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Finden Sie hier aktuelle Rechtsprechung im Miet-, Wohnungseigentums- und Immobilienrecht sowie hilfreiche Tipps für Vermieter.

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15. Aug 2014
Widerspruch gegen Fortsetzung durch Klage

Der BGH hat mit Urteil vom 25.06.2014 - VIII ZR 10/14 zwei Dinge entschieden.Wie bekannt setzt sich ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fort, wenn nicht innerhalb von zwei Wochen nach dem durch eine Kündigung bestimmten Räumungstermin der Fortsetzung widersprochen wird. Üblicherweise findet sich der auch vorher zulässige Widerspruch bereits im Mietvertrag und der Kündigung.Der BGH hat entschieden, dass eine Räumungsklage, wenn diese nachfolgend ordnungsgemäß demnächst zugestellt wird, als Widerspruch gilt und das Mietverhältnis daher nicht verlängert.Der BGH hat weiter entschieden, dass eine vor der Mietzeit gelegene Nutzungszeit nicht zu Gunsten des Mieters hinzuzurechnen ist, um die Kündigungsfrist zu verlängern. Im vorliegenden Fall hatte der Sohn seit Geburt  im Haus der Mutter gewohnt und später eine Mietzahlungsvereinbarung getroffen. Für die Berechnung der Kündigungsfrist hat der BGH nur die tatsächliche Mietzeit genommen, da die Zeit davor als Nutzungsverhältnis jederzeit durch den Eigentümer hätte beendet werden können.Die Redaktion

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29. Jul 2014
Mietpreisbremse, aktuelle Entwicklung

Justizminister Heiko Maas erwägt Ausnahmen. So hat er gegenüber dpa geäußert, dass Neubauten von der Einschränkung insgesamt ausgenommen werden könnten. Bislang war vorgesehen, die Bremse von 10% über dem ortsüblichen Mietspiegel nur für die erste Vermietung bei Neubauten auszunehmen. Im übrigen war fraglich, ob die Reform erst dann kommen solle, wenn in allen größeren Städten ein Mietspiegel vorhanden ist, um die ortsübliche Miete bestimmen zu können.Ebenfalls diskutiert wird eine weitere Reduzierung der Modernisierungsumlage um ein Prozent. Davon betroffen wären alle Vermieter, da sich dies nicht auf hochpreisige Mietregionen beschänkt.Mit dem Inkrafttreten ist erst im nächsten Jahr zu rechnen.

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28. Jul 2014
Bundesregierung stärkt Gläubigerschutz

Bundesregierung stärkt Gläubigerschutz Heute ist das „Gesetz zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr und zur Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetz“ im Bundesgesetzblatt verkündet worden. Ziel der Neuregelungen zum Zahlungsverzug ist es, die Zahlungsmoral im Geschäftsverkehr zu verbessern, um dadurch die Liquidität und Wettbewerbsfähigkeit insbesondere der kleinen und mittleren Unternehmen zu verbessern. Nach den Neuregelungen sind Vereinbarungen, in denen sich Unternehmen oder die öffentliche Hand Zahlungsfristen oder Überprüfungs- oder Abnahmefristen einräumen lassen, künftig einer verschärften Wirksamkeitskontrolle unterworfen, wenn die vereinbarten Fristen eine bestimmte Länge (mehr als 30 btw. 60 Tage) überschreiten. Außerdem müssen säumige Unternehmen und öffentliche Auftraggeber einen höheren Verzugszins ( 9 statt 8%) sowie eine Pauschale von 40 Euro zahlen. Die Neuregelungen zum Zahlungsverzug treten am Tag nach der Verkündung, somit am 29. Juli 2014, in Kraft. Weitere Einzelheiten finden sich auf der Internetseite des Bundesjustizministeriums.

