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Das Amtsgericht Berlin-Spandau entschied mit Urteil vom 04.09.2026 – 5 C 85/26, dass Mieter nicht verpflichtet sind, den Einbau multifunktionaler Rauchwarnmelder mit Zusatzfunktionen (u.a. CO-Warnung, Raumklimaüberwachung, App-Anbindung) als Modernisierungsmaßnahme zu dulden, wenn diese Funktionen keine nachhaltige Wohnwertverbesserung im Sinne des § 555b BGB bewirken. Die Ersetzung vorhandener Rauchwarnmelder durch solche Geräte stellt keine duldungspflichtige Modernisierung dar. Modernisierungsmaßnahme und bauliche Veränderung Das Gericht erkennt zwar an, dass der Einbau eines neuen, multifunktionalen Rauchwarnmelders eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b BGB sein kann, insbesondere wenn zusätzliche Funktionen gegenüber dem bisherigen Zustand hinzukommen. Dies gilt insbesondere für den erstmaligen Einbau eines Geräts in der Küche. Modernisierungszweck und nachhaltige Wohnwertverbesserung Eine Duldungspflicht besteht jedoch nur, wenn die jeweiligen Funktionen des Geräts isoliert betrachtet eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache oder eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse bewirken (§ 555b Nr. 4, 5 BGB). Die reine Rauchwarnmeldefunktion und die Fernwartung stellen keine Modernisierung dar, wenn bereits Rauchwarnmelder vorhanden sind. Die Vernetzungsfunktion kann zwar das Sicherheitsniveau erhöhen, reicht aber allein nicht aus, um die Maßnahme als Modernisierung zu qualifizieren. Die CO-Warnfunktion ist in Wohnungen ohne Gasanschluss oder CO-Quellen nicht relevant. Die Raumklima- und App-Funktionen führen nach allgemeiner Verkehrsanschauung nicht zu einer Wohnwertverbesserung, da sie keinen unmittelbaren Effekt auf das Raumklima haben und zudem datenschutzrechtliche Bedenken auslösen. Weitere Zusatzfunktionen wie Assistenzlicht oder optimierter Alarmton sind nicht ausreichend dargelegt. Interessenabwägung und Zumutbarkeit Das Gericht betont, dass die Duldungspflicht auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters nach § 242 BGB ausscheidet. Die Zusatzfunktionen bieten keinen besonderen Nutzen für den Vermieter, während die Mieter datenschutzrechtliche und persönlichkeitsrechtliche Bedenken geltend machen können. Die Übertragung der Kosten auf die Mieter ist zudem nicht gerechtfertigt, wenn die Funktionen keine Modernisierungszwecke erfüllen. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Ex-Partner einer Mieterin kann allein aus der weiteren Nutzung der Wohnung kein eigenes Besitzrecht gegenüber der Vermieterin ableiten. Darauf hat das Pfälzische Oberlandesgericht Zweibrücken in einem Berufungsverfahren hingewiesen (Beschluss vom 5. August 2026, Az. 4 U 38/26).  Im konkreten Fall hatte die Mieterin die Wohnung nach ihrem Auszug gekündigt. Ihr ehemaliger Lebensgefährte blieb jedoch in der Wohnung und vertrat die Auffassung, weiterhin zum Aufenthalt berechtigt zu sein. Zudem verlangte er von der Vermieterin Ersatz seiner Auszugskosten. Das Landgericht Landau in der Pfalz stellte demgegenüber fest, dass ihm kein Besitzrecht an der Wohnung zustand.   Weiternutzung begründet kein Mietverhältnis  Der 4. Zivilsenat des OLG Zweibrücken wies darauf hin, dass allein die ehemalige Lebensgefährtin Mieterin und damit im Verhältnis zur Vermieterin zum Besitz berechtigt gewesen sei. Nach ihrem Auszug und der Kündigung bestehe auch kein abgeleitetes Besitzrecht des Ex-Partners. Dabei berücksichtigte der Senat zudem, dass dieser vor dem Auszug mehrfach gegenüber seiner ehemaligen Lebensgefährtin gewalttätig geworden war.  Auch die weitere Nutzung der Wohnung als vertragsfremde Person begründe weder durch eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses noch auf andere Weise ein eigenes Besitzrecht oder ein Mietverhältnis mit der Vermieterin.   Nach dem Hinweis des OLG nahm der Ex-Partner seine Berufung zurück. Eine abschließende Berufungsentscheidung erging daher nicht. 

