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Tote bei Wohnungseigentümerversammlung – Psychologie der Eigentümergemeinschaft Der Verfasser leitet regelmäßig Eigentümerversammlungen verschiedener Größen mund versucht eine Deutung ohne Kenntnis der Einzelheiten des schrecklichen Vorfalls vom 21.08.2013 in Dossenheim, bei dem ein Eigentümer in einer Versammlung drei von 10 Anwesenden erschossen hat. Eigentümergemeinschaften und auch Eigentümerversammlungen haben eigene Gesetzmäßigkeiten. Eigentümerverwaltungen sind erheblich anspruchsvoller als Mietverwaltungen. Letztere bedeutet üblicherweise die Abstimmung mit einem Eigentümer als Vermieter, erstere muss die Eigentümer in ihrer Verschiedenheit zusammenfassen. Ein Teil der Problemaittk ist die umfangreiche Tätigkeit eines Verwalters, die den Eigentümern nicht ersichtlich ist. Die Eigentümer sehen den Verwalter nur einmal im Jahr zur verpflichtenden Eigentümerversammlung. Verwalter stimmen sich im Jahresverlauf oder zur Vorbereitung der Jahresabrechnungen mit dem Verwaltungsbeirat ab. Dieser muss mindestens deri Eigentümer zählen, so dass Gemeinschaft mit bis zu 10 verschiedenen Eigentümern häufig keinen Beirat haben. So mag es auch in der Versammlung in Dossenheim gewesen sein. Die Eigentümer erhalten vor oder in der Versammlung die Jahresabrechnung, die die Ausgaben der Gemeinschaft darstellt und die Zahlungen der Eigentümer verrechnet. Wenn Eigentümer keine monatlichen Zahlungen auf die laufenden Betriebs- und speziellen Eigentümerkosten, das Hausgeld, zahlen, kommen Sie in Rückstand. Die Gemeinschaft kann in der Versammlung dann beschließen, wie gegen diese Eigentümer vorgegangen wird. Vielleicht war dies vorliegend der Fall, der betroffene Eigentümer wird dann von der Beschlussfassung darüber ausgeschlossen. Andere Gründe können Unverständnis von neuen Eigentümern über die geringen Rechte als Eigentümer innerhalb einer Gemeinschaft sein. Neue Eigentümer, die die Rolle als Wohnungseigentümer nicht kennen, wurden sich häufig, wie wenig sie über das sogenannte Sondereigentum an ihrer Wohnung selbst bestimmen können. So kann der Sondereigentümer zB weder selbst über eine Markise oder deren Farbe oder die Erneuerung seiner Wohnungstür bestimmen, da dies das Gemeinschaftseigentum tangiert und alle Eigentümer, zumindest aber die Mehrheit, ein Mitspracherecht hat. Auch notwendige Sanierungen zB von Balkonen müssen häufig von allen Eigentümern anteilig getragen werden, auch wenn deren Balkone oder Fenster noch nicht zu erneuern sind. Es kann sich auch um Nachbarstreitigkeiten handeln, wenn sich Eigentümer untereinander oder Mieter und Eigentümer untereinander nicht verstehen und es deshalb auch in der Versammlung zu Auseinandersetzungen zwischen wohnenden und vermietenden Eigentümern kommt. Die Eigentümerversammlung in Dossenheim fand in einem Vereinsheim statt. Versammlungen müssen immer in einem getrennt liegenden Bereich, also in einem gesonderten Raum stattfinden, damit die Gemeinschaft nichtöffentlich beraten und Beschlüsse fassen kann. Die Schüsse fanden daher getrennt von den übrigen Besuchern des