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09. Jul 2014
Kündigungsschutz bei Mischmietverhältnis

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, welchen Vorschriften ein Mietverhältnis unterliegt, das sowohl eine Wohnnutzung als auch eine freiberufliche Nutzung umfasst (sogenanntes Mischmietverhältnis). Die Beklagten sind Mieter, die Kläger Vermieter eines mehrstöckigen Hauses in Berlin. In dem schriftlichen Mietvertrag vom 20. November 2006 wurde den Mietern gestattet, die Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen. Mit Schreiben vom 20. Februar 2012 kündigten die Kläger das Mietverhältnis ohne Angaben von Kündigungsgründen zum 30. September 2012. Nachdem die Beklagten der Kündigung widersprochen hatten, erhoben die Kläger Räumungsklage beim Landgericht Berlin. Das Landgericht hat das Mietverhältnis als Wohnraummiete eingeordnet und die Klage mangels sachlicher Zuständigkeit als unzulässig abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Kammergericht die Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Hauses verurteilt. Es hat das Mietverhältnis als Gewerberaummietverhältnis eingestuft und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, ein Mischmietverhältnis, wie es hier gegeben sei, unterliege insgesamt entweder dem Wohnraum- oder dem Gewerberaummietrecht, je nachdem, welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Vertragsschluss überwiege. Ausschlaggebend sei, dass die Beklagten in einem Teil der Mieträume mit dem Betrieb der Hypnosepraxis ihren Lebensunterhalt bestritten. Dies mache die freiberufliche Nutzung zum vorherrschenden Vertragszweck. Dem stehe auch nicht die Verteilung der Flächen auf die verschiedenen Nutzungszwecke entgegen. Denn die für die gewerbliche Nutzung und die für die Wohnnutzung vorgesehenen Flächen seien gleich groß. Da die gewerbliche Nutzung den Schwerpunkt des Mietverhältnisses bilde, sei – anders als bei der Wohnraummiete – für eine Kündigung des Mietverhältnisses kein berechtigtes Interesse erforderlich. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass das Berufungsgericht zwar zutreffend von einem Mischmietverhältnis, also einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume, ausgegangen ist, dessen Beurteilung sich wegen der von den Parteien gewollten Einheitlichkeit entweder nach den Bestimmungen der Wohnraummiete oder nach den Vorschriften der Geschäftsraummiete richtet. Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht für die rechtliche Einordnung des Mietverhältnisses auf den überwiegenden Vertragszweck bei Vertragsabschluss abgestellt. Dagegen hat der Bundesgerichtshof beanstandet, dass das Berufungsgericht den vorherrschenden Vertragszweck allein deswegen in der Nutzung zu freiberuflichen Zwecken gesehen hat, weil die Mieter in den angemieteten Räumen eine Hypnosepraxis betreiben und damit ihren Lebensunterhalt verdienen. Das Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung stellt kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks dar. Es besteht kein allgemeiner Erfahrungssatz dahin, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat. Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, lässt sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als – grundrechtlich geschütztem – Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen, noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesellschaft zukommt, in Einklang bringen. Bei der gebotenen Einzelfallprüfung sind vielmehr alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wobei etwa der Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars, dem Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehen Flächen und der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile Indizwirkung zukommen kann. Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, sind vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden. Andernfalls würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen. Da die Auslegung des Berufungsgerichts rechtsfehlerhaft war und weitere Feststellungen nicht zu erwarten waren, hat der Senat die gebotene Vertragsauslegung selbst vorgenommen und entschieden, dass vorliegend unter anderem wegen des auf die Wohnraummiete zugeschnittenen Mietvertragsformulars, der für Gewerberaummietverhältnisse untypischen unbestimmten Vertragslaufzeit sowie wegen der Vereinbarung einer einheitlichen Miete ohne Umsatzsteuerausweis von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen ist. Urteil vom 9. Juli 2014 – VIII ZR 376/13 LG Berlin - Urteil vom 30. November 2012 – 12 O 268/12 KG Berlin -Urteil vom 12. August 2013 – 8 U 3/13 Karlsruhe, den 9. Juli 2014

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02. Jul 2014
Energiebezugsvertrag mit Pächter, nicht Grundstück

