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Vorbemerkung: Der Bundesgerichtshof hat mit der heute verkündeten Entscheidung bestätigt, was bislang durch die ansich übliche Abwägungsklausel bereits in den meisten Formularmietverträgen wirksam vereinbart wurde. Die Richtung war durch den BGH bereits durch Entscheidung vom 14.11.2007 VIII ZR 340/06 vorgegeben, überrascht daher nicht wirklich. Der heute entschiedene Fall betrifft eine generelle Untersagungsformularklausel. Unabhängig davon blieb im heute entschiedenen Fall dem Vermieter auch bei Unwirksamkeit der Klausel das Abwägungsrecht, das jedoch zu Gunsten des Mieters ausgefallen war. Die derzeit in den Verträgen des Vermieterverein enthaltene Klausel dürfte daher wirksam sein. Die schriftliche Begrünung des BGH ist abzuwarten.Text der Klausel in den aktuellen Verträgen des Vermieterverein e.V.:"Tierhaltung: "Tiere wie nicht beeinträchtigende Kleintiere (Ziervögel. Zierfische, Hamster, Schildkröten, Zwergkaninchen und ähnliche Tiere) in angemessener nicht nachteiliger Anzahl dürfen ohne Einwilligung des V gehalten werden. Andere insbesondere größere Tiere wie Hunde und Katzen, dürfen nur mit vorheriger schriftlicher Einwilligung des V gehalten werden. Durch V ist in diesem Fal im Rahmen einer umfangreichen Einzelabwägung eine Entscheidung zu treffen, die alle Umstände und Interessen beider Parteien berücksichtigt. Die Einwilligung kann, wenn Unzuträglichkeiten, u. a. Geruchs- und Lärmbelästigungen, auftreten, widerrufen werden. Kampfhunde sind von der Einwilligung ausgeschlossen. Reptilien, auch Kleintiere, sind V immer mitzuteilen." Nachfolgend der leicht gekürzte Pressetext des Bundesgerichtshofes vom 20.03.2013:Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag wirksam ist, welche die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagt.Der Beklagte mietete eine Wohnung der Klägerin in Gelsenkirchen. Die Klägerin ist eine Genossenschaft, der auch der Beklagte angehört. Im Mietvertrag war - wie bei der Klägerin üblich - als "zusätzliche Vereinbarung" enthalten, dass das Mitglied verpflichtet sei, "keine Hunde und Katzen zu halten."Der Beklagte zog mit seiner Familie und einem Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von etwa 20 cm in die Wohnung ein. Die Klägerin forderte den Beklagten auf, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Der Beklagte kam dieser Aufforderung nicht nach. Hierauf hat die Klägerin den Beklagten auf Entfernung des Hundes aus der Wohnung und auf Unterlassung der Hundehaltung in der Wohnung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil geändert und die Klage abgewiesen.Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der klagenden Genossenschaft hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehört, erfordert eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde - in Widerspruch dazu - eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele.Die Unwirksamkeit der Klausel führt nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Sie hat vielmehr zur Folge, dass die nach § 535 Abs. 1 BGB gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss. Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht eine Zustimmungspflicht der Klägerin zur Hundehaltung rechtsfehlerfrei bejaht.Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 168/12Karlsruhe, den 20. März 2013Pressestelle des Bundesgerichtshofs76125 KarlsruheTelefon (0721) 159-5013Telefax (0721) 159-5501

