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Das Bundeskartellamt hat einem Factory Outlet Center mit jetzt rechtskräftigem Beschluss vom 26.02.2015 untersagt, in den Verträgen mit seinen Mietern sogenannte Radiusklauseln zu verwenden, soweit diese über eine Luftlinie von 50 km hinausgehen.Diese Klauseln verbieten es Mietern, in dem vertraglich festgelegten Umkreis ein weiteres Outlet-Geschäft zu eröffnen. Factory Outlet Center sind Verkaufsstätten, in denen Hersteller ihre Markenartikel verbilligt anbieten. Sie werden von einem Betreiber zentral geplant, realisiert und verwaltet.  Nach Ansicht des Bundeskartellamts sei die Wettbewerbsverbotsklausel in ihrem bisher praktizierten Umfang von 150 km weder notwendig zur Durchführung der Mietverträge noch verhältnismäßig. Vielmehr ziele ein solch weitgehendes Wettbewerbsverbot darauf ab, den Wettbewerb zwischen dem vermietenden Factory Outlet Center und seinen Mitbewerbern zu beschränken. Das Bundeskartellamt hat dem betroffenen Factory Outlet Center sowohl die künftige Verwendung von Radiusklauseln mit einem Luftradius von mehr als 50 km verboten als auch die Durchsetzung bereits vereinbarter Klauseln gegenüber den aktuellen Mietern insoweit verboten. Die Entscheidung ist rechtskräftig, da die letztinstanzliche Beschwerde vor dem Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 07.06.2016 (Az. KVZ 53/15) zurückgewiesen wurde, wenn auch im Wesentlichen aus formalen Gründen. 

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Sog. Freizeichnungsklauseln in Wohnraummietverträgen sind nach einem Beschluss des Landgerichts Karlsruhe vom 23.06.2016 (Az. 9 T 56/16) wirksam.Eine Regelung in Formularmietverträgen, nach denen sich der Vermieter zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen freizeichnet, stellten keine unangemessene Benachteiligung im Sinne der gesetzlichen Vorschriften zur Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen dar. Dies gelte jedenfalls dann, wenn die Regelung isoliert betrachtet werde, also der Mietvertrag keine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vornehme. Eine Freizeichnungsklausel sei darüber hinaus auch dann wirksam, wenn sie gleichzeitig mit einer wirksamen Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart ist.Das Gericht geht in diesem Zusammenhang auf die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein, nach der die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter dann wirksam ist, wenn die Wohnräume an den Mieter renoviert übergeben werden oder wenn dem Mieter bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung ein angemessener Ausgleich zur Verfügung gestellt wird. Berufe sich der Mieter – wie im konkreten Fall – jedoch auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, obliege es ihm zu beweisen, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde.Die Verträge des Vermieterverein e.V. berücksichtigen diese Rechtsprechung bereits. Bei Fragen steht Ihnen die Bundesgeschäftsstelle oder Ihre lokale Geschäftsstelle gerne zur Verfügung. Zum Volltext des Urteils.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.07.2016 (Az. VIII ZR 296/15) entschieden, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auch dann wirksam ist, wenn sie wegen älterer Mietrückstände erfolgt. Die Kündigung war durch die Klägerin auf § 543 Abs. 2. S. 1 Nr. 3 b) BGB gestützt worden. Nach dieser Regelung liegt ein wichtiger zur sofortigen Kündigung berechtigender Grund vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im konkreten Fall zahlte die beklagte Mieterin die Mieten für die Monate Februar und April 2013 nicht, nach einer Mahnung im August 2013 kündigte die Klägerin dann das Mietverhältnis im November 2013 fristlos. Die Vorinstanz war noch der Ansicht, dass die Kündigung wegen der für allgemeine Dauerschuldverhältnisse geltenden Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB unwirksam sei, wonach nur innerhalb einer angemessenen Frist gekündigt werden kann. Der Bundesgerichtshof hat aber nun erstmals entschieden, dass diese Vorschrift neben den speziellen Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht keine Anwendung findet. Bereits der Wortlaut spreche gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündigung, auf die allgemeine Vorschrift werde auch nicht verwiesen. Der Gesetzgeber habe zudem bei der Gesetzesbegründung die Ansicht vertreten, dass ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und daher kein Bedürfnis für eine zeitliche Festlegung bestehe. In diesem Fall seien jedoch keine Anhaltspunkte für eine Verwirkung gegeben. Vielmehr habe die Vermieterin durch das Zuwarten mit der Kündigung Rücksicht auf die Belange der Mieterin genommen. 

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Der gesetzlich geregelte Ausschluss, nach dem der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung des Vermieters nur bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang geltend machen kann, umfasst auch nicht umlagefähige Betriebskosten. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11.05.2016 (Az. VIII ZR 209/15) entschieden. Im konkreten Fall ging es um nicht umlagefähige Instandsetzungs- und Verwaltungskosten sowie Rücklagen einer Eigentümergemeinschaft für die an den klagenden Mieter vermietete Eigentumswohnung des beklagten Vermieters. Folge der gerichtlichen Entscheidung ist, dass der Mieter mit allen Einwendungen gegen eine ihm übersandte Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist ausgeschlossen ist, auch wenn die Abrechnung Positionen enthält, die an sich von dem Mieter nicht zu tragen sind. Der Bundesgerichtshof begründet seine Auffassung mit der Ausgewogenheit der Rechte von Vermieter und Mieter. Die gesetzliche Bestimmung stelle dem Nachforderungsausschluss des Vermieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist den Einwendungsausschluss des Mieters gegenüber. Damit solle erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche bestehe. Die insoweit beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre aber nicht umfassend gewährleistet, wenn die Einwendung des Mieters, bestimmte Kosten seien generell nicht als Betriebskosten umlagefähig, auch noch nach Fristablauf erhoben werden könnte. Dies gelte umso mehr, weil die Zuordnung zu umlegbaren und nicht umlegbaren Betriebskosten nicht immer eindeutig sei.  

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Ein Gericht verletzt den Anspruch des Vermieters auf rechtliches Gehör, wenn dieses den auf mehrere Aspekte gestützten Kündigungsgrund nicht vollumfänglich berücksichtigt. Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.04.2016 (Az. VIII ZR 39/15) sei bei der Aussprache einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter immer eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen, die die Kündigung begründet erscheinen lassen kann. Nach der hier relevanten gesetzlichen Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bestehe ein berechtigtes Interesse an einer fristgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses immer dann, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletze. Im konkreten Fall lässt der Bundesgerichtshof zunächst ausdrücklich offen, ob es an einem solchen Verschulden fehlt, wenn der Mieter die bereits titulierte Schadensersatzforderung des Vermieters nicht zahlt, weil er in Folge eines erfolglosen Vollstreckungsversuchs des Vermieters die Vermögensauskunft abgegeben hatte. Die Vorinstanz hatte diese Ansicht vertreten. Dort wird ausgeführt, dass der Mieter zwar für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen habe. Eine fehlende finanzielle Leistungsfähigkeit begründe aber nicht ohne weiteres ein Verschulden für die Verletzung von vertraglichen Nebenpflichten. Im gegebenen Sachverhalt handele es sich nicht um rückständige laufende Mieten, sondern um Folgeansprüche aus der Verletzung des Vertragsverhältnisses, hier rechtskräftig festgestelltes falsches Lüftungsverhalten des Mieters. Die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters seien durch diese Vertragsverletzung aber nicht maßgeblich beeinträchtigt, weil die laufende Miete gezahlt werde. Eine Beendigung des Mietverhältnisses sei daher noch nicht berechtigt. Im konkreten Fall stützte der klagende Vermieter seine ordentliche Kündigung jedoch nicht nur auf die Nichtzahlung einer bereits rechtskräftig festgestellten Schadensersatzforderung, sondern auch auf weitere, verhaltensbedingte Umstände. Der Vermieter trug vor, dass der Mieter seine Miete erneut gemindert habe, obwohl der entstandene Schaden nach gerichtlicher Feststellung in seinem Verantwortungsbereich liege. Diese weiteren Umstände dürfe ein Gericht nicht unbeachtet lassen, weil sie entscheidungserheblich seien. Denn mit der Nichtbeachtung der Ausführungen habe sich das Gericht den Blick dafür verstellt, dass in erneuten Mietminderungen, die unberechtigt wegen eines Mangels vorgenommen werden, der nach bereits rechtskräftiger Feststellung im Verantwortungsbereich des Mieters liege, eine schwerwiegende und schuldhafte Vertragsverletzung liege, wenn dem Mieter dieser Ursachenzusammenhang aufgrund des bereits geführten Schadensersatzprozesses klar sein müsse. 

