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Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 19.12.2012 die Frage entschieden,  unter welchen Voraussetzungen Vermieter und Mieter stillschweigend bei Vertragsabschluss eine geringe Belastung durch Verkehrslärm als vertragsgemäßen Zustand der Wohnung vereinbart haben.In seinem solchen Fall könnte der mieter bei einer Zunahme des Verkehrslärms die Miete mindern. Die Beklagten sind seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung der Klägerin in der Schlossallee in Berlin. Von Juni 2009 bis November 2010 wurde der stadteinwärts fahrende Verkehr über die Schlossallee umgeleitet, weil auf der gesamten Länge der Pasewalker Straße, über welche der Verkehr bis dahin gelaufen war, umfangreiche Straßenbauarbeiten durchgeführt wurden. Die Beklagten minderten wegen der hierdurch gestiegenen Lärmbelastung die Miete ab Oktober 2009. Die Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete in Anspruch genommen.  Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass es für die Annahme einer stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung nicht ausreicht, dass der Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich (möglicherweise) auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht, und dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert. Aus den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen ergaben sich keine Anhaltspunkte für eine derartige Beschaffenheitsvereinbarung. Für die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung ist im Streitfall daher die Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben maßgebend. Danach stellt sich die vorübergehende Erhöhung der Lärmbelastung nicht als ein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung dar. Denn die von den Beklagten vorgetragenen Lärmwerte stellen nach den Feststellungen der Vorinstanzen nach den im Berliner Mietspiegel 2009 ausgewiesenen Werten keine hohe Belastung dar. Aus diesem Grund haben die Beklagten die (erhöhte) Lärmbelastung redlicherweise hinzunehmen. Für die Annahme des Berufungsgerichts, die vereinbarte Miete sei ab dem siebten Monat nach Eintreten der erhöhten Lärmbelastung gemindert, ist ein sachlicher Grund nicht erkennbar. Denn eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stellt unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich – wie hier – innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel nach § 536 BGB dar. Der Bundesgerichtshof hat deshalb das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen. Urteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12 AG Pankow/Weißensee - Urteil vom 22. März 2010 – 8 C 413/10 LG Berlin - Urteil vom 17. April 2012 – 65 S 181/11 Karlsruhe, den 19. Dezember 2012 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe

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Veröffentlichung Hans-Böckler-StiftungPro und Contra zur Diskussionhttp://www.boeckler.de/32281_34879.htm

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Das Mietechtsänderungsgesetz wurde lange auch in den Verbänden diskutiert, auch der Vermieterverein hat dazu Stellungnahmen abgegeben. Folgende Regelungsbereiche sind enthalten:- die energetische Modernisierung von Wohnraum- die Förderung des Contracting- die Bekämpfung des Mietnomadentums - der Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen Darüber hinaus wird in § 558 Absatz 3 BGB eine Regelung eingefügt, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken und so flexibel auf Mietsteigerung besonders in Ballungsräumen reagieren können. Den Gesetzestext und die Pressemeldung des Bundesministeriums der Justiz finden Sie unter Recht und Gesetz.Vermietervereine.V.Pressestellewww.vermieterverein.deinfo@vermieterverein.de

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Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit den Fragen befasst, wann die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters beginnt und ob sich der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung für bestimmte Positionen eine Nachberechnung vorbehalten kann. Die Beklagte war bis Ende Februar 2007 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin und erbrachte neben der Miete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Über diese rechnete die Klägerin unter anderem für die Jahre 2002 bis 2006 ab, wobei sie sich eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehielt. Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 3. Dezember 2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30. Januar 2008 vorgenommene Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu einer Nachforderung der Klägerin in Höhe von 1.095,55 €. Der Mahnbescheid über diese Forderung wurde der Beklagten am 27. August 2010 zugestellt. Die Beklagte berief sich auf Verjährung. Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage der Klägerin stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt wird, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB*). Entgegen der Auffassung der Revision hindert § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB** den Vermieter nicht daran, sich bei der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Positionen, die er ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen kann, eine Nachberechnung vorzubehalten. Die Regelung sieht zwar nach einer bestimmten Frist den Ausschluss von Nachforderungen vor und soll dadurch den Vermieter zu einer fristgerechten Abrechnung anhalten, enthält aber ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall, dass der Vermieter ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann. Da im vorliegenden Fall das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen ist, dass die Klägerin erst durch den Bescheid des Finanzamts vom 3. Dezember 2007 von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat und ihre Forderung daher nicht verjährt ist, war die Revision der Beklagten zurückzuweisen.Urteil vom 12. Dezember - VIII ZR 264/12 AG Wedding - Urteil vom 31. Mai 2011 – 20 C 581/10 LG Berlin - Urteil vom 14. Mai 2012 – 67 S 344/11 Karlsruhe, den 12. Dezember 2012 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe Telefon (0721) 159-5013 Telefax (0721) 159-5501

