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Ersatz für Austausch der gesamten Schließanlage?

News vom 23.06.2020
Ersatz für Austausch der gesamten Schließanlage?

Ein gar nicht so seltener Fall: Der Mieter verliert im laufenden Mietverhältnis mindestens teilweise die vom Vermieter zur Verfügung gestellten Schlüssel oder kann bei Rückgabe der Wohnung nicht mehr alle ursprünglichen Schlüssel auffinden. 

Vermieter tauscht die gesamte Schließanlage aus: Muss der Mieter diese Kosten ersetzen?

In größeren Mehrfamilienhäusern lässt der Vermieter dann häufig, auch aus Rücksicht auf das Sicherheitsbedürfnis der anderen Mietparteien, alle Schlösser und Schlüssel der gesamten Schließanlage austauschen. Können diese Gesamtkosten vom Mieter ersetzt verlangt werden? Der Ersatz der Kosten für Schloss und Schlüssel der Wohnungseingangstür sind unproblematisch. 

BGH: Ersatz der Kosten für die gesamte Schließanlage kann lediglich unter bestimmten Voraussetzungen vom Mieter verlangt werden

Der Bundesgerichtshof hatte dazu bereits grundsätzlich in seinem Urteil vom 05.03.2014 (Az. VIII ZR 205/13) entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der seinen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches der gesamten Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Unsere damalige Meldung zu dieser Entscheidung finden Sie hier

Erhöhte Missbrauchsgefahr erforderlich

Das Landgericht München I hat nun mit Urteil vom 18.06.2020 (Az. 31 S 12365/19) genauer zu den Voraussetzungen Stellung genommen, wann die konkrete Missbrauchsgefahr als so erheblich anzusehen ist, dass der Mieter zum Ersatz der Kosten des Austauschs der gesamten Schließanlage verpflichtet ist.

In Übereinstimmung mit den oben genannten vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätzen führt das Landgericht zunächst aus, dass das rein abstrakte Gefährdungspotential eines Schlüsselverlusts regelmäßig noch keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden darstelle. Ob die durch den Verlust eines Schlüssels eintretende Missbrauchsgefahr sich dann aber zu einem Vermögensschaden verfestige, den der Mieter zu ersetzen habe, sei im Einzelfall unter Einbeziehung der Verkehrsauffassung wertend zu beurteilen. 

Einzelfallumstände maßgeblich

Ein erstattungsfähiger Schaden erstehe erst dann, wenn sich der Vermieter aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen und den Austausch auch tatsächlich vornehme. Der Vermieter müsse Umstände darlegen, die den Austausch der gesamten Schließanlage rechtfertigten. 

In der Praxis: Schlüssel könnten Mietobjekt zugeordnet werden sowie Beachtung der näheren Umgebung

Bereits die Vorstellung, dass jemand einen aufgefundenen Schlüssel in einer Mehrfamilienhausgegend einer Großstadt dazu verwende, von Tür zu Tür zu gehen und zu überprüfen, ob er an einer Haus- und Wohnungstür zufällig passe, erscheine fernliegend. Ein derartiger Täter könnte im konkreten Fall zudem nur die Hauseingangstüre und die Wohnungstüre des Mieters öffnen, denn die verlorenen Schlüssel schließen nicht auch die Wohnungstüren der anderen Hausbewohner. Auch einen etwaigen Zugang zu einer Tiefgarage ermöglichten sie nicht. Schließlich sei auch ein besonderer Anreiz, unerlaubt in den Hauseingangsbereich zu gelangen, nicht erkennbar. Vorliegend waren die Gesamtkosten daher nicht vom Mieter zu ersetzen. 

In der Praxis wird man daher eher nur dann zu einem Gesamtkostenersatz des Mieters gelangen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass sich die Schlüssel dem Haus zuordnen lassen könnten. Wenn mit den Schlüsseln dann auch noch mehrere Türen bzw. Wohnungen im Haus öffnen lassen, dürfte die Missbrauchsgefahr vor allem in innenstadtnahen Lagen sehr konkret sein.