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Zur Schadensersatzpflicht bei Rückgabe der neutral übernommenen Wohnung nit einem farbigen AnstrichDer Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt. Die Beklagten waren von Anfang 2007 bis Juli 2009 Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin. Die Beklagten, die das Objekt frisch in weißer Farbe renoviert übernommen hatten, strichen einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) und gaben es in diesem Zustand zurück. Die Klägerin ließ im August 2009 die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Sie wendete hierfür einen Betrag von 3.648,82 € auf. Die Klägerin hat nach teilweiser Verrechnung mit der von den Beklagten geleisteten Kaution Zahlung von 1.836,46 € nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben widerklagend die Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution nebst Zinsen geltend gemacht. Das Amtsgericht hat Klage und Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht die Beklagten unter Abweisung im Übrigen zur Zahlung von 874,30 € nebst Zinsen verurteilt; die Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB* zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss. Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zur Schadenshöhe wurden von der Revision nicht beanstandet und begegnen keinen Bedenken. Urteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 416/12 AG Friedberg - Urteil vom 10. Februar 2012 – 2 C 176/12 LG Gießen - Urteil vom 7. November 2012 – 1 S 71/12 Karlsruhe, den 6. November 2013 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe

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Newsletter 05.11.2013 Koalitionsverhandlungen Mietpreisschranken für angespannte Wohnungsmärkte Maklergebühren von Vermieter zu tragenModernsierungserhöhung auf 10% beschränken Förderung Wohnungsbau Die Arbeitsgruppe 8, Verkehr, Bauen und Infrastruktur, unter Leitung der Politiker Ramsau­er und Pronold, ist bei den Koalitionsverhandlungen zuständig für das dort besprochene „Paket für bezahlbares Bauen und Wohnen“. In dieser Arbeitsgruppe wurde heute am 05.11.2013 folgendes Konzept besprochen: Mieten in regionalen auch stadtteilbezogenen Bereichen werden bei Neuvermietung auf 10% über der ortsüblichen Miete beschränkt. Kritik: Das würde bedeuten, dass bei Neuvermietung dann eine geringere als die vorheri­ge Miete entstehen würde, wenn die bisherige Miete bereits über 10% über dem Mietspie­gelwert bzw. der ohne Mietspiegel anderweitig zu bestimmenden ortsüblichen Miete gele­gen hätte. Hier sind massive verfassungsrechtliche Bedenken angebracht, da die bisheri­ge Miete einen Bestand darstellt, der möglicherweise Schutz genießt. Diese Neuregelung hat eine andere rechtliche Qualität gegenüber der seit dem Mietrechtsänderungsgesetz vom April 2013. Darin iwurde geregelt, dass eine Mieterhöhung bei Bestandsmieten nicht mehr bis zu 20%, sondern nur bis zu 15% in drei Jahren zulässig ist. Hier soll die Spanne jetzt im übrigen auf vier Jahre ausgedehnt werden. Maklergebühren sollen nur noch vom Vermieter getragen werden, wenn dieser den Makler mit der Vermittlung der Wohnung beauftragt hat. Kritik: Der Markt wird dies regeln. Die Vermieter werden versuchen, die zweifache Kaltmiete, die nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz vom Makler bislang dem Mieter berechnet werden konnte, auf die Mieten umzulegen. Insgesamt wird die Maklergebühr auch steigen, da häufig die zweifache Kaltmiete den Aufwand des Maklers nicht abdeckt. Ein Beispiel: Die Woh­nung kostet € 600,00 netto. Die Maklergebühr bisher betrug damit € 1.200,00 zzgl. MwSt., also € 1.428,00. Diese Kosten können vom Vermieter steuerlich abgesetzt werden, so dass sich dessen Kosten um zB 30% reduzieren, also auf ca. € 1.000,00. Wird dieser Be­trag auf 12 Monate verteilt, ergibt sich ein Monatsnetrag von € 80,00, Hat die Wohnung zB 80 qm, würde sich die Miete um 1,50/qm erhöhen. Bei einer Rechnung auf vier Jahre und möglichem Kündigungsverzicht bis ebenfalls vier Jahre würde sich die Miete nur um ca. 04,0/qm erhöhen. Dies Entwicklung bleibt abzuwarten, insgesamt wird sich jedoch die ortsübliche Miete erhöhen. Ergebnis: Dem Staat entgehen Steuern, der Mieter wird durch eine höhere Miete belastet. Vorstellbar sind auch neuartige Angebotsplattformen für zur Vermietung stehende Wohnungen, die ohne Auftrag des Vermieters dem Makler zur Verfügung stehen. Makler könnten auch mit guten Kontak­ten zu Vermietern werben, damit sie einen Auftrag der Mieter erhalten. Gesetzesentwürfe, die dem Makler die Verwendung von bereits vorhandenen Karteiangeboten bei Makleraufträgen durch den Mieter problematisieren, sind nicht hilfreich. Modernisierung für Maßnahmen der Energieeinsparung sollen nur noch mit 10 statt wie bisher 11% als Erhöhungsbetrag der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden.Kritik: Eine erwartete zurückhaltende Reduzierung. Die Vermieter können damit leben, auch wenn dadurch noitwendige Verbesserungen der Mietsache nicht gefördert werden.Wohnungsbauförderung: Als Ausgleich für die potentiellen Eigentümer und Vermieter soll wie bereits in den 90er Jahren die vor einigen Jahren abgeschaffte degressive Afa wieder eingeführt werden. Da dies von den Ländern nur in bestimmten Regionen der Fall sein soll, bleibt die Auswirkung abzuwarten. Zudem sind hierfür vorerst auch nur fünf Jahre vorgesehen. Kritik: Die steuerliche Verbesserung ist grundsätzlich zu begrüßen. Äußerst fraglich bleibt aber, ob Investoren bereit sind, nur wegen erhöhter AfA die langfristige Deckelung der Mie­ten zu akzeptieren. Da Mietobjekte nach Ertragswert bewertet werden, sind die Nachteile für betroffene Objekte höher als der steuerliche Nutzen der degressiven Afa. Für Bestands­objekte ist zu erwarten, dass darin mangels ausreichendem Mietertrag weniger investiert wird, auch Verkäufe reduziert werden. Alle Vorschläge sind noch zu beschließen und stehen unter Finanzierungsvorbehalt. Redaktion Vermieterverein e.V. www.vermieterverein.de