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Die befristete möblierte Vermietung von Wohnungen kann in einem Milieuschutzgebiet eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellen. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin mit Urteil vom 10. September 2026 (VG 19 K 95/26) entschieden. Im konkreten Fall vermietete eine Eigentümerin in Berlin-Neukölln 15 zuvor unbefristet vermietete Wohneinheiten für Zeiträume von drei bis zwölf Monaten. Angeboten wurden Einzelzimmer und vollständige Wohnungen zu All-In-Mieten einschließlich Möblierung, WLAN sowie Heiz- und Betriebskosten. Die durchschnittlichen Mieten lagen bei 32,63 Euro pro Quadratmeter für Einzelzimmer und 23,26 Euro pro Quadratmeter für ganze Wohnungen. Die gebietstypische Warmmiete ohne Möblierung betrug 10,37 Euro pro Quadratmeter.  Gericht sieht milieuschutzrechtlich relevante Nutzungsänderung  Das Bezirksamt Neukölln hatte die Vermietung auf Zeit untersagt. Das Verwaltungsgericht bestätigte diese Entscheidung. Nach Auffassung der 19. Kammer ist die Umstellung von einer unbefristeten auf eine drei bis zwölf Monate befristete Vermietung grundsätzlich geeignet, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Milieuschutzgebiet zu verändern. Die Wohnungen stünden nach dem konkreten Geschäftsmodell insbesondere einkommensschwächeren Haushalten und Familien mit Kindern nicht mehr in gleicher Weise zur Verfügung. Damit könne die Nutzungsänderung eine verdrängende Wirkung entfalten und den Zielen der sozialen Erhaltungsverordnung zuwiderlaufen.  Wohnnutzung allein schließt Genehmigungspflicht nicht aus  Dass die Wohnungen weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden, steht einer milieuschutzrechtlichen Nutzungsänderung nach Auffassung des Gerichts nicht entgegen. Entscheidend ist vielmehr, ob die geänderte Nutzungsform geeignet ist, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu gefährden. Ob das Vermietungsmodell bauplanungsrechtlich noch von einer bestehenden Baugenehmigung gedeckt ist, ist für diese Beurteilung nicht maßgeblich.   Bedeutung für Vermieter  Für Vermieter in Milieuschutzgebieten folgt daraus, dass der Wechsel von einer dauerhaften zu einer befristeten, möblierten Vermietung genehmigungspflichtig sein kann. Maßgeblich sind die konkrete Ausgestaltung des Vermietungsmodells und dessen mögliche Auswirkungen auf die geschützte Wohnbevölkerung.  Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Das Verwaltungsgericht hat die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.

