kündigungsfrist hat der BGH nur die tatsächliche Mietzeit genommen, da die Zeit davor als Nutzungsverhältnis jederzeit durch den Eigentümer hätte beendet werden können.Die Redaktion

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Justizminister Heiko Maas erwägt Ausnahmen. So hat er gegenüber dpa geäußert, dass Neubauten von der Einschränkung insgesamt ausgenommen werden könnten. Bislang war vorgesehen, die Bremse von 10% über dem ortsüblichen Mietspiegel nur für die erste Vermietung bei Neubauten auszunehmen. Im übrigen war fraglich, ob die Reform erst dann kommen solle, wenn in allen größeren Städten ein Mietspiegel vorhanden ist, um die ortsübliche Miete bestimmen zu können.Ebenfalls diskutiert wird eine weitere Reduzierung der Modernisierungsumlage um ein Prozent. Davon betroffen wären alle Vermieter, da sich dies nicht auf hochpreisige Mietregionen beschänkt.Mit dem Inkrafttreten ist erst im nächsten Jahr zu rechnen.

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Bundesregierung stärkt Gläubigerschutz Heute ist das „Gesetz zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr und zur Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetz“ im Bundesgesetzblatt verkündet worden. Ziel der Neuregelungen zum Zahlungsverzug ist es, die Zahlungsmoral im Geschäftsverkehr zu verbessern, um dadurch die Liquidität und Wettbewerbsfähigkeit insbesondere der kleinen und mittleren Unternehmen zu verbessern. Nach den Neuregelungen sind Vereinbarungen, in denen sich Unternehmen oder die öffentliche Hand Zahlungsfristen oder Überprüfungs- oder Abnahmefristen einräumen lassen, künftig einer verschärften Wirksamkeitskontrolle unterworfen, wenn die vereinbarten Fristen eine bestimmte Länge (mehr als 30 btw. 60 Tage) überschreiten. Außerdem müssen säumige Unternehmen und öffentliche Auftraggeber einen höheren Verzugszins ( 9 statt 8%) sowie eine Pauschale von 40 Euro zahlen. Die Neuregelungen zum Zahlungsverzug treten am Tag nach der Verkündung, somit am 29. Juli 2014, in Kraft. Weitere Einzelheiten finden sich auf der Internetseite des Bundesjustizministeriums.

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Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, welchen Vorschriften ein Mietverhältnis unterliegt, das sowohl eine Wohnnutzung als auch eine freiberufliche Nutzung umfasst (sogenanntes Mischmietverhältnis). Die Beklagten sind Mieter, die Kläger Vermieter eines mehrstöckigen Hauses in Berlin. In dem schriftlichen Mietvertrag vom 20. November 2006 wurde den Mietern gestattet, die Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen. Mit Schreiben vom 20. Februar 2012 kündigten die Kläger das Mietverhältnis ohne Angaben von Kündigungsgründen zum 30. September 2012. Nachdem die Beklagten der Kündigung widersprochen hatten, erhoben die Kläger Räumungsklage beim Landgericht Berlin. Das Landgericht hat das Mietverhältnis als Wohnraummiete eingeordnet und die Klage mangels sachlicher Zuständigkeit als unzulässig abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Kammergericht die Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Hauses verurteilt. Es hat das Mietverhältnis als Gewerberaummietverhältnis eingestuft und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, ein Mischmietverhältnis, wie es hier gegeben sei, unterliege insgesamt entweder dem Wohnraum- oder dem Gewerberaummietrecht, je nachdem, welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Vertragsschluss überwiege. Ausschlaggebend sei, dass die Beklagten in einem Teil der Mieträume mit dem Betrieb der Hypnosepraxis ihren Lebensunterhalt bestritten. Dies mache die freiberufliche Nutzung zum vorherrschenden Vertragszweck. Dem stehe auch nicht die Verteilung der Flächen auf die verschiedenen Nutzungszwecke entgegen. Denn die für die gewerbliche Nutzung und die für die Wohnnutzung vorgesehenen Flächen seien gleich groß. Da die gewerbliche Nutzung den Schwerpunkt des Mietverhältnisses bilde, sei – anders als bei der Wohnraummiete – für eine Kündigung des Mietverhältnisses kein berechtigtes Interesse erforderlich. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass das Berufungsgericht zwar zutreffend von einem Mischmietverhältnis, also einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume, ausgegangen ist, dessen Beurteilung sich wegen der von den Parteien gewollten Einheitlichkeit entweder nach den Bestimmungen der Wohnraummiete oder nach den Vorschriften der Geschäftsraummiete richtet. Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht für die rechtliche Einordnung des Mietverhältnisses auf den überwiegenden Vertragszweck bei Vertragsabschluss abgestellt. Dagegen hat der Bundesgerichtshof beanstandet, dass das Berufungsgericht den vorherrschenden Vertragszweck allein deswegen in der Nutzung zu freiberuflichen Zwecken gesehen hat, weil die Mieter in den angemieteten Räumen eine Hypnosepraxis betreiben und damit ihren Lebensunterhalt verdienen. Das Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung stellt kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks dar. Es besteht kein allgemeiner Erfahrungssatz dahin, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat. Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, lässt sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als – grundrechtlich geschütztem – Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen, noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesellschaft zukommt, in Einklang bringen. Bei der gebotenen Einzelfallprüfung sind vielmehr alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wobei etwa der Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars, dem Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehen Flächen und der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile Indizwirkung zukommen kann. Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, sind vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden. Andernfalls würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen. Da die Auslegung des Berufungsgerichts rechtsfehlerhaft war und weitere Feststellungen nicht zu erwarten waren, hat der Senat die gebotene Vertragsauslegung selbst vorgenommen und entschieden, dass vorliegend unter anderem wegen des auf die Wohnraummiete zugeschnittenen Mietvertragsformulars, der für Gewerberaummietverhältnisse untypischen unbestimmten Vertragslaufzeit sowie wegen der Vereinbarung einer einheitlichen Miete ohne Umsatzsteuerausweis von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen ist. Urteil vom 9. Juli 2014 – VIII ZR 376/13 LG Berlin - Urteil vom 30. November 2012 – 12 O 268/12 KG Berlin -Urteil vom 12. August 2013 – 8 U 3/13 Karlsruhe, den 9. Juli 2014

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