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Landgericht Berlin: Mietendeckel verfassungswidrig

News vom 07.09.2020
Landgericht Berlin: Mietendeckel verfassungswidrig

Das Landgericht Berlin hält den dortigen Mietendeckel für verfassungswidrig und hat mit Beschluss vom 06.08.2020 (Az. 67 S 109/20) die Frage nach der rechtlichen Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt. 

Dem Land fehlt die Gesetzgebungskompetenz

Konkret geht es um die Vorschrift des Art. 1 § 3 MietenWoG Berlin. Das Landgericht führt aus, dass dem Land Berlin jede Gesetzgebungskompetenz fehle und bezieht sich dabei auf eine Vielzahl von Ansichten in der juristischen Kommentarliteratur. 

Konkurrierende Kompetenz durch den Bundesgesetzgeber ausgeschöpft

Stütze sich der Bund und ein Land im Bereich der sog. konkurrierenden Gesetzgebung jeweils auf eine Kompetenzbestimmung des Grundgesetzes, so habe die Bundesgesetzgebung nach Maßgabe des Art. 72 Abs. 1 GG Vorrang. Den Ländern stehe die Befugnis zur Gesetzgebung gem. Art. 72 Abs. 1 GG nur zu, solange und soweit der Bund von seinem Gesetzgebungsrecht keinen Gebrauch gemacht habe. 

Der Bund habe in Ausfüllung der umfassend auch das Mietrecht für preisfreien Wohnraum umgreifenden Kompetenz des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 BGB das Recht zur Mieterhöhung und Mietpreisvereinbarung abschließend geregelt. Diese Regelungen entfalteten Sperrwirkung für jeden Landesgesetzgeber.

Neuvermietungsmiete: "Mietpreisbremse"

Das gelte zunächst für die durch die sog. „Mietpreisbremse“ in den §§ 556d ff. BGB in einem ausdifferenzierten Regelungssystem getroffenen gesetzlichen Bestimmungen zur Begrenzung der Neuvermietungsmiete auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Erhöhung laufender Mieten: Vergleichsmietensystem

Auch die Erhöhung von Mieten während des laufenden Mietverhältnisses habe in den §§ 557 ff. BGB eine abschließende bundesrechtliche Regelung für nicht preisgebundene Mietverhältnisse gefunden. Mit den §§ 558 ff. BGB habe der Bund das sog. Vergleichsmietensystem geschaffen, das es dem Vermieter erlaube, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen.

Keine Berufung auf die Kompetenz des Wohnungswesens möglich

Die fehlende Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin werde nicht dadurch beseitigt, dass sich der Landesgesetzgeber auf den Kompetenztitel für das „Wohnungswesen“ aus Art. 74 Satz 1 Nr. 18 GG a.F. berufe und nach seinem Selbstverständnis mit dem MietenWoG Bln „öffentlich-rechtliche Mietpreisregelungen“ getroffen habe, die das bürgerlich-rechtliche Regelungsregime lediglich um ein hoheitliches Regelungssystem „ergänzten“. Diese Sichtweise verkenne nicht nur den Regelungsgehalt des Art. 74 Satz 1 Nr. 18 GG, sondern bereits grundlegend auch das Konzept der konkurrierenden Gesetzgebung sowie die von den Ländern zu beachtenden Gebote bundesstaatlicher Rücksichtnahme und der Widerspruchsfreiheit von Bundes- und Landesrecht.

Verfassungsrechtliche Konfliktlage in Berlin

Genau diese - verfassungsrechtlich untersagte - Konfliktlage sei jedoch in Berlin seit Inkrafttreten des MietenWoG Bln verwirklicht: Während der Bundesgesetzgeber die Erhöhung des Mietzinses bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB gestatte, untersage sie der Landesgesetzgeber in Art. 1 § 3 MietenWoG Bln unabhängig von der Höhe der ortsüblichen Miete, sofern die verlangte Miete die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete überschreite. Während der Bundesgesetzgeber die Wirksamkeit der Vereinbarung einer Neuvermietungsmiete gemäß §§ 556d Abs. 1, 556g BGB erst ab einer Höhe von 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränke, untersagt der Landesgesetzgeber sie nach Maßgabe der in Art. 4 Abs. 1 Satz 2 MietenWoG Bln getroffenen Übergangsregelung gemäß Art. 1 § 5 MietenWoG Bln unabhängig von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. 

Damit sei die Rechtsordnung im Land Berlin seit Inkraftreten des MietenWoG Bln evident widersprüchlich.


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