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In Deutschland ist die Pflicht zur Schneeräumung regional unterschiedlich geregelt. Die Kommunen haben Satzungen erlassen, die diese Pflicht regeln. In der Regel beginnt sie werktags um 7.00 Uhr und an Sonn- und Feiertagen um 9.00 Uhr und endet um 20.00 Uhr. Der Bundesgerichtshof hat mit der Entscheidung VI ZR 138/11 festgestellt, dass nicht gestreut werden muss, wenn nur von vereinzelter, nicht aber von allgemeiner Glättebildung ausgegangen werden muss. Im Urteil VI ZR 49/03 hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass notfalls mehrmals täglich gestreut werden muss. Für Mieter gilt eine Streuverpflichtung nur bei Vereinbarung dieser Pflicht im Mietvertrag. Dann gilt für diese und Eigentümer, dass die Eingangsbereiche und die Gehbereiche auf der Straße bis zu 1,20 breit freizumachen sind. Breiten von bis zu einem halben Meter sind für Zugänge zu Mülltonnen und Parkplätzen ausreichend. Für die genauen Breiten gelten die örtlichen Satzungen. Ein vom Grundstückseigentümer angebrachtes Schild mit dem Text „Betreten auf eigene Gefahr, es wird weder geräumt noch gestreut“, setzt die Räumpflicht auf öffentlichen Wegen nicht außer Kraft. Bei starkem Schneefall muss mehrmals geräumt werden. In der Regel aber nur, nachdem es aufgehört hat zu schneien. Eisflächen müssen gebrochen und entfernt werden. Sind diese durch Eisregen entstanden, hat man nach Ende des Regens mindestens eine halbe Stunde Zeit, das Eis zu entfernen. Der Weg zum Haus muss auch bei extremen Eisverhältnissen begehbar sein. Schneeschaufel und abstumpfende Streumittel wie Sand oder Splitt sollten alle Grundstückseigentümer und Anlieger bereit halten. Der Einsatz von Tausalz und tausalzhaltigen Streumitteln ist auf öffentlichen Gehwegen kann in den kommunalen Satzungen nicht erlaubt sein, so dass das Streusalz nur auf dem Privatgrund verwendet werden kann. Prüfen Sie daher die örtliche Satzung.

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Aufgrund der fehlenden gesetzlichen Regelung wird die Heizzeit in Deutschland in vielen Mietverträgen vereinbart. Nach der Rechtsprechung gilt für den Fall einer fehlenden Vereinbarung im Mietvertrag als Heizperiode die Zeit vom 1. Oktober bis 30. April. Während der Heizperiode muss ein Vermieter sicherstellen, dass der Mieter seine Mietwohnung auf in der Regel 20 bis 22 °C erwärmen kann. Nachts zwischen 23 Uhr abends und 6 Uhr morgens reichen 18 °C aus. Laut Vermieterverein e.V. ist die Zentralheizungsanlage mindestens für das Erreichen dieser Werte eingestellt sein. Das gilt auch, wenn den Mieter schlechter stellende Werte im Mietvertrag vereinbart sind. Solche Klauseln sind unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen und daher als unzulässige AGB-Regelung bewertet werden. Der Mieter kann grundsätzlich keine Modernisierung der Heizung fordern oder die Unwirtschaftlichkeit der Heizungsanlage als Grund für eine Minderung oder eine Erneuerung benennen. Ein Minderungsanspruch besteht jedoch, wenn die Heizung nicht ausreichende Heizwerte in der Wohnung erbringt oder insgesamt ausfällt. Die Minderung kann zwischen 20 und 100 % liegen. Die Wartezeit bis zur Reparatur bemißt sich nach dem Einzelfall. Familien mit Kindern haben noch am gleichen Tag Anspruch auf Maßnahmen, ansonsten ist angemessen zu reagieren. Ist der Vermieter nicht zu erreichen, kann der Mieter im Wege der Ersatzvornahme Notreparaturen in Auftrag geben.