Vereinsheimes statt. Der Vorfall zeigt neben der viel zu freien Verfügbarkeit von Waffen für Sportschützen auch für Verwalter und Eigentümer von Wohnungseigentum die Notwendigkeit von Verständnis für diese Art von Gemeinschaft. Für sie gilt nach dem Wohnungseigentumsgesetz, dass die Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer unter Berücksichtigung aller Umstände eines Einzelfalles zu berücksichtigen sind. Für Verwalter, Rechtsanwälte und Richter häufig kein leichtes Unterfangen. Rechtsanwalt Michael Wolf, Koblenz

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Die praktizierende Anwaltschaft hat mit aussergewöhnlicher Geduld lange, wirklich sehr lan­ge, dem gesetzgeberischen Be­mühen um eine wirtschaftlich unumängliche Anpassung zahlreicher RVG-Inhalte zuge­schaut und hin und wieder auch begleitet, wenn man einmal un­terstellen moechte, dass wie bei jedem Gesetzesvorhaben auch praktische Erfahrungen gefragt waren, ob sie denn Ein­gang finden in das Gesetzes­werk oder auch nicht. Seit Ende August 2012 lag der Regierungsentwurf zum 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetz (2. KostRMoG) bzw. zur RVG Reform vor. Gege­nueber dem Referentenentwurf vom 11.11.2011 haben sich kurz vor Verabschie­dung der RVG Reform 2013 noch einige wichtige Korrekturen ergeben. Mit Wirkung vom 01.08.2013 sind die Änderungen in Kraft getreten. Neben der be­reits ueber­faelligen Anhebung der Gebührenbetraege sind im RVG auch zahlreiche strukturelle aenderungen vorgenommen, die ueberwiegend eine Verbesserung fuer den Anwalt zur Folge haben. Auch bei den Gegenstandswerten haben sich einige Änderungen ergeben sowie bei der Kostenerstattung. Besonders hervorzuheben sind: der erweiterte Anwendungsbereich der Terminsgebuehr, Erhöhung der Beschwerdegebühren in FG-Verfahren, Erhöhung der Beschwerdegebühren in Verfahren des einstweiligen Rechtsschut­zes, Einigungsgebühr für Ratenzahlungsvergleich, Erstreckung der Verfahrenskostenhilfe bei Scheidungsfolgenvereinbarungen, weitere Anwendungsfälle der zusaetzlichen Gebühr in Straf- und Bussgeldsa­chen, etc. Völlig neu strukturiert ist die Vergütung fuer die aussergerichtliche Verguetung in verwal­tungs- und sozialrechtlichen Angelegenheiten. Anstelle der bisherigen ermaessigten Ge­bührenrahmen in Widerspruchsverfahren wird auch hier jetzt eine Gebührenanrechnung eingefuehrt. In sozialgerichtlichen Verfahren wird es darueber hinaus keine ermässigte Verfahrensgebühr mehr geben; auch hier wird die Anrechnung der Geschäftsgebühr eingeführt. Dies hat zum einen erhebliche Auswirkungen auf die Abrechnung der anwaltli­chen Vergütung, führt aber zum anderen auch zu einer Verbesserung der Kostenerstat­tung. Neben den Gebührenbeträgen sowohl fuer den Wahlanwalt als auch fuer den Pflichtan­walt werden auch saemtliche Betrags- und Betragsrahmengebuehren angehoben (Sozial­recht, Strafrecht, Bussgeldsachen etc.). Auch die Tabellenstruktur wird geändert. In den unteren Streitwertbereichen wird eine gröbere Staffelung eingeführt. PKH-und VKH-Be­träge werden erst ab Werten von über 4.000,00 Euro (bisher 3.000,00 Euro) reduziert.