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Das Amtsgericht Dresden entschied mit Urteil vom 18.05.2026 – 143 C 1125/25 dass ein Mieter keinen Anspruch auf Zustimmung zur Installation eines konkret beantragten Steckersolargeräts am Balkon hat, wenn die konkrete Ausführung für den Vermieter unzumutbar ist. Maßgeblich sind dabei insbesondere Sicherheitsbedenken und Beeinträchtigungen der Gebäudegestaltung. Rechtlicher Maßstab: § 554 Abs. 1 BGB und Zumutbarkeitsprüfung Das Gericht stellt klar, dass Mieter nach § 554 Abs. 1 BGB grundsätzlich einen Anspruch auf Erlaubnis zur Installation von Steckersolargeräten haben. Dieser Anspruch ist jedoch eingeschränkt: Die bauliche Veränderung darf dem Vermieter nicht unzumutbar sein. Bei der Zumutbarkeitsprüfung sind insbesondere Sicherheits-, Schadens- und Haftungsrisiken sowie die konkrete Art der Anbringung zu berücksichtigen. Konkrete Ausführung und Auswirkungen auf das Gebäude Im vorliegenden Fall ragte das Solarmodul über die Balkonbrüstung hinaus und reichte unterhalb des Balkons in einen von außen zugänglichen Bereich. Dadurch wird nicht nur die Mietsache, sondern auch die äußere Gebäudegestaltung und die Verkehrssicherheit berührt, für die die Vermieterin verantwortlich bleibt. Das Gericht betont, dass der Mietgebrauch sich nicht auf die Außenseite der Balkonbrüstung oder unterhalb der Brüstung liegende Gebäudeteile erstreckt. Sicherheitsbedenken und Verkehrssicherungspflicht Die Vermieterin hat nachvollziehbare Sicherheitsbedenken dargelegt, insbesondere wegen eines 4 cm breiten Spalts zwischen Balkon und Modul, der für Kinder vom angrenzenden Weg aus erreichbar ist. Das Gericht hielt die damit verbundene Gefahr für nicht nur theoretisch, sondern konkret. Die Vermieterin ist im Rahmen ihrer Verkehrssicherungspflicht nicht verpflichtet, eine solche Gefahrenlage zu dulden. Die Interessenabwägung des Gerichts ergab folgednes Ergebnis: Das Interesse des Mieters an der Nutzung erneuerbarer Energien ist zwar schutzwürdig, rechtfertigt aber nicht die Installation eines Moduls, das über den Balkon hinausragt und eine konkrete Gefahrenlage schafft. Die Interessen der Vermieterin überwiegen im konkreten Fall. Dem Mieter bleibt es unbenommen, eine andere, weniger problematische Ausführung zu beantragen. Zusatzvereinbarung und Vertragsbindung Eine von der Vermieterin vorgelegte Zusatzvereinbarung wird ohne Zustimmung des Mieters nicht Vertragsbestandteil. Die darin enthaltenen Anforderungen können aber als Ausdruck der berechtigten Interessen der Vermieterin berücksichtigt werden. Entscheidend bleibt jedoch die Unzumutbarkeit der konkret begehrten Installation. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Landgericht München I hat mit Beschluss vom 30.06.2026 – 14 T 6053/26 klargestellt, dass Vermieter nach einer Eigenbedarfskündigung bereits dann auf künftige Räumung klagen können, wenn der Mieter durch Widerspruch oder Härtefalleinwand zu erkennen gibt, nicht fristgerecht ausziehen zu wollen oder zu können. Im konkreten Fall hatten die Mieter mehrfach Widerspruch eingelegt, sich auf einen Härtefall berufen und die Wirksamkeit der Kündigung bestritten. Besorgnis der nicht rechtzeitigen Räumung ausreichend begründet Das Gericht betonte, dass die Besorgnis einer nicht rechtzeitigen Leistung im Sinne von § 259 ZPO bereits dann vorliegt, wenn der Mieter – etwa durch Widerspruch nach § 574 BGB oder andere Einwendungen – Zweifel an einem fristgerechten Auszug aufkommen lässt. Die bloße Erklärung, ausziehen zu wollen, reicht nicht aus, wenn gleichzeitig Härtefallgründe geltend gemacht oder die Kündigung angegriffen wird. Kosten des Rechtsstreits vollständig den Mietern auferlegt Obwohl die Mieter letztlich vor Ablauf der Kündigungsfrist ausgezogen waren, entschied das Gericht, dass sie die Kosten des Rechtsstreits tragen müssen. Ohne das erledigende Ereignis – den tatsächlichen Auszug – wären sie im Prozess voraussichtlich unterlegen gewesen. Die Klage auf künftige Räumung war zulässig und hätte auch in der Sache Erfolg gehabt, da der Eigenbedarf unstreitig war und keine Beweisaufnahme erforderlich gewesen wäre. Mit seiner Entscheidung stärkt das Landgericht München I die Position von Vermietern, die nach einer Eigenbedarfskündigung frühzeitig Rechtssicherheit anstreben. Mieter müssen sich darauf einstellen, dass bereits der Widerspruch gegen die Kündigung eine Klage auf künftige Räumung rechtfertigen kann – selbst wenn sie grundsätzlich auszugsbereit sind. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Landgericht Berlin II hat mit Urteil vom 07.07.2026 – 100 O 51/25 entschieden, dass optische Verschmutzungen von Fenstern und Glasfassaden keinen erheblichen Mangel darstellen, der eine außerordentliche Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses rechtfertigt. Die von der Mieterin im Jahr 2025 ausgesprochenen Kündigungen wurden daher für unwirksam erklärt; das Mietverhältnis bleibt bestehen. Optische Beeinträchtigungen als Bagatelle Nach Auffassung des Gerichts begründen die geltend gemachten Verschmutzungen – insbesondere durch Vogelkot und Staub – lediglich einen optischen Mangel, der leicht erkennbar und mit geringem Aufwand zu beseitigen ist. Solche Beeinträchtigungen betreffen nur einen kleinen Teil der Fenster und beeinträchtigen die repräsentative Wirkung des Gebäudes nicht wesentlich, zumal die gemieteten Flächen in oberen Etagen liegen und die Verschmutzungen von außen kaum sichtbar sind. Kein besonderes Interesse der Mieterin Das Gericht stellte klar, dass ein außerordentliches Kündigungsrecht bei unerheblichen Mängeln nur dann besteht, wenn ein besonderes, aus dem Vertragszweck abgeleitetes Interesse der Mieterin vorliegt. Ein solches Interesse konnte im konkreten Fall nicht festgestellt werden. Auch die Behauptung einer Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses reichte nicht aus, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Vertragliche Bindung und Schadensersatz Da der Mietvertrag befristet ist, war auch eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Die Mieterin wurde zudem zur Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten der Vermieterin verurteilt. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Landgericht München I hat mit Urteil vom 18.03.2026 – 14 S 8609/25 entschieden, dass die wiederholte und beharrliche Verweigerung der Wohnungsbesichtigung durch eine Mieterin eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. Die langjährige Mietdauer und das hohe Alter der Mieterin stehen dem nicht entgegen, wenn die Pflichtverletzung schwer wiegt. Besichtigungsrecht des Vermieters Das Gericht stellte klar, dass Vermieter grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Besichtigung der vermieteten Wohnung haben, insbesondere wenn Mängel angezeigt werden oder ein Renovierungsbedarf besteht. Im konkreten Fall hatte die Mieterin selbst auf verschiedene Mängel hingewiesen, woraufhin die Vermieter mehrfach um Zutritt baten. Die Mieterin verweigerte jedoch über einen längeren Zeitraum hinweg den vollständigen Zugang zur Wohnung, trotz Abmahnungen und eines gerichtlichen Duldungstitels. Rechtsfolgen der Pflichtverletzung Nach Ansicht des Gerichts stellt die nachhaltige und vorsätzliche Verweigerung der Zutrittsgewährung eine erhebliche Pflichtverletzung dar. Diese rechtfertigt eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, da das Verhalten der Mieterin nicht als bloße Unbeholfenheit, sondern als bewusste Missachtung der berechtigten Interessen des Vermieters zu werten sei. Die Interessenabwägung fiel zugunsten der Vermieter aus. Berücksichtigung besonderer Umstände Das Gericht berücksichtigte das hohe Alter und die lange Mietdauer der Mieterin, sah darin aber keinen Grund, die Pflichtverletzung zu entschuldigen. Auch die Gefahr einer möglichen Obdachlosigkeit wurde angesprochen, jedoch darauf verwiesen, dass die zuständigen Behörden in solchen Fällen eingreifen würden. Keine Fortsetzung des Mietverhältnisses Ein Widerspruch gegen die Kündigung nach § 574 BGB wurde nicht erhoben. Daher kam eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht in Betracht. Die Berufung der Mieterin wurde zurückgewiesen, allerdings wurde ihr eine verlängerte Räumungsfrist bis zum 31.01.2027 eingeräumt. Das Gericht betonte, dass es sich um eine Einzelfallentscheidung handelt und die Revision nicht zugelassen wurde, da keine grundsätzlichen Rechtsfragen betroffen sind.