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage beschäftigt, mit wem ein Vertrag durch die Entnahme von Energie zustande kommt, wenn ein schriftlicher Liefervertrag nicht abgeschlossen worden ist und das mit Energie versorgte Grundstück vermietet oder verpachtet ist. Die Klägerin, ein Energieversorgungsunternehmen, begehrt von dem Beklagten als Grundstückseigentümer eine Vergütung für Stromlieferungen in Höhe von 32.539,09 €. Der Beklagte hatte das versorgte Grundstück am 29. Januar 2007 erworben und am 2. Februar 2007 an seinen Sohn verpachtet. Nach dem Pachtvertrag war der Pächter verpflichtet, die Stromkosten aufgrund eines eigenen Vertrags mit dem Versorgungsunternehmen zu tragen. Der Pächter verbrauchte erhebliche Mengen an Strom, schloss jedoch keinen Stromversorgungsvertrag ab und teilte der Klägerin auch nicht mit, dass er Strom verbrauche. Die Klägerin ließ mehrfach auf dem Grundstück den Stromverbrauch ablesen und schickte die entsprechenden Rechnungen zunächst an die frühere Grundstückseigentümerin, die der Klägerin jeweils mitteilte, dass sie mit dem Grundbesitz nichts mehr zu tun habe. Am 14. Dezember 2012 erstellte die Klägerin gegenüber dem Beklagten als Grundstückseigentümer eine Rechnung für den Zeitraum vom 1. Februar 2008 bis zum 30. November 2010 in Höhe von 32.539,09 €. Das Landgericht hat die auf Zahlung dieses Betrages gerichtete Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung sowie die vom Senat zugelassene Revision der Klägerin sind ohne Erfolg geblieben Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass zwischen der Klägerin und dem Beklagten kein Energieversorgungsvertrag zustande gekommen ist. Denn die Realofferte des Energieversorgungsunternehmens richtet sich typischerweise an denjenigen, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt. Da es nicht maßgeblich auf die Eigentümerstellung selbst, sondern auf die hierdurch vermittelte Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ankommt, ist im Streitfall der Pächter des Grundstücks als Adressat des Vertragsangebots anzusehen, nicht der beklagte Eigentümer. Indem der Pächter Strom verbrauchte, nahm er aus objektiver Sicht des Energieversorgungsunternehmens die an ihn gerichtete Realofferte konkludent an. Die von der Klägerin behauptete, ganz geringfügige Energieentnahme durch den Beklagten in dem kurzen Zeitraum von wenigen Tagen zwischen Eigentumserwerb des Beklagten und Übergabe des Grundstücks an den Pächter führt zu keiner anderen Beurteilung. Unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen an stabilen Vertragsbeziehungen, deren Parteien mit angemessenem Aufwand zu ermitteln sind, sind derartige kurzfristige und geringfügige Energieentnahmen bei der Feststellung der Vertragsparteien zu vernachlässigen. Urteil vom 2. Juli 2014 – VIII ZR 316/13 LG Kiel - Urteil vom 13. Februar 2013 - 2 O 185/12Schleswig-Holsteinisches OLG - Urteil vom 4. Oktober 2013 - 7 U 46/13 Karlsruhe, den 2. Juli 2014

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11. Jun 2014
Untervermietung zulässig