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Anstieg der Mieten begrenzen?                                Februar 2013 Pro und Kontra   Die SPD hat vorgeschlagen, die Mieten bei Neuabschluss eines Wohnraummietvertrages zu begrenzen. Kanzlerkandidat Peer Steinbrück, Fraktionschef Frank-Walter Steinmeier und Niedersachsens SPD-Spitzenkandidat Stephan Weil stellten im Januar 2013 ein Kon­zept vor, mit dem sie den Anstieg der Mieten bekämpfen wollen. Danach soll der Preis für Wohnungen bei Neuvermietungen maximal 10 % über der ortsüblichen Miete liegen dür­fen und die Mieterhöhung bei Bestandsmieten auf 15 % in vier Jahren begrenzt werden. Außerdem sollen Vermieter pro Jahr nur noch 9 % der Sanierungskosten umlegen dürfen. Ansatz waren die Berichte des vergangenen Jahres über Mietpreissteigerungen in den Ballungsräumen, die aktuelle Gesetzgebung zum Mietrechtsänderungsgesetz mit Inkraft­treten zum 01.05.2013 und Erhebungen wie zB der Wohnungsmarktreport der GSW Ber­lin. Danach haben sich die Mieten in Berlin auf dem freien Wohnungsmarkt 2012 um 13 % verteuert.   Vorrangig populistische Forderungen im Wahlkampf sind kritisch zu prüfen. Die Linke for­dert eine Modernisierungserhöhung von nur 5% und wundert sich, dass ein Vermieter nach neun Jahren wenn die Modernisierungsinvestition abgezahlt ist, die Miete nicht wie­der senkt. Muss der Staat die rechtlichen Rahmenbedingungen für einen beständigen In­teressenausgleich zwischen Mietern und Vermietern schaffen? Reichen die aktuellen Än­derungen des Mietrechtsänderungsgesetzes, die Ländern eine Regelungsmöglichkeit zur Reduzierung von Mieterhöhungen im Bestand von derzeit 20 auf 15% in drei Jahren in be­stimmten Städten oder Stadtbezirken geben? Hilft eine gesetzliche Begrenzung dem Immobilienmarkt, hilft es den Mietern, hilft es letzt­lich den fordernden Parteien?   Neuvermietung nur 10% über ortsüblicher Miete? Die ortsübliche Miete wird derzeit über die Mietspiegel der Kommunen definiert, soweit ein solcher beschlossen wurde. Die Höchstgrenze eines Mietspiegels setzt sich aus den Mie­ten der letzten vier Jahre zusammen, wie sie seitens der Kommune durch Umfragen und statistische Erhebungen zusammengetragen wurden. Für einen langjährigen Mietvertrag, der zurückhaltend oder überhaupt nicht erhöht wurde, bedeutet das bei einer Neuvermie­tung eine einmalige eingeschränkte Verbesserung. Bereits die nächste Vermietung lässt keine Steigerung mehr zu, falls der Mietspiegel nicht ebenfalls eine Erhöhung erfahren hat. Die zum Zeitpunkt vor einer gesetzlichen Beschränkung bereits bestehenden Neuver­mietungen, die meist die Grenze bereits erreicht und überschritten haben, sind eben­falls nicht mehr entwicklungsfähig. Damit erfolgt eine gegenseitige Sperre zwischen Miet­spiegel und Neumieten, da keine Neumieten mehr über 10% über dem bisherigen Miet­spiegel abgeschlossen werden können. Ein solcher Eingriff ist nicht nur kontraproduktiv, sondern kann  eine Einschränkung grundgesetzlicher Eigentumsrechte darstellen. Jeder neu abzuschließende Vertrag unterläge einer Wirksamkeitskontrolle, Rückforderungsansprüche der Mieter blieben bis zum Verjährungsablauf in der Schwebe. Rechtsstreitigkeiten wären vorprogrammiert, das Misstrauen zwischen Mietparteien würde wachsen.   Die Begrenzung der Neuvermietungsmiete würde bundesweit auch in Gebieten ohne aktuelle Steigerung zu einer praktischen Erhöhungssperre führen. Das wiederum würde  zu Einschränkungen auf dem gesamten Immobilienmarkt resultieren. Investoren werden nicht bereit sein, ohne Aussicht auf ange­messene Mieterhöhungen Immobilien zu erwerben oder zu sanieren. Bestandsvermieter werden nicht in der Lage sein, Sanierungen und Renovierungen zu finanzieren, deren Kos­ten durch Kappungen reguliert sind.   