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Das Amtsgericht Duisburg hat mit Urteil vom 2. Juli 2026 (501 C 666/26) entschieden, dass Vermieter nicht verpflichtet sind, für die Beheizbarkeit eines Mietobjekts zu sorgen, wenn dies mietvertraglich ausdrücklich dem Mieter übertragen wurde. Im konkreten Fall hatten die Parteien vereinbart, dass der Mieter für Einbau, Wartung und Instandhaltung der Heizungsanlage selbst verantwortlich ist. Diese Regelung wurde bereits vor Abschluss des Mietvertrags in einer gesonderten Gestattungsvereinbarung getroffen und über Jahrzehnte hinweg praktiziert. Öffentlich-rechtliche Vorschriften ohne zivilrechtliche Wirkung Das Gericht stellte klar, dass öffentlich-rechtliche Vorgaben wie das Wohnraumstärkungsgesetz NRW keine zivilrechtliche Verpflichtung des Vermieters zum Einbau einer Heizung begründen. Diese Vorschriften regeln lediglich Mindestanforderungen an Wohnraum im öffentlichen Interesse, ändern aber nichts an der vertraglichen Risikoverteilung zwischen Mieter und Vermieter. Technische Voraussetzungen erfüllt Im vorliegenden Fall war das Mietobjekt mit einer Anschlussmöglichkeit für eine Heizung ausgestattet. Die baulichen Voraussetzungen für den Einbau einer Heizquelle durch den Mieter waren gegeben. Der Vermieter hatte den Einbau einer neuen Heizungsanlage ausdrücklich gestattet und war zu weitergehenden Maßnahmen nicht verpflichtet. Die Klage der Mieter auf Herstellung der Beheizbarkeit wurde abgewiesen. Das Gericht betonte, dass die mietvertragliche Vereinbarung maßgeblich ist und keine weitergehenden Ansprüche der Mieter bestehen.

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Das Verwaltungsgericht Berlin hat mit Urteil vom 17.03.2026 (24 K 46/24) entschieden, dass die Verschattung einer bestehenden Photovoltaikanlage (PV-Anlage) durch einen gesunden, schutzwürdigen Baum grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung einer Fällgenehmigung nach der Berliner Baumschutzverordnung begründet. Der Einsatz erneuerbarer Energien ist zwar ein überragender öffentlicher Belang, rechtfertigt aber nicht automatisch die Fällung, sondern ist im Rahmen einer Einzelfallabwägung mit den Belangen des Baumschutzes zu gewichten. Abwägung öffentlicher Belange: Erneuerbare Energien vs. Baumschutz Das Gericht stellt klar, dass nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BaumSchVO die Förderung erneuerbarer Energien ein besonders gewichtiger öffentlicher Belang ist. Gleichwohl ist eine Ausnahmegenehmigung zur Fällung nur zu erteilen, wenn dieser Belang im konkreten Einzelfall die Belange des Baumschutzes überwiegt. Die Baumschutzverordnung verfolgt vielfältige Schutzzwecke, darunter die Erhaltung des Stadtklimas, Lebensraumschutz und Ortsbildpflege, die als Staatsziel gemäß Art. 20a GG verfassungsrechtlich abgesichert sind. Maßstab der Abwägung und Minderertrag Für die Abwägung ist maßgeblich der absolute verschattungsbedingte Minderertrag der PV-Anlage (kWh/Jahr). Eine längere Amortisationsdauer oder geringere Gewinnerwartung durch die Verschattung sind hingegen private Belange und nicht abwägungsrelevant. Nur wenn eine noch nicht errichtete Anlage durch die Verschattung unwirtschaftlich wäre und ohne Verschattung wirtschaftlich betrieben werden könnte, wäre ausnahmsweise die Gesamtstrommenge der