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Anlass der von Seiten der Mietervertretungen und interessierter politischer Seite geäußerten Forderungen nach einer Regulierung des Mietenmarktes in Deutschland sind lokale sogenannte Überhitzungen, die zu Schwierigkeiten von Mietern führen, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Diskutiert werden in diesem Zusammenhang die Kosten der Kaltmiete, die Betriebskosten und die Maklergebühr. Genaue Untersuchungen über den tatsächlichen Umfang und damit die Anzahl der benachteiligten Mieter liegen nicht vor. Die Bundesbank und die Internetplattform immobilienscout24 berichten aktuelle über die Entwicklung der Kauf- und Mietenpreise (FAZ vom 16.11.2012). In Ballungszentren und Großstädten wie Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Berlin, aber auch Freiburg und Stuttgart wird Wohnraum teurer. Insgesamt stellt die Anzahl der Betroffenen nur einen Bruchteil aller Mieter dar, bereits deshalb besteht kein Regulierungsanlass. Der hohe Betriebskostenanteil in der Warmmiete spricht ebenfalls dagegen. Im Immobiliensektor ist zudem streitig, ob in Deutschland eine Immobilienblase entsteht, so dass auch Kaufpreisüberhitzungen in Ballungszentren nur bedingt auf Dauer zu Beeinträchtigungen des Mietmarktes führen müssen. Immobilienscout 24 eine Mietsteigerung von 2,85 Prozent im Landesdurchschnitt an. Bevor reguliert wird, ist die Mobilität der Mieter gefragt, die in Randbezirke oder andere Orte ausweichen müssen. Das führt nicht zu Ausgrenzungen oder Getthos , da es sich nicht um Problemmieter handelt. Engpässe auf Teilmärkten wie für Studenten in Universitätsstädten sind temporär. Der Politik muss daran gelegen sein, in Ballungszentren geförderten Wohnraum zu schaffen, außerhalb den benachteiligten Vermietermarkt zu stützen. Die Vermieter sind durch die energetischen Vorgaben zu massiven Investitionen gezwungen, die häufig an die Mieter nicht weiter gegeben werden können. Eine Kappung der Neumieten oder der Modernisierungsmieten verhindert Investitionen in neuen Wohnraum. Nach Ansicht von Michael Wolf, Präsident des Vermieterverein e.V. , sollte der Staat vorrangig die Investitions- und Betriebskosten reduzieren. Gleichzeitig sollten Verwaltergebühren als Betriebskosten anerkannt werden, um Maklerkosten, zu reduzieren, da Verwalter geringere Gebühren verlangen.

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Ansatz von Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters in der BetriebskostenabrechnungDer Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, mit welchem Betrag der Vermieter eigene Sach- und Arbeitsleistungen in der Betriebskostenabrechnung ansetzen darf. Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in Köln. Die Parteien streiten über die Positionen "Gartenpflege" und "Hausmeister" in der Abrechnung der Betriebskosten. Darin sind nicht die der Klägerin durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten eingesetzt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens (ohne Mehrwertsteuer). Das Amtsgericht hat die Zahlungsklage abgewiesen. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil geändert und der Klage stattgegeben. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Klägerin gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV* die von ihrem Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen durfte, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Die Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen und gilt für natürliche und juristische Personen. Die Klägerin hat die angesetzten fiktiven Kosten ausreichend dargelegt, indem sie ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten sowie das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens vorgelegt hat. Der Erhebung der von der Klägerin angebotenen Beweise bedurfte es nicht, weil der Beklagte die Angaben der Klägerin zu den fiktiven Kosten eines Drittunternehmens nicht bestritten hatte. *§ 1 BetrKV: Betriebskosten (1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. (2) … Urteil vom 14. November 2012 - VIII ZR 41/12 AG Köln - Urteil vom 9. Februar 2011 – 223 C 333/10 LG Köln - Urteil vom 29. Dezember 2011 – 1 S 44/11 Karlsruhe, den 14. November 2012 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe Telefon (0721) 159-5013 Telefax (0721) 159-5501