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Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 27.04.2016 (Az. 65 S 209/15) entschieden, dass der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus auf den einschlägigen Mietspiegel stützen kann, obwohl dort geregelt ist, dass solche Wohnungen aus dem Geltungsbereich ausgenommen werden. Ausweislich der Gesetzesbegründung sei der Vermieter in der Wahl des Begründungmittels frei, wenn ein qualifizierter Mietspiegel wie im konkreten Fall keine Angaben für die Wohnung enthalte. Der Vermieter könne sich daher ohne Einschränkungen auf eines der in der relevanten Vorschrift genannten Begründungsmittel beziehen. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens durch den Vermieter solle formal sicherstellen, dass der Mieter die sachliche Berechtigung der Erhöhung prüfen könne. Der Mieter solle konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung erhalten, ohne dass an die Begründung überhöhte Anforderungen gestellt werden dürften. Diesen Anforderungen werde das Erhöhungsverlangen des Klägers gerecht, denn es enthalte alle Angaben, die der Mieter für eine Überprüfung der sachlichen Berechtigung des Verlangens benötigte. Es sei den Gerichten versagt, durch restriktive Auslegung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen den Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen. Der Zusatz im Mietspiegel, dass Einfamilienhäuser ausgenommen seien, werde erst in der Beurteilung der materiellen Berechtigung relevant.

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Makler dürfen von Wohnungssuchenden für Besichtigungen keine Gebühren verlangen. Nach Urteilen des Landgerichts Stuttgart vom 15.06.2016 (Az. 38 O 73/15 Kfh sowie 38 0 10/16 Kfh) sei die Argumentation des beklagten Maklers nicht nachvollziehbar, dass dieser als bloßer Dienstleister bei der Besichtigung tätig werde und nicht in die eigentlichen Vertragsverhandlungen eingebunden sei. Im konkreten Fall hatte der Makler von jedem Wohnungsinteressenten 35,00 EUR für die Durchführung einer Besichtigung verlangt. Einer der Kläger hatte argumentiert, dies widerspreche dem sog. Bestellerprinzip des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Der Makler kann demnach seine Vergütung nur von demjenigen verlangen, der ihn beauftragt. Dies ist in der Regel der Vermieter. Das Gericht folgte der Ansicht der Kläger. Es sei unerheblich, wie der Makler seine Tätigkeit bezeichne. In diesem Fall sei die Tätigkeit eindeutig dem Maklergeschäft zuzurechnen. Die Gebühr sei daher zu Unrecht verlangt worden.

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Das in Berlin geltende Verbot der Zweckentfremdung ist verfassungsgemäß. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin entschieden.In Berlin gilt seit Ende 2013 ein grundsätzliches Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) i.V.m. der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO). Für Ferienwohnungen gilt das Verbot unter bestimmten Voraussetzungen nach einer Übergangsfrist erst seit dem 1. Mai 2016. Die Kläger vermieten gewerblich Ferienwohnungen. Sie begehrten mit ihrer Klage die Erteilung sog. Negativatteste. Hierdurch wird bestätigt, dass für die Nutzung von Räumen keine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung erforderlich ist. Die Kläger sind der Auffassung, die Verordnung halte sich nicht im Rahmen der gesetzlichen Ermächtigung. Zudem verstoße das ZwVbG gegen die Berufsfreiheit und die Eigentumsgarantie; auch sei der allgemeine Gleichheitsgrundsatz verletzt.Die 6. Kammer des Verwaltungsgerichts folgte den Klägern nicht. Die betreffenden Wohnungen seien vom Gesetz erfasst. Der Senat von Berlin habe wirksam die Feststellung getroffen, dass die Voraussetzungen eines Zweckentfremdungsverbots im gesamten Stadtgebiet erfüllt seien. Die Nutzung von Wohnraum zur gewerblichen Vermietung von Ferienwohnungen stelle eine nach dem ZwVbG verbotene Zweckentfremdung dar. Die neue Rechtslage verletze die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschützte Berufsfreiheit nicht. Denn die gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen sei weiterhin möglich; sie dürfe lediglich nicht in geschütztem Wohnraum betrieben werden. Das sei gerechtfertigt, um der unzureichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum entgegenzuwirken. Auch die schutzwürdigen Eigentümerinteressen gemäß Art. 14 Abs. 1 GG blieben gewahrt. Aus der Eigentumsgarantie folge kein Anspruch, den Wohnraum mit der größtmöglichen Gewinnerwartung nutzen zu dürfen. Den berechtigten Belangen der gewerblichen Anbieter von Ferienwohnungen sei durch die Einräumung einer zweijährigen Übergangsfrist ausreichend Rechnung getragen worden. Zudem könne – worüber hier nicht zu befinden gewesen sei – in Ausnahmefällen eine Genehmigung erteilt werden. Der allgemeine Gleichheitssatz nach Art. 3 Abs. 1 GG sei nicht verletzt. Für die Zukunft habe der Gesetzgeber sowohl die gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen als auch die gewerbliche und berufliche sonstige Nutzung von Wohnräumen gleichermaßen verboten. Die unterschiedlichen Übergangsregelungen für bereits bestehende Nutzungen seien sachgerecht, weil die Vermietung von Ferienwohnungen kurzfristig erfolge und sich an wechselnde Feriengäste richte, während die Nutzung von Wohnraum für gewerbliche und berufliche sonstige Zwecke auf längerfristige Geschäftsbeziehungen angelegt sei.Die Kammer hat jeweils die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.Urteile der 6. Kammer vom 8. Juni 2016 (VG 6 K 103.16 u.a.)Quelle: Verwaltungsgericht Berlin, Pressemitteilung vom 08.06.2016

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Der Bundesgerichtshof hat sich im Beschluss vom 05.04.2016 (Az. VIII ZR 31/15) mit der Vorschrift des § 566 BGB befasst. Nach dieser Regelung (Kauf bricht nicht Miete) tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in das Mietverhältnis ein. Der Erwerber trete aber nicht schon dann in das Vertragsverhältnis ein, wenn die Wohnung zwar vermietet, aber zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht an den Mieter überlassen war. Gleiches gilt umgekehrt auch, wenn der Mieter einen ihm überlassenen Mietbesitz zum genannten Zeitpunkt nicht mehr ausgeübt hat.Erst die zum Erwerbszeitpunkt vom tatsächlichen Besitz des Mieters ausgehende Publizitätswirkung sei es, die einem Erwerber ermöglicht, bereits aus der Besitzlage abzulesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss. Die tatsächlich ausgeübte Sachherrschaft bilde daher den Anknüpfungspunkt für den mit der Vorschrift bezweckten Mietschutz.Ein bloßes Besitzerlangungsinteresse des Mieters, an den die Wohnung zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auf den Vermieter noch nicht überlassen worden war, reiche nicht aus. 

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Eine Mieterhöhung im Gewerberaummietverhältnis durch eine sog. Wertsicherungsklausel tritt nach Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 11.02.2016 (Az. I-18 U 42/15) automatisch ein, ohne dass es zuvor einer Mitteilung durch den Vermieter bedarf. Der Mieter ist daher gehalten, die Voraussetzungen für den Eintritt der Mieterhöhung selbst zu verfolgen und die Mietzahlung bei Bedarf anzupassen.  Im entschiedenen Fall enthielt der Gewerberaummietvertrag die folgende Wertsicherungsklausel:  „Ändert sich der vom statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland auf der Basis des Jahres 2000 = 100 um mehr als fünf Punkte gegenüber dem Indexpunktstand zum Zeitpunkt der Übergabe oder der letzten Anpassung der Miete aufgrund einer Preisindexveränderung, ändert sich die Miete in gleichem Maße zum Ersten des Monats, in dem die diese Mietanpassung auslösende Preisindexveränderung eingetreten ist. Der Vermieter wird die Änderung/Erhöhung dem Mieter mitteilen und dabei eine entsprechende Berechnung vorlegen.“. Obwohl der Vermieter nach der Regelung verpflichtet ist, die Mieterhöhung mitzuteilen, ist die Mieterhöhung nach Ansicht des Gerichts automatisch erfolgt. Eine Auslegung dahin, dass die Mitteilung konstitutiv für die Erhöhung sein soll, sei mit dem Wortlaut nicht zu vereinbaren. Soweit es im zweiten Teil der Klausel heiße, der Vermieter „wird“ die Änderung dem Mieter mitteilen, begründe nicht erst diese Mitteilung die Erhöhung. Daraus ergebe sich allenfalls, dass der Mieter vor Bekanntgabe nicht zu leisten brauche, die Mitteilung betreffe also lediglich die Frage der Fälligkeit. Nach der Entscheidung sind die Ansprüche auf Zahlung der Erhöhungsbeträge auch nicht verwirkt, wenn sie erst nach einem Zeitraum von in diesem Fall vier Jahren durch den Vermieter geltend gemacht werden. Das bloße Zeitmoment reiche dazu nicht aus. An weiteren Umständen, die zu einem gerechtfertigten Vertrauen des Mieters auf die Nichtzahlung der Erhöhung geführt hätten, fehle es. 

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