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage der Schadensersatzpflicht eines Vermieters befasst, der den Mietern einer Dreizimmerwohnung, die sich aus beruflichen Gründen mehrere Jahre im Ausland aufhielten, die Untervermietung zweier Zimmer versagt hatte. Die Kläger sind seit 2001 Mieter einer Dreizimmerwohnung der Beklagten in Hamburg. Sie halten sich seit 15. November 2010 in Kanada auf, weil der Kläger zu 2 zum 1. Januar 2011 eine befristete mehrjährige Arbeitstätigkeit in Ottawa aufgenommen hat. Mit Schreiben vom 19. August 2010 unterrichteten sie die Hausverwaltung der Beklagten von ihrer Absicht, die Wohnung – mit Ausnahme eines von ihnen weiter genutzten Zimmers – ab dem 15. November 2010 voraussichtlich für zwei Jahre an eine namentlich benannte Interessentin unterzuvermieten, weil sie sich in dieser Zeit aus beruflichen Gründen regelmäßig im Ausland aufhalten würden. Die Beklagte verweigerte die Zustimmung zur Untervermietung. Mit rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts vom 4. Oktober 2011 wurde sie verurteilt, die Untervermietung der beiden vorderen Zimmer der Wohnung bis zum 31. Dezember 2012 an die von den Klägern benannte Interessentin zu gestatten. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass den Klägern nach § 553 Abs. 1 BGB* ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung der zwei vorderen Zimmer der Mietwohnung an die Untermietinteressentin zustand. Indem die Beklagte die Zustimmung zur Untervermietung verweigert hat, hat sie schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und ist zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens (Mietausfalls) verpflichtet. Der Wunsch der Kläger, im Hinblick auf die (befristete) Arbeitstätigkeit des Klägers zu 2 im Ausland von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stellt ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. Dem Anspruch auf Gestattung der Untervermietung stand auch nicht entgegen, dass die Kläger nur ein Zimmer der Dreizimmerwohnung von der Untervermietung ausnahmen und auch dieses während ihres Auslandaufenthalts nur gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzen wollten. § 553 Abs. 1 BGB stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf. Von einer "Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte" im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen. Urteil vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13 AG Hamburg - Urteil vom 6. Juni 2013 – 44 C 257/12 LG Hamburg - Urteil vom 26. November 2013 – 316 S 57/13 Karlsruhe, den 11. Juni 2014 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe

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04. Jun 2014
Fristlose Kündigung und Mitverschulden

Der Bundesgerichtshof hat am 04.06.2014 entchieden, dass den Vermieter eine Mitschuld treffen kann, die eine Kündigung wegen des Verhaltens des Mieters ausschließt.Der Beklagte ist seit Juli 2006 Mieter eines Hauses der Klägerin. Am 16. August 2012 suchte die Klägerin den Beklagten vereinbarungsgemäß auf, um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Klägerin, das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Beklagten auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Sie öffnete dabei ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Der Aufforderung des Beklagten, das Haus zu verlassen, kam die Klägerin nicht nach. Daraufhin umfasste der Beklagte die Klägerin mit den Armen und trug sie aus dem Haus. Wegen dieses Vorfalls erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 29. August 2012 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ist vor dem Amtsgericht erfolglos geblieben. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil aufgehoben und dem Räumungsantrag stattgegeben. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass die von der Klägerin erklärte Kündigung weder als fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB*) noch als ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB*) wirksam ist. Die Parteien hatten verabredet, dass die Klägerin (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war die Klägerin nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl – gegen den Willen des Beklagten – durchzusetzen versuchte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie das Hausrecht des Beklagten verletzt. Sie trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen, die das Berufungsgericht bei seiner Abwägung rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt hat. Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten waren, hat der Senat unter Aufhebung des Berufungsurteils in der Sache selbst entschieden und die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen. Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Klägerin, stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Beklagten - selbst wenn er damit, wie das Berufungsgericht angenommen hat, die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten haben sollte - jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Klägerin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden. Urteil vom 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13 AG Bad Neuenahr-Ahrweiler - Urteil vom 24. April 2013 – 32 C 666/12 LG Koblenz - Urteil vom 19. September 2013 – 14 S 116/13 Karlsruhe, den 4. Juni 2014 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe Telefon (0721) 159-5013 Telefax (0721) 159-5501

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01. Mai 2014
Achtung: Neue Vorgaben für Annoncen