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Die aktuelle Bundesratsinitiative will die Maklergebühren der Wohnraumvermietung dem Vermieter alleine auferlegen. Die Initiative zeugt von Unkenntnis sowohl der Gesamtmarktsituation als auch der Leistung der Makler. Als Beispiel für die Benachteiligung des Mieters werden die wenigen Städte mit erhöhter Nachfrage nach Wohnungen genommen, die Mieterschlangen im Hausflur und huldvolle Makler zeigen. Tatsächlich ist der Markt in den meisten Fällen zumindest ausgeglichen, häufig müssen Makler umfangreich tätig werden, um eine Wohnung an akzeptable Mieter zu bringen. Unkenntnis wird auch der Leistung der Makler entgegengebracht. Für die Vermietung einer Wohnung ist diese aufzunehmen, ein Expose zu erstellen und im Internet einzustellen. Es sind Interessentenanfragen entgegenzunehmen, Besichtigungen durchzuführen, Auskünfte einzuholen, eine Auswahl zu treffen, der Mietvertrag abzuschließen und schließlich ist die Wohnungsübergabe durchzuführen. Das alles kann nicht umsonst sein. Entweder hat der Vermieter das alleine zu leisten, was schnell zu Fehlern beim Vertragsabschluss und dann zu späteren Auseinandersetzungen führen kann. Oder der Makler leistet gute Arbeit und ist damit beiden Parteien behilflich. Die Entlohnung mit zwei Kaltmieten ist dabei in vielen Fällen kaum kostendeckend, da auch Wohnungen mit Mieten bis 500 EUR zu vermieten sind, so dass eine Entlohnung von 1000 EUR für Zeitaufwand, Telefon-, Fahrt und Anzeigenkosten kaum einen nennenswerten Gewinn erbringt. Die Maklerprovision alleine dem Vermieter zu belasten, hilft nicht. Entweder wird der Vermieter dann ohne Makler vermieten und seinen Aufwand auf die Miete umlegen. Viele Vermietungen werden auch durch Verwalter durchgeführt, in diesen Fällen zahlt nur der Vermieter häufig eine Monatsmiete als zusätzliche Verwaltergebühr. In allen anderen Fällen ist vorzuschlagen, dass die nach Wohnungsvermittlungsgesetz derzeit auf zwei Kaltmieten zzgl. MwSt. begrenzte Gebühr angemessen erhöht und dann von beiden Mietvertragsparteien hälftig getragen wird, wenn der Auftrag des Maklers vom Vermieter erteilt wurde. Wenn ein Mieter ohne Bezug zu einer konkreten Wohnung einen Makler mit der Suche beauftragt, hat er alleine die Kosten zu tragen. In vielen Fällen wird der Vermieter bei schlechter Vermietbarkeit sowieso die Provision alleine tragen, in vielen bekannten Fällen wird bereits heute eine Provisionsteilung vorgenommen

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Das Bundeskabinett hat heute einen Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform des Bundesjustizministeriums beschlossen. Der Gesetzentwurf ebnet den Weg zu mehr energetischer Sanierung. Effizienzsteigerungen beim Energieverbrauch sind für den Vermieter bislang oft schwierig durchsetzen. Dabei ist der Gebäudebestand ein „schlafender Riese“ der Energieeffizienz. 40 Prozent des Energieverbrauchs entfallen auf Gebäude, ein großer Teil hiervon auf den vermieteten Gebäudebestand. Hier setzt der Gesetzentwurf an.Bundesjustizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger erklärt dazu: „Es müssen stärkere Anreize für Vermieter geschaffen werden, damit energetische Modernisierungen auch durchgeführt werden. Die neuen Regelungen sehen vor, dass das Mietminderungsrecht bei energetischen Modernisierungen für die ersten drei Monate ausgeschlossen wird. Mieter wiederum profitieren von gedämmten Fassaden oder neuen Fenstern, da die Nebenkosten durch Verringerung des Energieverbrauchs gesenkt werden. Die Regelungen stellen einen fairen Ausgleich der Interessen von Vermietern und Mietern.Quelle: Bundesministerium der Justiz

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