Anlage in die Abwägung einzustellen. Ergebnis der Einzelfallabwägung Im konkreten Fall wurde ein jährlicher Minderertrag von maximal 3.694 kWh festgestellt. Trotz dieses nicht unerheblichen Minderertrags überwiegen nach Ansicht des Gerichts die Belange des Baumschutzes, da die betroffene Waldkiefer vital, ökologisch wertvoll und stadtklimatisch bedeutsam ist. Die Verschattung führt nicht zu einer unzumutbaren Nutzungsbeeinträchtigung, da die PV-Anlage weiterhin wirtschaftlich betrieben werden kann. Auch eine konkrete Gefahr für Personen oder Sachen durch den Baum lag nicht vor. Das Gericht betont, dass die im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) normierte Vorrangstellung erneuerbarer Energien nicht zu einer generellen Durchsetzungspflicht gegenüber dem Baumschutz führt. Vielmehr bleibt es bei einer offenen, einzelfallbezogenen Abwägung, in die die Belange des Klimaschutzes und des Baumschutzes jeweils mit ihrem verfassungsrechtlichen Gewicht einzustellen sind.

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Der Bundesgerichtshof hat am 17. Juli 2026 (Az. V ZR 162/25) entschieden, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Anspruch darauf haben, dass ihnen der Einbau eines Klima-Splitgeräts auf ihrem Balkon durch Beschluss gestattet wird, sofern keine anderen Eigentümer durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Maßgeblich ist § 20 Abs. 3 WEG, der einen solchen Anspruch vorsieht. Lärmbefürchtungen stehen Gestattung regelmäßig nicht entgegen Im konkreten Fall hatten andere Eigentümer den Antrag abgelehnt und insbesondere Lärmbelästigungen durch das Gerät befürchtet. Der BGH stellte klar, dass bei der Prüfung des Gestattungsanspruchs vor allem die unmittelbaren Auswirkungen der baulichen Veränderung zu berücksichtigen sind, nicht aber abstrakte oder lediglich befürchtete Nutzungsfolgen wie spätere Geräuschimmissionen. Solche Immissionen können erst nach Installation und tatsächlicher Nutzung beurteilt werden, etwaige Störungen sind dann im Wege nachträglicher Abwehransprüche zu regeln. Abwägung der Eigentümerinteressen und Modernisierungsziel des WEG Der Senat betonte, dass sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen muss, damit eine Gestattung abgelehnt werden kann. Die Schwelle für eine relevante Beeinträchtigung liegt nicht niedrig. Vielmehr ist eine sorgfältige Abwägung der Eigentumsrechte aller Beteiligten vorzunehmen. Der Gesetzgeber habe mit der WEG-Reform 2020 ausdrücklich gewollt, dass Wohnungseigentümer ihre Anlagen an moderne Nutzungsbedürfnisse anpassen können und eine „Versteinerung“ des baulichen Zustands vermieden wird. Konkrete Vorgaben und nachträglicher Schutz vor Immissionen Das Gericht stellte klar, dass der Einbau von Klimaanlagen nicht pauschal mit Hinweis auf mögliche Lärmbelästigungen untersagt werden kann. Erst wenn sich konkrete, erhebliche Beeinträchtigungen bereits im Vorfeld sicher feststellen lassen, kann eine Gestattung versagt werden. Andernfalls ist der Einbau zu erlauben. Spätere Konflikte über die Nutzung sind gesondert zu lösen. Die Einhaltung von Immissionsschutzvorgaben (z. B. TA Lärm) ist auch nach der Gestattung sicherzustellen, bei Verstößen können Unterlassungs- oder Nutzungsbeschränkungen durchgesetzt werden.

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