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Spätestens mit Beginn der Heizperiode ist der Vermieter verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Wärme in der Mietsache Sorge zu tragen.Unsere Beratungskanzlei hat ein Merkblatt erstellt, dass für Mitglieder und Nichtmitglieder kostenfrei heruntergeladen werden kann.Download unter Downloads, dort Gratisdownloads

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Das Eigen-tumsgrundrecht des Vermieters ist nicht tangiert, wenn er sich mit einer Individualvereinbarung auf eine Bindung von bis zu 13 Jahren einlässt, die nur unter den Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung vorzeitig beendet werden kann.Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 10.07.2013 erstaunlicherweise über den bisherigen Kündigungsverzicht von nur bis zu vier Jahren in Formularverträgen eine erhebliche Ausweitung durch Individualvereinbarung zugelassen. Im entschiedenen Fall hatten die Parteien eine unwirksame individuelle Zeitmietvertragsbestimmung vereinbart. Der BGH hat nach Feststellung der Unwrksamkeit dies als Lücke gesehen und mit Auslegung geschlossen. Da die Parteien eine entsprechende Bindung der Parteien bzw. des Vermieters offensichtlich gewollt hatten, hat er diese Bindung als wirksam angesehen.BGB § 575 Abs. 1 Satz 2Zur ergänzenden Vertragsauslegung im Falle der Unwirksamkeit einer Befristung des Mietvertrags.BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12