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Das Amtsgericht Düsseldorf hat heute die bereits mehrfach in den Miedien berichtete Klage in erster Instanz zu Gunsten der Vermieterseite entschieden. Damit is jedoch nicht entschieden, dass Rauchen in der Mietwohnung unzulässig ist. Dies ist weiterhin zulässig. Grund für die Begründetheit der Kündigung war vorliegend, dass der Vermieter die Kündigung mit der Beeinträchtigung des Rauchs im Treppenhaus und der Beeinträchtigung der übrigen Mieter begründet hatte. Da die Anwältin des Mieters diese Ursache verspätet bestritten hatte, wurde zu Gunsten der Vermieterseite entschieden.Dies dürte auch in der Berufung nicht anders entschieden werden. Eine Änderung der Rechtslage sowieso nicht gegeben.Vermieterverein e.V.Redaktion

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Der Bundesgerichtshof hat seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, wonach der Wohnungseigentümer Risiko lief, die Grundsteuer für seine Wohnung nach dem Verteilungsschlüssel des gesamten Hauses umzulegen.Der BGH in seiner neuesten Entscheidung:"Die Klägerin hat die von der Gemeinde für die Wohnung der Beklagten erhobene Grundsteuer korrekt - ohne weitere "Rechenoperationen" - in die Betriebskostenabrechnung als von der Beklagten geschuldete Position übernommen. Vom Mieter zu tragende Betriebskosten, die wie hier von einem Dritten (Gemeinde) speziell für die einzelne Wohnung erhoben werden, sind an den Mieter in der Betriebskostenabrechnung schlicht "weiterzuleiten" (vgl. bereits Senatsbeschlüsse vom 15. März 2011 - VIII ZR 243/10, WuM 2011, 281 Rn. 3; und vom 13. September 2011 - VIII ZR 45/11, WuM 2011, 684 Rn. 7, und - VIII ZR 69/11, juris Rn. 7).Für die Anwendung eines gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels ist kein Raum, da es bei derartigen Positionen nichts umzulegen gibt. Soweit sich aus einer früheren Senatsentscheidung (Senatsurteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 169/03, WuM 2004, 403 unter II 2) etwas anderes ergeben sollte, hält der Senat daran nicht fest.)Urteil des VIII. Zivilsenats vom 17.4.2013 - VIII ZR 252/12

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Am 01. Mai 2013 treten die Änderungen in Kraft. Der Vermieterverein hat regelmäßig über die Entwicklung des Gesetzes berichtet. Den aktuellen Gesetzestext sehen Sie hier

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Der BGH  hat heute seine bereits am 20.03.2013 durch uns besprochene Pressemeldung als Volltextentscheidung Az.: VIII ZR 168/12 veröffentlicht. Darin wird nochmals auf die unzulässige Einschränkung des gesetzlichen Grundgedankens der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters nach § 535 I BGB abgestellt. Der Genossenschaftsvertrag hatte eine allgemeine Zustimmungsklausel mit Verweis auf eine zusätzliche Klausel, die in diesem Vertrag die Hunde- und Katzenhaltung verboten hatte. Dies war bereits bisher mangels Abwägungsmöglichkeit als unzulässig bekannt. Unzulässig ist allgemein eine mietvertragliche Formularklausel, die die Haustierhaltung (mit Ausnahme von Kleintieren) von einer in das freie Ermessen des Vermieters gestellten Erlaubnis abhängig macht. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs.1 BGB gehört, erfordert eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigen-den Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters. Der BGH gibt dem Vermieter jedoch abschließend auch für den Fall der Unwirksamkeit der Klausel die Möglichkeit, die Abwägung einer Tierhaltung vorzunehmen. Folge der Unwirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses der Hunde- und Katzenhaltung, ist die in Anwendung der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 BGB) gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien und anderer Hausbewohner und Nachbarn. Zum Volltext des Urteils

