Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

News vom 06.12.2021
Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund kündigen, wenn ihm auch nach Abwägung der beidseitigen Interessen die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Das Amtsgericht Brandenburg hat eine solche Kündigungsberechtigung mit Urteil vom 05.11.2021 (31 C 32/21) für den Fall bejaht, dass der Mieter der Vermieterin zur Anbringung von Rauchwarnmeldern sowie zum Austausch der Heizkostenverteiler auch nach Abmahnung dauerhaft keinen Zutritt gewährt.

Einzelfallabwägung erforderlich

Das Gericht führt aus, dass ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB in jeglicher Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag liegen könne. Dies folge aus dem Wortlaut des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB.

Unter welchen Umständen die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten sei, wenn der Mieter die Erfüllung dieser vertraglichen Pflicht verweigere, sei immer eine an den konkreten Umständen des Einzelfalles zu treffende Wertung.

Dem Mieter komme zwar aufgrund des ihm zustehenden mietvertraglichen Gebrauchs ein ausschließliches Nutzungsrecht - und zwar grundsätzlich auch unter Ausschluss der Eigentümerin/Vermieterin - an seiner Wohnung zu.

Instandhaltung liegt auch im Mieterinteresse

Dieses ausschließliche Nutzungsrecht sei allerdings der Natur der Sache nach insoweit eingeschränkt, als die Besichtigung und Beseitigung von Mängeln und ein gesetzlich zwingend vorgeschriebener Einbau (hier der Rauchwarnmelder) gerade der Erhaltung der Mietsache und der Gewährung des dem Beklagten zustehenden Gebrauchs diene. Dabei unterlägen sowohl die Auswahl der Maßnahmen und die Art deren Ausführung als auch die Auswahl der hierzu herangezogenen Personen allein der Disposition des Vermieters und nicht der Mitbestimmung des Mieters.

Im konkreten Fall habe der Mieter seine Pflicht derartige Instandhaltungsmaßnahmen und Einbauten zu dulden verletzt. Er habe insofern nämlich schuldhaft gehandelt, wenn er jedwede Zutrittsgewährung zwecks Mangelbesichtigung und Einbau von Rauchwarnmeldern sowie Austausch der Heizkostenverteiler ablehne.

Schwere der Pflichtverletzung liegt in der andauernden Verweigerung des Zutritts

Die Schwere der Pflichtverletzung, die der Vermieterin unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beidseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bzw. bis zur sonstigen Beendigung unzumutbar mache, liege in der beharrlichen - bereits seit über einem Jahr andauernden - Weigerung des Mieters, einem Vertreter der Vermieterin den Zutritt zum Austausch der Heizkostenverteiler und des gesetzlich vorgeschriebenen und dringlich erforderlichen Einbaus der Rauchwarnmelder zu gestatten. Die Vermieterin habe auch stets rechtzeitige Alternativtermine genannt oder um die Benennung eines Alternativtermins gebeten.

Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegeben ist, sei zwar das Ergebnis einer wertenden Betrachtung, in die alle im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände einzubeziehen seien. Begehre die Vermieterin bei der hier gegeben Situation den Zutritt zu den Wohnräumen des Beklagten, geschehe dies aber gerade nicht anlasslos, sondern ersichtlich mit dem Hintergrund auch mögliche Brandgefahren entgegenzuwirken.

Pandemie-Situation steht Zutritt und Kündigung nicht entgegen

Der Hinweis des Mieters darauf, dass „die Auflagen der Bundesregierung Deutschland im Zusammenhang mit der Pandemie … strikt einzuhalten“ sind helfe ihm auch nicht weiter. Die Duldungspflicht des Mieters bestehe nämlich trotz der gegenwärtigen Pandemie. 

Ein derartiger Termin zum Austausch der Heizkostenverteiler und des Einbaus der Rauchwarnmelder wäre nämlich durchaus auch während der Corona-Pandemie - unter Einhaltung der gebotenen Hygienebedingungen und Abstandsregelungen - möglich gewesen. Mit dem Einbau der Rauchwarnmelder könne auch nicht zugewartet werden, bis sich die gegenwärtige Pandemie-Lage bessere. Ein sofortiges Einschreiten sei erforderlich, um etwaige Schäden an Leib, Leben, Gesundheit und der Bausubstanz zu verhindern.

Der Mieter habe das Zutrittsrecht der Klägerin gleichwohl und ungeachtet der Abmahnungen auch in der Folgezeit wiederholt schuldhaft in Abrede gestellt und die Gewährung des Zutritts verweigert und damit eine fristlose Kündigung des Mietvertrages unvermeidlich gemacht. Die Vermieterin habe damit befürchten müssen, dass der Mieter nicht gewillt sei, sich mietrechtsgetreu zu verhalten, so dass auch den wirtschaftlichen Interessen der Vermieterin damit schwerwiegende Nachteile zugefügt werden könnten.