Zweifache Mieterhöhung zulässig

Der Vermieter kann nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.12.2020 (Az. VIII ZR 367/18) zunächst die Erhöhung der Miete wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete auf Grundlage des modernisierten Zustands und anschließend die Erhöhung der Miete wegen erfolgter Modernisierung verlangen.

Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete, dann Modernisierungsmieterhöhung

Eine solche zweifache Mieterhöhung  auf Grundlage des modernisierten Zustands in kurzer Zeit sei also zulässig, allerdings müsse sich die Gesamterhöhung auf die nach einer Modernisierung insgesamt zulässige Miethöhe beschränken.

Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete werde also auf die Modernisierungsmieterhöhung angerechnet, so dass der Vermieter nicht mehr erhalte als die mögliche Modernisierungsmieterhöhung. Der Vermieter könne also die Miete um 11 Prozent (nach aktuellem Recht 8 Prozent) der Modernisierungskosten abzüglich der zuvor erfolgten Erhöhung auf die ortsbliche Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum erhöhen. Die zweite Mieterhöhung sei also begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein wegen Modernisierung möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um die die Miete bereits zuvor wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete heraufgesetzt wurde.

Die Regelung in § 558  Abs. 1 S. 3 BGB erlaube beide Arten der Mieterhöhung nebeneinander. Der Gesetzgeber habe gewollt, dass der Wohnungsbestand fortschreitend modernisiert werde.

Allein der Umstand, dass eine wirksame Mieterhöhung wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete - anders als eine solche nach Modernisierungsmaßnahmen - die Zustimmung des Mieters voraussetze, rechtfertige es nicht, dem Vermieter eine schrittweise Mieterhöhung in dieser Reihenfolge zu verwehren.

Das wäre schon deshalb nicht interessengerecht, weil ein solches Vorgehen des Vermieters durch Umstände veranlasst sein kann, die ihm nicht anzulasten seien. Sie könnten beispielswiese darauf beruhen, dass die notwendigen Voraussetzungen für die Erklärung einer Modernisierungsmieterhöhung, insbesondere die vollständige und nach Überprüfung für richtig befundene Abrechnung der durchgeführten Arbeiten durch die betreffenden Bauunternehmer, anfangs - zeitnah nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen - noch nicht vorlägen. Da der Mieter aber bereits ab Fertigstellung der Baumaßnahmen von der bewirkten Modernisierung profitiere, entspreche eine zeitnahe Mieterhöhung den beiderseitigen Interessen.

Modernisierungsmieterhöhung, dann Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Auch eine doppelte Belastung (erst Modernisierungsmieterhöhung, dann Erhöhung wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) sei erlaubt. 

Erhöhe der Vermieter zunächst die Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen und bleibe die Miete hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete für entsprechend modernisierten Wohnraum zurück, könne der Vermieter anschließend die Zustimmung zu einer weiteren Mieterhöhung wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.

Unmodernisierter Zustand: Bei Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete, dann Modernisierung keine Begrenzung

Hinweis: Möglich ist auch zunächst die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete für unmodernisierten Wohnraum und im Anschluss die ungekürzte Modernisierungsmieterhöhung.
 

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