Hilft eine Kappung den Mietern? Möglicherweise würde eine Beschränkung zu mehr Umzugsfreiheit führen, wenn nicht mit erheblich höheren Mieten für die neue Wohnung zu rechnen ist. Ein Vorteil für den Mietwohnungsmarkt ist damit nicht verbunden. Ohne ausreichende Mittel werden Investoren und Vermieter nicht bereit sein, Wohnraum zu verbessern und zu schaffen. Die vorgesehene Kappung würde zu ei­nem Stillstand führen und den Bestand zementieren. Neubauten in Großstädten mit erheb­licher Nachfrage am Wohnungsmarkt dürften ausbleiben, Zuzug mangels ausreichendem Wohnraum unterbleiben.   Fazit: Einer gesetzlichen Beschränkung höherer Neuvermietungspreise ist eine Absage zu erteilen.   Begrenzung der Erhöhung von Bestandsmieten? Eine Verschärfung der Erhöhung von Bestandsmieten von derzeit 20% in drei Jahren auf 15% in vier Jahren bedeutet zB, dass eine Miete von derzeit 7 Euro auf 8,40 erhöht werden kann, dann erst wieder nach Ablauf von drei Jahren. Die vorgeschlagene Einschränkung bedeutet im Beispiel eine Ver­änderung von 7 Euro auf 8,04, dann vier Jahre nicht weiter. Mit dem Betrag von 1,40 Euro kann ein Vermieter drei Jahren lang bei einer Wohnung mit 80 qm 4.032,00 Euro erwirtschaften, bei 15% nur 2.995,20 Euro. Vermieter sind mit diesen Beträgen nicht in der Lage, eine Im­mobilie ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Die professionelle Verwaltung von Wohnimmo­bilien ist bereits eingeschränkt, da die Betriebskostenverordnung keine Umlage von Ver­waltergebühren zulässt. Inflation, Preissteigerungen und verschärfte gesetzliche Anforde­rungen einschließlich der energetischen Vorgaben, Bewirtschaftungskosten und sonstige nicht umlegbare Betriebskosten reduzieren die Mieterhöhung derart, dass kaum ein nennens­werter Gewinn verbleibt. Die bisherige Bestandsmiete wird für die Abtragung der Investiti­onskosten und Reparaturen an Dach und Fach, Mietausfälle und Renovierungen benötigt.   Fazit: Jede weitere Reduzierung der Erhöhung von Bestandsmieten ist kontraproduktiv.   Reduzierung der Erhöhung für Modernisierungen von derzeit 11 auf 9%? Hier gilt Ähnliches. Insbesondere wenn diese Beschränkung zusammen mit der Beschrän­kung bei Neuvermietung kumuliert. Eine Fenstererneuerung mit zB 15.000,00 Euro führt derzeit zu einer Modernisierungserhöhung von monatlich 137,50 Euro. Die Amortisation benötigt ca. 9 Jahre, bei gleichzeitiger Reduzierung der „zweiten Miete“, nämlich der Be­triebskosten durch sinkende Energiekosten. Ein Vermieter wird auch unter Berücksichti­gung etwaiger Steuerersparnisse kein Interesse haben, hier zu investieren. Dies insbeson­dere, wenn er durch die Aufwertung der Immobilie aufgrund der Verkehrswertermittlung nach dem Ertragswert aufgrund der Beschränkung der Neumieten keinen nennenswerten Mehrerlös erzielen kann.   Fazit: Modernisierung darf nicht verhindert werden, notwendige Verbesserungen des Be­stands sind zu fördern.   Zusammenfassung: Jede weitere Kappung oder Reduzierung oder Ausweitung von Sperr­fristen schadet der Gesamtwirtschaft, der Mietwirtschaft, dem Mietenbestand und damit auch dem Mieter. Forderungen der Sozialdemokratie und der Linken sind ungeeignet, die Interessen deren Klientel mittelfristig zu fördern.  Michael Wolf, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht Präsident Vermieterverein e.V., Vermieterverein e.V.,  Pressestelle Copyright Vermieterverein.de, www.vermieterverein.de Veröffentlichung unter Angabe: „Vermieterverein e.V., Bundesgeschäftsstelle Koblenz, vermieterverein.de

