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Verwertungskündigung und geplante Zweckentfremdung

News vom 03.06.2020
Verwertungskündigung und geplante Zweckentfremdung

§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB lautet: 

„Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.“. 

Im vom Amtsgericht München mit Urteil vom 15.05.2020 (Az. 473 C 4290/19) entschiedenen Fall war fraglich, ob die vermieterseitige Kündigung unwirksam ist, weil im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung keine gesetzlich erforderlche Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz vorlag. Das hat das Amtsgericht mit der folgenden Argumentation bejaht: 

Wenn sich aufgrund einer Nutzungsuntersagung der Nutzungswunsch des Vermieters nicht realisieren lasse, könne ihm auch kein Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters zukommen. In einer Nutzung, die nach dem öffentlichen Recht unzulässig sei, stehe das öffentliche Recht entgegen und gerade nicht das bestehende Mietverhältnis. Liege die Sachlage so, dass die angegebene Nutzung jedenfalls gegenwärtig nicht zu realisieren sei, handele es sich um eine fiktive Nutzungsabsicht, und die hierauf gestützte Kündigung wäre als Vorratskündigung unzulässig.

Da unklar sei, ob die Behörde die Genehmigung erteilen oder verweigern werde, könne es zu der folgenden Situation kommen: Der Mieter ziehe aus und später werde keine Genehmigung erteilt. Dann wären Fakten geschaffen, die allein dem Vermieter nützten; dies biete Anreize für Kündigungen ins Blaue hinein.

Zu berücksichtigen sei außerdem, dass ein Vermieter erst nach der Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung und Kenntniserlangung von möglichen Auflagen letztlich entscheiden könne, ob er das geplante Bauvorhaben durchführen wolle und ob die Durchführung für ihn bei Berücksichtigung der Auflagen noch wirtschaftlich sinnvoll sei.

> Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier.