Erhöhung von Wohnraum- und Stellplatzmiete bei einheitlichem Mietvertrag

Kann in einem einheitlichen Mietvertrag, in dem die Stellplatzmiete gesondert zur Wohnraummiete ausgewiesen ist, neben der Erhöhung der Wohnraummiete auch eine Mieterhöhung für den Stellplatz verlangt werden? 

Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 22.10.2024 (Az. VIII ZR 249/23) ist diese Fragestellung zu bejahen. 

Klargestellt wird, dass bei einem Mietverhältnis über Wohnung und Stellplatz ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt, bei dem die Nutzung zu Wohnzwecken eindeutig überwiegt. Es findet also Wohnraummietrecht Anwendung. 

Die Frage, nach welchen Maßgaben eine Mieterhöhung hinsichtlich des Stellplatzanteils zu ermitteln ist, wird allerdings ausdrücklich offen gelassen. Im konkreten Fall sei die Erhöhung der Gesamtmiete um den geforderten Betrag von 7,50 EUR nach allen vertretenen Ansichten als berechtigt anzusehen, weil sich die geforderte Miete in jedem Fall im Rahmen der in München üblichen Vergleichsmieten halte: 

„Offenbleiben kann hierbei, ob die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB beim Vorliegen eines einheitlichen Mietverhältnisses über eine Wohnung und einen Stellplatz – wie hier – durch die Heranziehung eines Mietspiegels für die Wohnung und unter Zugrundelegung der ortsüblichen Stellplatzmiete für den Stellplatz bestimmt werden kann (vgl. LG Rottweil, NZM 1998, 432, 433; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 558a BGB Rn. 16a; Spielbauer/Schneider/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 558 BGB Rn. 91; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., § 558a BGB, Rn. 62; siehe auch Streyl in Festschrift für Börstinghaus, 2020, 423, 429 [„Marktmiete“]) oder ob auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt, also die Wohnung mit dem mitvermieteten Stellplatz, abzustellen ist (vgl. AG Koblenz, WuM 2024, 152; AG Köln, WuM 2017, 329, 330; WuM 2005, 254; Börstinghaus, WuM 2017, 549, 556; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 558 Rn. 10; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel III. Rn. 1239 [zur teilgewerblichen Nutzung]).“

Im konkreten Fall hat es der Bundesgerichtshof bei einem einheitlichen Mietvertrag über Stellplatz und Wohnung also jedenfalls zugelassen, bei der Begründung der Mieterhöhung gesondert für die Wohnung nach Mietspiegel und den Stellplatz nach Vergleichsmieten vorzugehen.