Neue Pflichten für Vermietungsanzeigen bei Neuvermietung! Am 1. Mai 2014 ist die novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) in Kraft getre­ten, die am 21. November im Bundesgesetzblatt verkündet wurde. Sie gilt sowohl für Be­stands- als auch Neubauten. Vor allem sieht sie verschärfte Anforderungen für Energie­ausweise vor. Diese betreffen grundsätzlich ab sofort alle Vermieter, die in kommerziellen Medien inserieren. Aufgrund einer Übergangsregelung gilt ein Verstoß dagegen erst ab dem 01.01.2015 als Ordnungswidrigkeit. Zu Einzelheiten der Haftungsrisiken siehe unten. Den Gesetzestext finden Sie am Ende des Beitrages. Der zukünftige Energieausweis wird verändert. Die energetischen Kennwerte wer­den künf­tig nicht mehr nur auf einer Skala von grün bis rot dargestellt. Hinzu kommen die von Haushaltsgeräten bekannten neun Effizienzklassen, Skala von A+ (niedriger Energiebe­darf/-verbrauch) bis H (hoher Energiebedarf/-verbrauch). Die Änderung gilt nur für neu ausgestellte Ausweise. Die vorhandenen Energieaus­weise ohne Angabe der neuen Effizienzklassen behalten ihre Gültigkeit. Ob sich dadurch eine bessere Darstellung der Immobilie ergibt, ist noch umstritten. Wichtig ist aber, dass Verkäufer und Vermieter den Energieausweis künftig bei der Besich­tigung vorlegen müssen, bisher nur auf Anfrage. Nach Abschluss des Vertrags muss der Ausweis dann unverzüglich an den Käufer bzw. Mieter übergeben werden - zumindest in Kopie. Ganz neu ist, dass die wichtigsten ener­getischen Kennwerte aus dem Energieaus­weis schon in einer kommerziellen Immo­bilienanzeige genannt werden müssen. Notwendige Angaben in Vermietungs- und Verkaufsanzeigen: Allgemeiner Hinweis: Voraussetzung sind die Vorgaben, dass die Angaben nach der Anlage 6 (Muster Emergie­ausweis für Wohngebäude bzw. Anlage 7 Muster für Nichtwohngebäuden) zu machen sind. Da Adresse und Gebäudetyp spätestens bei der Besichtigung bekannt werden, sollten mindestens folgende Angaben in den Anzeigen enthalten sein: Notwendige Angaben         Kürzel* - Baujahr Gebäude            BjG - Baujahr Wärmeerzeuger  BjW - Energieträger                  ET - Ausweisart Energieausweis: Verbrauchsausweis/Bedarfsausweis                                        EA B oder V - Energiebedarf in kWh      EB Abkürzungsvorschläge mit Erklärung* BjG 1960 Baujahr Gebäude 1960 BjW 1995 Baujahr Wärmeerzeuger 1995 ET Gas Energieträger Gas EA B (bzwV) Energieausweisart Bedarfsausweis (oder Verbrauchsausweis) EB 75 Energiebedarf gemäß Ausweis 75 Kilowattstunden /m²*a) EE E Energieeffizienzklasse A+-H (bei neuen Ausweisen ab 2014). A+ ist Passivhaus, A ist Neubau 2016, D und E entspricht etwa einer sanierten Immobilie, H etwa ei­ner seit Jahrzehnten nicht sanierten Immobilie. *Haftungshinweis: Soweit Abkürzungen bei Anzeigen verwendet werden, müssen diese für den Verbraucher grundsätzlich eindeutig sein. Leider hat der Gesetzgeber kein offiziel­les Abkürzungsverzeichnis erstellt. Welche Abkürzungen nicht irreführend im Sinne des Wett­bewerbsrechts sind, wird sich daher erst im Laufe der nächsten Jahre durch die Recht­sprechung ergeben. Die Abkürzungsvorschläge werden daher ohne Gewährleistung vor­geschlagen und sind zur Sicherheit auszuschreiben, sollten keine entsprechende Auf­nahme in das Abkürzungsverzeichnis auf der Anzeigenseite durch die herausgebende Pu­blikation erfolgen. Textbeispiel: Ruhige Altbauwohnung, renoviert, 4 ZKB, Balkon, 75 qm, KM 525,-0 BK 120,-, gepflegtes Mehrfamilienhaus, Angaben EnEV: BjG 1930, BjW 2000, ET Gas, EA B, EB 75, ab sofort (0123/123456) Ausführliches Textbeispiel: Ruhige Altbauwohnung, renoviert, 4 ZKB, Balkon, 75 qm, KM 525,-0 BK 120,-, gepflegtes Mehrfamilienhaus, Angaben gemäß EnEV 2014: Baujahr Gebäude 1930, Baujahr Wärme­erzeuger 2000, Energieträger Gas, Energiebedarfsausweis, Energiebedarf 75 kwH, frei ab sofort (0123/123456) Entsprechende Angabemöglichkeiten sollten in Onlineanzeigen vorhanden sein, so dass keine zusätzlichen Kosten entstehen. Nicht alle Anbieter weisen bereits jetzt auf die neue Regelung hin und warten wohl die Übergangszeit ab. Für Printmedien dürften die ausführ­lichen Angaben