Gewerberaum: Vertragsanpassung bei Lockdown

Das Amtsgericht Dortmund hat sich mit Urteil vom 27.04.2021 (Az. 425 C 7880/20) auf die neue gesetzgeberische Wertung bezogen, nach der eine staatlich verfügte Schließung von Gewerberaum grundsätzlich zur Vermutung einer Störung der Geschäftsgrundlage führt.

Dem Urteil lag die Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts während des ersten Lockdowns im April 2020 zugrunde.

Kein Mangel der Mietsache

Das Gericht teilt die weit verbreitete Ansicht in Rechtsprechung und Literatur, dass öffentlich-rechtliche pandemiebedingte Betriebsverbote nicht zur Annahme eines zur Minderung berechtigenden Mangels führen. Es wird eine Parallele zur Entscheidung  des XII. Senats des Bundesgerichtshofs zu den Auswirkungen der Nichtraucherschutzgesetzes auf den Betrieb gastronomischer Betriebe hergestellt.  Damals sei ohne Übergangsvorschriften das Rauchen in Gasstätten völlig verboten. worden. Der Senat habe diesen neuen Zustand und die hierdurch eingetretenen Einnahmeausfälle als nicht auf der Mietsache beruhend angesehen und einen Mangel deshalb verneint. Betroffen sei allein das Verwendungsrisiko, also die Chance mit der Mietsache Gewinne erwirtschaften zu können.

Die im März/April 2020 verfügten Nutzungs- und Betriebsbeschränkungen beruhten nicht auf dem baulichen Zustand der Mietsache. Es sei damals wie heute unabhängig vom konkreten Betrieb darum gegangen, Menschenansammlungen zu unterbinden, um das Infektionsrisiko zu verringern und das Ansteigen der Infektionszahlen zu verlangsamen, um das Gesundheitssystem funktionstüchtig zu halten. Zwar könne auch der Mieter nichts für die Schließung seines Geschäfts, jedoch werde ihm aufgrund der gesetzlichen Wertung dies Risiko im Bereich des Gewährleistungsrechts in Deutschland (anders in Österreich in § 1141 ABGB) grundsätzlich überbürdet. Abweichende Vereinbarungen zu „höherer Gewalt“ oder Naturkatastrophen seien aber möglich und kämen vereinzelt auch vor (Force-Majeure-Klauseln). Im vorliegenden Fall hätten die Parteien jedoch keine solche Regelung getroffen.

Keine rechtliche Unmöglichkeit

Das Gericht lehnt die Annahme einer rechtlichen Unmöglichkeit gegen den Mietzahlungsanaspruch der Vermieterseite kurz ab.

Die relevante Vorschrift des § 326 Abs. 1 BGB sei nur bis zum Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache an den Mieter anwendbar und werde dann von den Vorschriften des besonderen Gewährleistungsrechts verdrängt.

Allerdings: Anspruch auf Absenkung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage

Der Vertrag sei aber gemäß § 313 Abs. 1 BGB anzupassen. In der augenblicklichen Situation würden die ursprünglichen Annahmen der Mietvertragsparteien, die sie dem Vertragsschluss zugrundgelegt haben, nicht mehr zutreffen, sie stimmten mit der Realität schlicht nicht mehr überein.

Betroffen sei hier die sog. große Geschäftsgrundlage. Diese werde gebildet durch die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen der Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaue. Bundeskanzlerin Merkel habe in ihrer Fernsehansprache am 18.3.2020 davon gesprochen, dass „seit der Deutschen Einheit, nein, seit dem Zweiten Weltkrieg habe es keine Herausforderung an unser Land mehr gegeben, bei der es so sehr auf unser gemeinsames solidarisches Handeln ankommt“. Die Pandemie habe also im Tatsächlichen große Auswirkungen auf die Durchführung von Verträgen und sei auch nicht vorhersehbar gewesen.

Die Anwendung der Vorschrift sei in Rechtsprechung und Literatur kontrovers diskutiert worden. Allerdings habe der Gesetzgeber durch Art. 240 § 7 EGBGB nun eine gesetzliche Vermutungsregel geschaffen. Danach werde vermutet, dass in den Fällen, in denen vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind, insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert habe.

[Insoweit wurde zuvor noch anders, weil ohne gesetzliche Vermutungsregel, entschieden: Landgericht Heidelberg und Landgericht Frankfurt am Main.]

Die Vorschrift gelte auch rückwirkend für den ersten Lockdown. Die Regelung sei sicher gesetzestechnisch ein ungewöhnlicher Weg, aber in dieser ungewöhnlichen Situation zulässig, um den Vertragspartnern, die nicht in der Lage waren diese Außergewöhnlichkeit zu akzeptieren und sich Verhandlungslösungen zu öffnen  deutlich die Notwendigkeit von Anpassungen vor Augen zu führen. Dem Gesetzgeber stehe es frei, solche ungewöhnlichen Wege zu gehen.

Soweit vertreten werde, dass aufgrund der weitgehenden Hilfen für Gewerbetreibende im Zusammenhang mit der COVID-19 Pandemie (Ersatz von 75% des Vorjahresumsatzes) in vielen Fällen ein Rückgriff auf das Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ausscheide, könne offenbleiben, ob dies generell richtig sei, da die Mieterseite solche Überbrückungsgelder nicht bekommen habe. Nach Ansicht des Gerichts wären solche Leistungen aber erst bei der Berechnung eines eventuellen Anpassungsanspruchs zu berücksichtigen.

Konkrete Berechnung der Minderung der Gewerberaummiete 

Es sei auf die konkreten Umstände des Einzelfalls abzustellen, so dass pauschale Lösungen nicht zulässig wären. Soweit in Literatur und Rechtsprechung vorgeschlagen bzw. entschieden werde, dass die Miete pauschal zu halbieren sei, werde dies den Besonderheiten des konkreten Falles nicht gerecht.

Das Gericht betrachtet die Vorjahresumsätze der durch die Schließung betroffenen Zeiträume. Wären die Parteien bei Vertragsschluss von den hier hälftig verminderten Umsätzen ausgegangen, hätten sie eine verminderte Miete vereinbart, und zwar halben Umsatz auch die Hälfte der vereinbarten Miete.