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Vorbemerkung: Die Entscheidung befindet über eine Frist von drei Jahren und die nicht vorhersehbare Lebensplanung des Enkels. Ob dies mit anderen Verwandtschaftsgraden und kürzeren Fristen ebenso zu entscheiden ist, bleibt fraglich. Die Urteilsbegründung bleibt abzuwarten.Nachfolgend der leicht gekürzte Pressetext des BGH:Der Bundesgerichtshof hat sich am 20.03.2013 in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungsvermieter wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens gehindert sein kann, das Mietverhältnis gemäß § 573 Absatz 1, 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Die Beklagten sind seit Februar 2008 Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin in Wolfenbüttel. Mit Schreiben vom 29. März 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 30. Juni 2011 mit der Begründung, das Haus werde für ihren Enkel und dessen Familie benötigt. Das Amtsgericht hat den Eigenbedarf als bewiesen erachtet und der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Es hat die Eigenbedarfskündigung nicht als rechtsmissbräuchlich angesehen, obwohl sie nur drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen worden sei und der Sohn der Klägerin bei der Anmietung gegenüber den Mietern mündlich geäußert habe, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht, allenfalls sei ein Verkauf des Anwesens möglich. Denn der Eigenbedarf sei erst später aufgrund einer nach der Vermietung eingetretenen Änderung der beruflichen und familiären Verhältnisse des Enkels entstanden und für die Klägerin zuvor nicht absehbar gewesen. Auch die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Auffassung des Berufungsgerichts, die Kündigung sei unter den hier gegebenen Umständen nicht rechtsmissbräuchlich, nicht zu beanstanden ist. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen. Dies war nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts hier nicht der Fall, weil bei Abschluss des Mietvertrages für die Klägerin noch nicht absehbar war, dass ihr Enkel seine Lebensplanung ändern würde und das vermietete Einfamilienhaus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind würde bewohnen wollen. Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12 Karlsruhe, den 20. März 2013 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe Telefon (0721) 159-5013 Telefax (0721) 159-5501

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Vorbemerkung: Der Bundesgerichtshof hat mit der heute verkündeten Entscheidung bestätigt, was bislang durch die ansich übliche Abwägungsklausel bereits in den meisten Formularmietverträgen wirksam vereinbart wurde. Die Richtung war durch den BGH bereits durch Entscheidung vom 14.11.2007 VIII ZR 340/06 vorgegeben, überrascht daher nicht wirklich. Der heute entschiedene Fall betrifft eine generelle Untersagungsformularklausel. Unabhängig davon blieb im heute entschiedenen Fall dem Vermieter auch bei Unwirksamkeit der Klausel das Abwägungsrecht, das jedoch zu Gunsten des Mieters ausgefallen war. Die derzeit in den Verträgen des Vermieterverein enthaltene Klausel dürfte daher wirksam sein. Die schriftliche Begrünung des BGH ist abzuwarten.Text der Klausel in den aktuellen Verträgen des Vermieterverein e.V.:"Tierhaltung: "Tiere wie nicht beeinträchtigende Kleintiere (Ziervögel. Zierfische, Hamster, Schildkröten, Zwergkaninchen und ähnliche Tiere) in angemessener nicht nachteiliger Anzahl dürfen ohne Einwilligung des V gehalten werden. Andere insbesondere größere Tiere wie Hunde und Katzen, dürfen nur mit vorheriger schriftlicher