ohne Abkürzungen aus Kostengründen unzumutbar sein. Übergangsregelung für Ordnungswidrigkeiten Wenn ab 01. Mai 2014 eine Anzeige ohne die Pflichtangaben geschaltet wird, handelt man noch nicht ordnungswidrig. Dies deshalb, weil der Gesetzgeber zwar in § 27 Abs. 2 Nr. 6 EnEV die Ordnungswidrigkeit bestimmt hat, aber in Abschnitt 7 Artikel 3 in der Regelung zum Inkrafttreten eine Toleranzzeit bis zum 1. Mai 2015 nur für diesen Tatbestand einge­fügt hat. Erst danach handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die bis zu 15 000 EUR kosten kann. Welche Gefahr besteht, wenn man sich auf die Übergangsregelung verläßt? Die EnEV sieht zwar vor, dass die Verpflichtung erst ein Jahr nach Inkrafttreten gilt. Den­noch könnte von Anwaltsseite eine kostenunterlegte Abmahnung ausgesprochen werden. Insbesondere Makler laufen Gefahr, nach § 5a Abs. 2 UWG (Vorenthalten von wesentlichen Informatio­nen) abgemahnt zu werden. Abmahnungen können von Abmahnvereinen, bekannten Abmahnkanzleien, aber auch von Mitbewerbern erfolgen. Möglich könnte dies sein, da das Gesetz die Wesentlichkeit der Angaben voraussetzt, nur die Ordnungswidrigkeit erst nach einem Jahr eintreten lässt. In Anzeigen oder Verträgen sollte darauf geachtet werden, dass die Angaben keine zuge­sicherten Eigenschaften darstellen. Das bedeutet, dass in den Anzeigen oder Verträgen der Hinweis enthalten sein muss, dass es sich dabei um Angaben aus dem Energieaus­weis handelt. In Verträgen sollte weiter darauf hingewiesen werden, dass mit diesen Anga­ben keine zugesicherte Eigenschaft verbunden ist. Nur dadurch lässt sich eine mögliche zivilrechtliche Haftung vermeiden. Gesetzestext ENEV 2014, in Kraft ab 01.05.2014: § 16 II 1 (2) Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft wer­den, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 vorzulegen; die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichti­gung erfüllt. Findet keine Besichtigung statt, hat der Verkäufer den Energieaus­weis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 dem potenziellen Käufer unverzüglich vorzulegen; der Verkäufer muss den Ener­gieausweis oder eine Kopie hiervon spätestens unverzüglich dann vorlegen, wenn der potenzielle Käufer ihn hierzu auffordert. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben. Die Sätze 1 bis 3 sind entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, der Verpachtung oder dem Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstän­digen Nutzungseinheit. § 16a 1) Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieaus­weis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:   - die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchs­ausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,   - den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endener­gieverbrauchs für das Gebäude,   - die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,   - bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und   - bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.   Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchsauswei­sen als Pflichtangabe nach Satz 1 Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endener­gieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen. 2) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasing­geber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit. 3) Bei Energieausweisen, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, und bei Energieausweisen nach § 29 Absatz 1 sind die Pflichten der Absätze 1 und 2 nach Maßgabe des § 29 Absatz 2 und 3 zu erfüllen. Gesetzestext Ordnungswidrigkeit und Übergangsregelung: § 27 Abs. 2 Nummer 6 EnEV 2) Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Absatz 1 Nummer 2 des Energieeinspargesetzes han­delt, wer vorsätzlich oder leichtfertig - 6. entgegen § 16a Absatz 1 Satz 1, auch in Verbindung mit Absatz 2, nicht sicherstellt, dass in der Immobilienanzeige die Pflichtangaben enthalten sind, Artikel 3 Inkrafttreten 1) Diese Verordnung tritt vorbehaltlich des Absatzes 2 am 1. Mai 2014 in Kraft. 2) § 27 Absatz 2 Nummer 6 dieser Verordnung tritt am 01. Mai 2015 in Kraft.