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Tote bei Wohnungseigentümerversammlung – Psychologie der Eigentümergemeinschaft Der Verfasser leitet regelmäßig Eigentümerversammlungen verschiedener Größen mund versucht eine Deutung ohne Kenntnis der Einzelheiten des schrecklichen Vorfalls vom 21.08.2013 in Dossenheim, bei dem ein Eigentümer in einer Versammlung drei von 10 Anwesenden erschossen hat. Eigentümergemeinschaften und auch Eigentümerversammlungen haben eigene Gesetzmäßigkeiten. Eigentümerverwaltungen sind erheblich anspruchsvoller als Mietverwaltungen. Letztere bedeutet üblicherweise die Abstimmung mit einem Eigentümer als Vermieter, erstere muss die Eigentümer in ihrer Verschiedenheit zusammenfassen. Ein Teil der Problemaittk ist die umfangreiche Tätigkeit eines Verwalters, die den Eigentümern nicht ersichtlich ist. Die Eigentümer sehen den Verwalter nur einmal im Jahr zur verpflichtenden Eigentümerversammlung. Verwalter stimmen sich im Jahresverlauf oder zur Vorbereitung der Jahresabrechnungen mit dem Verwaltungsbeirat ab. Dieser muss mindestens deri Eigentümer zählen, so dass Gemeinschaft mit bis zu 10 verschiedenen Eigentümern häufig keinen Beirat haben. So mag es auch in der Versammlung in Dossenheim gewesen sein. Die Eigentümer erhalten vor oder in der Versammlung die Jahresabrechnung, die die Ausgaben der Gemeinschaft darstellt und die Zahlungen der Eigentümer verrechnet. Wenn Eigentümer keine monatlichen Zahlungen auf die laufenden Betriebs- und speziellen Eigentümerkosten, das Hausgeld, zahlen, kommen Sie in Rückstand. Die Gemeinschaft kann in der Versammlung dann beschließen, wie gegen diese Eigentümer vorgegangen wird. Vielleicht war dies vorliegend der Fall, der betroffene Eigentümer wird dann von der Beschlussfassung darüber ausgeschlossen. Andere Gründe können Unverständnis von neuen Eigentümern über die geringen Rechte als Eigentümer innerhalb einer Gemeinschaft sein. Neue Eigentümer, die die Rolle als Wohnungseigentümer nicht kennen, wurden sich häufig, wie wenig sie über das sogenannte Sondereigentum an ihrer Wohnung selbst bestimmen können. So kann der Sondereigentümer zB weder selbst über eine Markise oder deren Farbe oder die Erneuerung seiner Wohnungstür bestimmen, da dies das Gemeinschaftseigentum tangiert und alle Eigentümer, zumindest aber die Mehrheit, ein Mitspracherecht hat. Auch notwendige Sanierungen zB von Balkonen müssen häufig von allen Eigentümern anteilig getragen werden, auch wenn deren Balkone oder Fenster noch nicht zu erneuern sind. Es kann sich auch um Nachbarstreitigkeiten handeln, wenn sich Eigentümer untereinander oder Mieter und Eigentümer untereinander nicht verstehen und es deshalb auch in der Versammlung zu Auseinandersetzungen zwischen wohnenden und vermietenden Eigentümern kommt. Die Eigentümerversammlung in Dossenheim fand in einem Vereinsheim statt. Versammlungen müssen immer in einem getrennt liegenden Bereich, also in einem gesonderten Raum stattfinden, damit die Gemeinschaft nichtöffentlich beraten und Beschlüsse fassen kann. Die Schüsse fanden daher getrennt von den übrigen Besuchern des Vereinsheimes statt. Der Vorfall zeigt neben der viel zu freien Verfügbarkeit von Waffen für Sportschützen auch für Verwalter und Eigentümer von Wohnungseigentum die Notwendigkeit von Verständnis für diese Art von Gemeinschaft. Für sie gilt nach dem Wohnungseigentumsgesetz, dass die Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer unter Berücksichtigung aller Umstände eines Einzelfalles zu berücksichtigen sind. Für Verwalter, Rechtsanwälte und Richter häufig kein leichtes Unterfangen. Rechtsanwalt Michael Wolf, Koblenz

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Die praktizierende Anwaltschaft hat mit aussergewöhnlicher Geduld lange, wirklich sehr lan­ge, dem gesetzgeberischen Be­mühen um eine wirtschaftlich unumängliche Anpassung zahlreicher RVG-Inhalte zuge­schaut und hin und wieder auch begleitet, wenn man einmal un­terstellen moechte, dass wie bei jedem Gesetzesvorhaben auch praktische Erfahrungen gefragt waren, ob sie denn Ein­gang finden in das Gesetzes­werk oder auch nicht. Seit Ende August 2012 lag der Regierungsentwurf zum 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetz (2. KostRMoG) bzw. zur RVG Reform vor. Gege­nueber dem Referentenentwurf vom 11.11.2011 haben sich kurz vor Verabschie­dung der RVG Reform 2013 noch einige wichtige Korrekturen ergeben. Mit Wirkung vom 01.08.2013 sind die Änderungen in Kraft getreten. Neben der be­reits ueber­faelligen Anhebung der Gebührenbetraege sind im RVG auch zahlreiche strukturelle aenderungen vorgenommen, die ueberwiegend eine Verbesserung fuer den Anwalt zur Folge haben. Auch bei den Gegenstandswerten haben sich einige Änderungen ergeben sowie bei der Kostenerstattung. Besonders hervorzuheben sind: der erweiterte Anwendungsbereich der Terminsgebuehr, Erhöhung der Beschwerdegebühren in FG-Verfahren, Erhöhung der Beschwerdegebühren in Verfahren des einstweiligen Rechtsschut­zes, Einigungsgebühr für Ratenzahlungsvergleich, Erstreckung der Verfahrenskostenhilfe bei Scheidungsfolgenvereinbarungen, weitere Anwendungsfälle der zusaetzlichen Gebühr in Straf- und Bussgeldsa­chen, etc. Völlig neu strukturiert ist die Vergütung fuer die aussergerichtliche Verguetung in verwal­tungs- und sozialrechtlichen Angelegenheiten. Anstelle der bisherigen ermaessigten Ge­bührenrahmen in Widerspruchsverfahren wird auch hier jetzt eine Gebührenanrechnung eingefuehrt. In sozialgerichtlichen Verfahren wird es darueber hinaus keine ermässigte Verfahrensgebühr mehr geben; auch hier wird die Anrechnung der Geschäftsgebühr eingeführt. Dies hat zum einen erhebliche Auswirkungen auf die Abrechnung der anwaltli­chen Vergütung, führt aber zum anderen auch zu einer Verbesserung der Kostenerstat­tung. Neben den Gebührenbeträgen sowohl fuer den Wahlanwalt als auch fuer den Pflichtan­walt werden auch saemtliche Betrags- und Betragsrahmengebuehren angehoben (Sozial­recht, Strafrecht, Bussgeldsachen etc.). Auch die Tabellenstruktur wird geändert. In den unteren Streitwertbereichen wird eine gröbere Staffelung eingeführt. PKH-und VKH-Be­träge werden erst ab Werten von über 4.000,00 Euro (bisher 3.000,00 Euro) reduziert.