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Das  Mietrechtsänderungsgesetz hat am 1. Februar 2013 den Bundesrat passiert. Abhängig von seiner Verkündung im Bundesgesetzblatt wird es zum 1. April bzw. 1. Mai 2013 in Kraft treten. Die neuen Regelungen zum Contracting - dessen Einführung zukünftig Kostenneutralität und Effizienzgewinn voraussetzt - werden zwei Monate danach Gültigkeit erlangen. Die teils heftig umstrittenen gesetzlichen Neuerungen beinhalten – unter geänderter Zuordnung – vor allem die erweiterten Duldungspflichten des Mieters bei der Durchführung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen und schließen hierbei die Mietminderung für einen Zeitraum von drei Monaten aus. Weitere neue Bestimmungen regeln das Kündigungsrecht des Vermieters bei Nichtzahlung der Kaution sowie die erleichterte Durchsetzung von Räumungsbegehren (einstweilige Verfügung gegenüber Dritten, Kodifizierung der Berliner Räumung). Die bisher bestehende Gesetzeslücke bei Umwandlung vermieteter Wohnungen in Wohnungseigentum nach dem „Münchener Modell“ wird zu Gunsten der Mieter geschlossen (§ 577a BGB). Zudem werden die Länder ermächtigt, die Kündigungssperrfrist nach Begründung von Wohnungseigentum in gefährdeten Gebieten auf maximal 10 Jahre zu erweitern sowie die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung auf 15 Prozent zu senken (§ 558 Abs. 3 n.F. BGB).Quelle: D E U T S C H E R A N W A L T V E R E I N - Littenstraße 11, 10179 Berlin, Tel.: 030 726152-0, Fax: 030 726152-190Depesche Nr. 06/13 - Alle Angaben ohne Gewähr und Anspruch auf Vollständigkeit. 2013 DAV

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Der Bundesrat hat heute das "Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz - MietRÄndG)" gebilligt. es kann jetzt dem Bundespräsident zur Unterschrift zugeleitet werden. Es wurde kein Antrag auf Anrufung des Vermittlungsausschusses gestellt.Das Gesetz legt fest, dass die sogenannte energetische Modernisierung für einen Zeitraum von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung führen darf. Zudem soll es auch das Räumungsverfahren effizienter und kostengünstiger gestalten. Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gemeinden zu bestimmen, in denen Mieterhöhungen künftig nur noch 15 Prozent - und nicht mehr wie bisher 20 Prozent - innerhalb von drei Jahren betragen dürfen.Das Gesetz kann über Downloads aufgerufen werden. Nach Wirksamwerden wird es unter Recht und Gesetz im BGB / Mietrecht eingepflegt werden.Vermieterverein e.V.Pressestellewww.vermieterverein.de

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Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit dem Umfang der Haftung des Erben für Forderungen aus dem – mit dem Tod des Mieters auf den Erben übergegangenen – Mietverhältnis beschäftigt. Der Vater der Beklagten war Mieter einer Wohnung in Nürnberg. Er starb am 8. Oktober 2008. Der Kläger macht aus abgetretenem Recht der Vermieterin gegen die Beklagte als Erbin ihres Vaters Ansprüche aus dem zum 31. Januar 2009 beendeten Mietverhältnis geltend. Er verlangt Zahlung der Miete für die Monate November 2008 bis Januar 2009 sowie Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache, insgesamt 7.721,54 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten. Die Beklagte hat die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 Abs. 1 Satz 1 BGB* erhoben. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und der Beklagten die Beschränkung der Haftung auf den Nachlass vorbehalten. Das Landgericht hat das amtsgerichtliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage bis auf einen Betrag von 2.512,48 € (Miete für November 2008 bis Januar 2009 sowie 250 € Räumungskosten) nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 311,19 € abgewiesen. Die weitergehende Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird, auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten sind – mit der Folge, dass der Erbe die Haftung auf den Nachlass beschränken kann und nicht daneben mit seinem Eigenvermögen haftet. § 564 Satz 1 BGB** begründet keine persönliche Haftung des Erben. Weder aus dem Wortlaut noch aus der systematischen Stellung der Vorschrift lässt sich entnehmen, dass dem Erben im Hinblick auf das Wohnraummietverhältnis des Erblassers eine mit einer persönlichen Haftung verbundene Sonderstellung zugewiesen sein soll. Da die Klage nur auf Erfüllung reiner Nachlassverbindlichkeiten gerichtet ist, die Beklagte jedoch die Dürftigkeitseinrede erhoben und das Berufungsgericht die Unzulänglichkeit des Nachlasses festgestellt hat, hat der Senat die Klage insgesamt abgewiesen. *§ 1990 BGB: Dürftigkeitseinrede des Erben (1) Ist die Anordnung der Nachlassverwaltung oder die Eröffnung des Nachlassinsolvenzverfahrens wegen Mangels einer den Kosten entsprechenden Masse nicht tunlich oder wird aus diesem Grunde die Nachlassverwaltung aufgehoben oder das Insolvenzverfahren eingestellt, so kann der Erbe die Befriedigung eines Nachlassgläubigers insoweit verweigern, als der Nachlass nicht ausreicht. Der Erbe ist in diesem Fall verpflichtet, den Nachlass zum Zwecke der Befriedigung des Gläubigers im Wege der Zwangsvollstreckung herauszugeben. Urteil vom 23. Januar 2013 - VIII ZR 68/12 AG Nürnberg – Urteil vom 15. Juni 2010 – 29 C 5423/09 LG Nürnberg-Fürth – Urteil vom 7. Februar 2012 – 7 S 5446/10 Karlsruhe, den 23. Januar 2013 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe Telefon (0721) 159-5013 Telefax (0721) 159-5501

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Seit 01.01.2013 gilt: Vermieter und Immobilieneigentümer können den Schornsteinfeger frei wählen. Die Kehrgebühren können jetzt frei ausgehandelt werden.Die weitere Rolle des Bezirksschornsteinfegers, den es weiterhin gibt: Ausstellung eines Feuerstättenbescheides, dazu ist innerhalb von sieben Jahren zweimal eine Inspektion vorgeschrieben.

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Vermieterhatten bis zum 31.10.2012 eine Frist, um größere zentrale Warmwasserspeicher und Rohrleitungensmengen zwischen Abgang Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle von mehr als drei Liter mit einer Untersuchungsmaßnahme zu versehen. Die Anlagen müssen mindestens alle drei Jahre auf Legionellen (http://de.wikipedia.org/wiki/Legionellen) untersucht werden. Diese Frist ist bis zum 31.12.2013 verlängert worden und gibt Vermietern und Verwaltern die notwendige Zeit, die Maßnahme umzusetzen. Weitere Auskünfte erteilt Ihre Vermieterverein-Geschäftsstelle.

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Zum Jahresanfang 2103 wurde die Grunderwerbsteuerjetzt auch in Hessen und im Saarland erhöht. Damit fehlen nur noch Bayern und Baden-Württemberg, ansonsten haben alle Länder die beim Erwerb einer Immobilie anfallenden Gebühren erhöht. Für Hessen bedeutet das eine Steigerung von 3,5 auf 5, für das Saarland auf 5,5 Prozent.