Einwilligung des V gehalten werden. Durch V ist in diesem Fal im Rahmen einer umfangreichen Einzelabwägung eine Entscheidung zu treffen, die alle Umstände und Interessen beider Parteien berücksichtigt. Die Einwilligung kann, wenn Unzuträglichkeiten, u. a. Geruchs- und Lärmbelästigungen, auftreten, widerrufen werden. Kampfhunde sind von der Einwilligung ausgeschlossen. Reptilien, auch Kleintiere, sind V immer mitzuteilen." Nachfolgend der leicht gekürzte Pressetext des Bundesgerichtshofes vom 20.03.2013:Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag wirksam ist, welche die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagt.Der Beklagte mietete eine Wohnung der Klägerin in Gelsenkirchen. Die Klägerin ist eine Genossenschaft, der auch der Beklagte angehört. Im Mietvertrag war - wie bei der Klägerin üblich - als "zusätzliche Vereinbarung" enthalten, dass das Mitglied verpflichtet sei, "keine Hunde und Katzen zu halten."Der Beklagte zog mit seiner Familie und einem Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von etwa 20 cm in die Wohnung ein. Die Klägerin forderte den Beklagten auf, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Der Beklagte kam dieser Aufforderung nicht nach. Hierauf hat die Klägerin den Beklagten auf Entfernung des Hundes aus der Wohnung und auf Unterlassung der Hundehaltung in der Wohnung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil geändert und die Klage abgewiesen.Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der klagenden Genossenschaft hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehört, erfordert eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde - in Widerspruch dazu - eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele.Die Unwirksamkeit der Klausel führt nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Sie hat vielmehr zur Folge, dass die nach § 535 Abs. 1 BGB gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss. Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht eine Zustimmungspflicht der Klägerin zur Hundehaltung rechtsfehlerfrei bejaht.Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 168/12Karlsruhe, den 20. März 2013Pressestelle des Bundesgerichtshofs76125 KarlsruheTelefon (0721) 159-5013Telefax (0721) 159-5501

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Anstieg der Mieten begrenzen?                                Februar 2013 Pro und Kontra   Die SPD hat vorgeschlagen, die Mieten bei Neuabschluss eines Wohnraummietvertrages zu begrenzen. Kanzlerkandidat Peer Steinbrück, Fraktionschef Frank-Walter Steinmeier und Niedersachsens SPD-Spitzenkandidat Stephan Weil stellten im Januar 2013 ein Kon­zept vor, mit dem sie den Anstieg der Mieten bekämpfen wollen. Danach soll der Preis für Wohnungen bei Neuvermietungen maximal 10 % über der ortsüblichen Miete liegen dür­fen und die Mieterhöhung bei Bestandsmieten auf 15 % in vier Jahren begrenzt werden. Außerdem sollen Vermieter pro Jahr nur noch 9 % der Sanierungskosten umlegen dürfen. Ansatz waren die Berichte des vergangenen Jahres über Mietpreissteigerungen in den Ballungsräumen, die aktuelle Gesetzgebung zum Mietrechtsänderungsgesetz mit Inkraft­treten zum 01.05.2013 und Erhebungen wie zB der Wohnungsmarktreport der GSW Ber­lin. Danach haben sich die Mieten in Berlin auf dem freien Wohnungsmarkt 2012 um 13 % verteuert.   Vorrangig populistische Forderungen im Wahlkampf sind kritisch zu prüfen. Die Linke for­dert eine Modernisierungserhöhung von nur 5% und wundert sich, dass ein Vermieter nach neun Jahren wenn die Modernisierungsinvestition abgezahlt ist, die Miete nicht wie­der senkt. Muss der Staat die rechtlichen Rahmenbedingungen für einen beständigen In­teressenausgleich zwischen Mietern und Vermietern schaffen? Reichen die aktuellen Än­derungen des Mietrechtsänderungsgesetzes, die Ländern eine Regelungsmöglichkeit zur Reduzierung von Mieterhöhungen im Bestand von derzeit 20 auf 15% in drei Jahren in be­stimmten Städten oder Stadtbezirken geben? Hilft eine gesetzliche Begrenzung dem Immobilienmarkt, hilft es den Mietern, hilft es letzt­lich den fordernden Parteien?   