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Das Amtsgericht Düsseldorf hat heute die bereits mehrfach in den Miedien berichtete Klage in erster Instanz zu Gunsten der Vermieterseite entschieden. Damit is jedoch nicht entschieden, dass Rauchen in der Mietwohnung unzulässig ist. Dies ist weiterhin zulässig. Grund für die Begründetheit der Kündigung war vorliegend, dass der Vermieter die Kündigung mit der Beeinträchtigung des Rauchs im Treppenhaus und der Beeinträchtigung der übrigen Mieter begründet hatte. Da die Anwältin des Mieters diese Ursache verspätet bestritten hatte, wurde zu Gunsten der Vermieterseite entschieden.Dies dürte auch in der Berufung nicht anders entschieden werden. Eine Änderung der Rechtslage sowieso nicht gegeben.Vermieterverein e.V.Redaktion

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Der Bundesgerichtshof hat seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, wonach der Wohnungseigentümer Risiko lief, die Grundsteuer für seine Wohnung nach dem Verteilungsschlüssel des gesamten Hauses umzulegen.Der BGH in seiner neuesten Entscheidung:"Die Klägerin hat die von der Gemeinde für die Wohnung der Beklagten erhobene Grundsteuer korrekt - ohne weitere "Rechenoperationen" - in die Betriebskostenabrechnung als von der Beklagten geschuldete Position übernommen. Vom Mieter zu tragende Betriebskosten, die wie hier von einem Dritten (Gemeinde) speziell für die einzelne Wohnung erhoben werden, sind an den Mieter in der Betriebskostenabrechnung schlicht "weiterzuleiten" (vgl. bereits Senatsbeschlüsse vom 15. März 2011 - VIII ZR 243/10, WuM 2011, 281 Rn. 3; und vom 13. September 2011 - VIII ZR 45/11, WuM 2011, 684 Rn. 7, und - VIII ZR 69/11, juris Rn. 7).Für die Anwendung eines gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels ist kein Raum, da es bei derartigen Positionen nichts umzulegen gibt. Soweit sich aus einer früheren Senatsentscheidung (Senatsurteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 169/03, WuM 2004, 403 unter II 2) etwas anderes ergeben sollte, hält der Senat daran nicht fest.)Urteil des VIII. Zivilsenats vom 17.4.2013 - VIII ZR 252/12

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Am 01. Mai 2013 treten die Änderungen in Kraft. Der Vermieterverein hat regelmäßig über die Entwicklung des Gesetzes berichtet. Den aktuellen Gesetzestext sehen Sie hier

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Der BGH  hat heute seine bereits am 20.03.2013 durch uns besprochene Pressemeldung als Volltextentscheidung Az.: VIII ZR 168/12 veröffentlicht. Darin wird nochmals auf die unzulässige Einschränkung des gesetzlichen Grundgedankens der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters nach § 535 I BGB abgestellt. Der Genossenschaftsvertrag hatte eine allgemeine Zustimmungsklausel mit Verweis auf eine zusätzliche Klausel, die in diesem Vertrag die Hunde- und Katzenhaltung verboten hatte. Dies war bereits bisher mangels Abwägungsmöglichkeit als unzulässig bekannt. Unzulässig ist allgemein eine mietvertragliche Formularklausel, die die Haustierhaltung (mit Ausnahme von Kleintieren) von einer in das freie Ermessen des Vermieters gestellten Erlaubnis abhängig macht. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs.1 BGB gehört, erfordert eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigen-den Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters. Der BGH gibt dem Vermieter jedoch abschließend auch für den Fall der Unwirksamkeit der Klausel die Möglichkeit, die Abwägung einer Tierhaltung vorzunehmen. Folge der Unwirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses der Hunde- und Katzenhaltung, ist die in Anwendung der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 BGB) gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien und anderer Hausbewohner und Nachbarn. Zum Volltext des Urteils

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