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20. Apr 2014
Gewerbe: Betriebskostenanpassung Schriftform

Gewerberaum: Eine Klausel zur Anpassung der Betriebskosten unterliegt nicht der Schriftform.Wie bekannt müssen in einem langfristigen gewerblichen Mietvertrag die wichtigen Vertragsinhalte für einen späteren Erwerber erkennbar sein. Fehlt es daran, besteht ein Mangel in der Schriftform nach § 550 BGB. Dies führt dazu, dass der Vertrag mit der kurzen gesetzlichen Frist kündbar ist.Hier enthielt der Mietvertrag eine Anpassungsklausel für die Betriebskostenvorauszahlung. Der Mieter war der Ansicht, dass dies einen  Schriftformmangel darstelle, so dass der Mietvertrag vorzeitig kündbar sei.Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass die in einem Mietvertrag enthaltene einseitige Anpassungsklausel keinen Mangel der Schriftform darstellt.Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf. Die Anpassungsklausel eröffnet einer Vertragspartei - dem Vermieter - in zulässiger Weise das Recht, durch eine einseitige Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen. Sie soll eine flexible Anpassung der Vorauszahlungshöhe ermöglichen und ist daher gerade auch bei einem auf mehrere Jahre befristeten Mietvertrag sinnvoll. Die entsprechende Erklärung kann aber, ebenso wie die Ausübung einer Verlängerungsoption, nicht Bestandteil der von § 550 BGB geforderten Vertragsurkunde sein. Dem Schutzbedürfnis eines späteren Grundstückserwerbers ist dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass ihn die entsprechende Vertragsbestimmung deutlich darauf hinweist, dass eine die Vorauszahlungshöhe gegenüber der Vertragsurkunde ändernde Festsetzung erfolgt sein kann.Der BGH bestätigt nochmals, dass sich gemäß §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 Satz 1 BGB bei einem für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Miet- oder Pachtvertrag die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Regelungen zur Dauer der Mietzeit wahren dann die Schriftform, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben. Ausreichend ist daher, dass die Parteien die Laufzeit des Vertrags festlegen und den Vertragsbeginn an den Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjekts knüpfen.Urteil des XII. Zivilsenats vom 5.2.2014 - XII ZR 65/13 -

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10. Apr 2014
Gefälschte Vorvermieterbescheinigung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 09.04.2014 - VIII ZR 107/13 entschieden, dass die Vorlage einer gefälschten Vorvermieterbescheinigung die fristlose Kündigung durch den Vermieter begründen kann.Die Vermieter hatten dem Mieter gegenüber die fristlose Kündigung des Mietvertrags ausgesprochen, weil die Vorvermieterbescheinigung gefälscht gewesen sei. Weder habe der Kläger an der angegebenen Adresse gewohnt noch mit dem genannten Vermieter in dem genannten Zeitraum überhaupt einen Mietvertrag abgeschlossen.Zutreffend habe das Berufungsgericht in der Vorlage einer gefälschten Vorvermieterbescheinigung eine erhebliche Verletzung (vor-)vertraglicher Pflichten gesehen, die die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen könne.Wegen anderer Fragen wurde durch den BGH nicht abschließend entschieden, sondern an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

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