Neuvermietung nur 10% über ortsüblicher Miete? Die ortsübliche Miete wird derzeit über die Mietspiegel der Kommunen definiert, soweit ein solcher beschlossen wurde. Die Höchstgrenze eines Mietspiegels setzt sich aus den Mie­ten der letzten vier Jahre zusammen, wie sie seitens der Kommune durch Umfragen und statistische Erhebungen zusammengetragen wurden. Für einen langjährigen Mietvertrag, der zurückhaltend oder überhaupt nicht erhöht wurde, bedeutet das bei einer Neuvermie­tung eine einmalige eingeschränkte Verbesserung. Bereits die nächste Vermietung lässt keine Steigerung mehr zu, falls der Mietspiegel nicht ebenfalls eine Erhöhung erfahren hat. Die zum Zeitpunkt vor einer gesetzlichen Beschränkung bereits bestehenden Neuver­mietungen, die meist die Grenze bereits erreicht und überschritten haben, sind eben­falls nicht mehr entwicklungsfähig. Damit erfolgt eine gegenseitige Sperre zwischen Miet­spiegel und Neumieten, da keine Neumieten mehr über 10% über dem bisherigen Miet­spiegel abgeschlossen werden können. Ein solcher Eingriff ist nicht nur kontraproduktiv, sondern kann  eine Einschränkung grundgesetzlicher Eigentumsrechte darstellen. Jeder neu abzuschließende Vertrag unterläge einer Wirksamkeitskontrolle, Rückforderungsansprüche der Mieter blieben bis zum Verjährungsablauf in der Schwebe. Rechtsstreitigkeiten wären vorprogrammiert, das Misstrauen zwischen Mietparteien würde wachsen.   Die Begrenzung der Neuvermietungsmiete würde bundesweit auch in Gebieten ohne aktuelle Steigerung zu einer praktischen Erhöhungssperre führen. Das wiederum würde  zu Einschränkungen auf dem gesamten Immobilienmarkt resultieren. Investoren werden nicht bereit sein, ohne Aussicht auf ange­messene Mieterhöhungen Immobilien zu erwerben oder zu sanieren. Bestandsvermieter werden nicht in der Lage sein, Sanierungen und Renovierungen zu finanzieren, deren Kos­ten durch Kappungen reguliert sind.   Hilft eine Kappung den Mietern? Möglicherweise würde eine Beschränkung zu mehr Umzugsfreiheit führen, wenn nicht mit erheblich höheren Mieten für die neue Wohnung zu rechnen ist. Ein Vorteil für den Mietwohnungsmarkt ist damit nicht verbunden. Ohne ausreichende Mittel werden Investoren und Vermieter nicht bereit sein, Wohnraum zu verbessern und zu schaffen. Die vorgesehene Kappung würde zu ei­nem Stillstand führen und den Bestand zementieren. Neubauten in Großstädten mit erheb­licher Nachfrage am Wohnungsmarkt dürften ausbleiben, Zuzug mangels ausreichendem Wohnraum unterbleiben.   Fazit: Einer gesetzlichen Beschränkung höherer Neuvermietungspreise ist eine Absage zu erteilen.   Begrenzung der Erhöhung von Bestandsmieten? Eine Verschärfung der Erhöhung von Bestandsmieten von derzeit 20% in drei Jahren auf 15% in vier Jahren bedeutet zB, dass eine Miete von derzeit 7 Euro auf 8,40 erhöht werden kann, dann erst wieder nach Ablauf von drei Jahren. Die vorgeschlagene Einschränkung bedeutet im Beispiel eine Ver­änderung von 7 Euro auf 8,04, dann vier Jahre nicht weiter. Mit dem Betrag von 1,40 Euro kann ein Vermieter drei Jahren lang bei einer Wohnung mit 80 qm 4.032,00 Euro erwirtschaften, bei 15% nur 2.995,20 Euro. Vermieter sind mit diesen Beträgen nicht in der Lage, eine Im­mobilie ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Die professionelle Verwaltung von Wohnimmo­bilien ist bereits eingeschränkt, da die Betriebskostenverordnung keine Umlage von Ver­waltergebühren zulässt. Inflation, Preissteigerungen und verschärfte gesetzliche Anforde­rungen einschließlich der energetischen Vorgaben, Bewirtschaftungskosten und sonstige nicht umlegbare Betriebskosten reduzieren die Mieterhöhung derart, dass kaum ein nennens­werter Gewinn verbleibt. Die bisherige Bestandsmiete wird für die Abtragung der Investiti­onskosten und Reparaturen an Dach und Fach, Mietausfälle und Renovierungen benötigt.   