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Zum Gesetz zur Mietrechtsreform erklärte Bundesjustizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger bereits bei Versedung des Entwurfs an die Länder: Die Energiewende gehört zu den größten Herausforderungen des 21. Jahrhunderts. Die erneuerbaren Energien müssen gezielt gefördert, der Energieverbrauch muss konsequent gesenkt werden. Rund ein Viertel der verbrauchten Primärenergie entfällt auf private Haushalte. Modernisierungen können den Energiebedarf deutlich senken, bei Altbauten um mehr als die Hälfte. Die Bundesregierung baut die Förderung energetischer Modernisierungen aus und setzt sich für verbesserte steuerliche Rahmenbedingungen ein. Ein modernes Mietrecht ist ein weiterer Mosaikstein für die Energiewende. Für Ressourcenschonung und Klimaschutz müssen alle ihren Beitrag leisten. Die geplante Mietrechtsänderung verteilt Nutzen und Lasten energetischer Modernisierungen ausgewogen auf Vermieter und Mieter. Energetische Modernisierungen werden erleichtert, der soziale Mieterschutz bleibt gewahrt. Das Contracting braucht eine gesetzliche Grundlage: Die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung kann Energie sparen oder effizienter nutzen. Die Kosten können nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn für ihn die Kosten von Heizung und Warmwasser dadurch nicht steigen. Der Schutz gegen „Mietnomaden“ wird verbessert. Die Durchsetzung von Räumungsurteilen wird erleichtert. Eine neue Hinterlegungsanordnung wird dazu beitragen, dass der Vermieter nicht mehr auf Mietschulden sitzenbleibt, die während langwieriger Prozesse auflaufen. Im Interesse der Mieter werden wir die Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen durch das „Münchener Modell“ verhindern.

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Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 19.12.2012 die Frage entschieden,  unter welchen Voraussetzungen Vermieter und Mieter stillschweigend bei Vertragsabschluss eine geringe Belastung durch Verkehrslärm als vertragsgemäßen Zustand der Wohnung vereinbart haben.In seinem solchen Fall könnte der mieter bei einer Zunahme des Verkehrslärms die Miete mindern. Die Beklagten sind seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung der Klägerin in der Schlossallee in Berlin. Von Juni 2009 bis November 2010 wurde der stadteinwärts fahrende Verkehr über die Schlossallee umgeleitet, weil auf der gesamten Länge der Pasewalker Straße, über welche der Verkehr bis dahin gelaufen war, umfangreiche Straßenbauarbeiten durchgeführt wurden. Die Beklagten minderten wegen der hierdurch gestiegenen Lärmbelastung die Miete ab Oktober 2009. Die Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete in Anspruch genommen.  Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass es für die Annahme einer stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung nicht ausreicht, dass der Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich (möglicherweise) auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht, und dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert. Aus den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen ergaben sich keine Anhaltspunkte für eine derartige Beschaffenheitsvereinbarung. Für die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung ist im Streitfall daher die Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben maßgebend. Danach stellt sich die vorübergehende Erhöhung der Lärmbelastung nicht als ein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung dar. Denn die von den Beklagten vorgetragenen Lärmwerte stellen nach den Feststellungen der Vorinstanzen nach den im Berliner Mietspiegel 2009 ausgewiesenen Werten keine hohe Belastung dar. Aus diesem Grund haben die Beklagten die (erhöhte) Lärmbelastung redlicherweise hinzunehmen. Für die Annahme des Berufungsgerichts, die vereinbarte Miete sei ab dem siebten Monat nach Eintreten der erhöhten Lärmbelastung gemindert, ist ein sachlicher Grund nicht erkennbar. Denn eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stellt unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich – wie hier – innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel nach § 536 BGB dar. Der Bundesgerichtshof hat deshalb das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen. Urteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12 AG Pankow/Weißensee - Urteil vom 22. März 2010 – 8 C 413/10 LG Berlin - Urteil vom 17. April 2012 – 65 S 181/11 Karlsruhe, den 19. Dezember 2012 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe

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