Fazit: Jede weitere Reduzierung der Erhöhung von Bestandsmieten ist kontraproduktiv.   Reduzierung der Erhöhung für Modernisierungen von derzeit 11 auf 9%? Hier gilt Ähnliches. Insbesondere wenn diese Beschränkung zusammen mit der Beschrän­kung bei Neuvermietung kumuliert. Eine Fenstererneuerung mit zB 15.000,00 Euro führt derzeit zu einer Modernisierungserhöhung von monatlich 137,50 Euro. Die Amortisation benötigt ca. 9 Jahre, bei gleichzeitiger Reduzierung der „zweiten Miete“, nämlich der Be­triebskosten durch sinkende Energiekosten. Ein Vermieter wird auch unter Berücksichti­gung etwaiger Steuerersparnisse kein Interesse haben, hier zu investieren. Dies insbeson­dere, wenn er durch die Aufwertung der Immobilie aufgrund der Verkehrswertermittlung nach dem Ertragswert aufgrund der Beschränkung der Neumieten keinen nennenswerten Mehrerlös erzielen kann.   Fazit: Modernisierung darf nicht verhindert werden, notwendige Verbesserungen des Be­stands sind zu fördern.   Zusammenfassung: Jede weitere Kappung oder Reduzierung oder Ausweitung von Sperr­fristen schadet der Gesamtwirtschaft, der Mietwirtschaft, dem Mietenbestand und damit auch dem Mieter. Forderungen der Sozialdemokratie und der Linken sind ungeeignet, die Interessen deren Klientel mittelfristig zu fördern.  Michael Wolf, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht Präsident Vermieterverein e.V., Vermieterverein e.V.,  Pressestelle Copyright Vermieterverein.de, www.vermieterverein.de Veröffentlichung unter Angabe: „Vermieterverein e.V., Bundesgeschäftsstelle Koblenz, vermieterverein.de

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Das  Mietrechtsänderungsgesetz hat am 1. Februar 2013 den Bundesrat passiert. Abhängig von seiner Verkündung im Bundesgesetzblatt wird es zum 1. April bzw. 1. Mai 2013 in Kraft treten. Die neuen Regelungen zum Contracting - dessen Einführung zukünftig Kostenneutralität und Effizienzgewinn voraussetzt - werden zwei Monate danach Gültigkeit erlangen. Die teils heftig umstrittenen gesetzlichen Neuerungen beinhalten – unter geänderter Zuordnung – vor allem die erweiterten Duldungspflichten des Mieters bei der Durchführung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen und schließen hierbei die Mietminderung für einen Zeitraum von drei Monaten aus. Weitere neue Bestimmungen regeln das Kündigungsrecht des Vermieters bei Nichtzahlung der Kaution sowie die erleichterte Durchsetzung von Räumungsbegehren (einstweilige Verfügung gegenüber Dritten, Kodifizierung der Berliner Räumung). Die bisher bestehende Gesetzeslücke bei Umwandlung vermieteter Wohnungen in Wohnungseigentum nach dem „Münchener Modell“ wird zu Gunsten der Mieter geschlossen (§ 577a BGB). Zudem werden die Länder ermächtigt, die Kündigungssperrfrist nach Begründung von Wohnungseigentum in gefährdeten Gebieten auf maximal 10 Jahre zu erweitern sowie die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung auf 15 Prozent zu senken (§ 558 Abs. 3 n.F. BGB).Quelle: D E U T S C H E R A N W A L T V E R E I N - Littenstraße 11, 10179 Berlin, Tel.: 030 726152-0, Fax: 030 726152-190Depesche Nr. 06/13 - Alle Angaben ohne Gewähr und Anspruch auf Vollständigkeit. 2013 DAV

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