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MietpreisbegrenzungsVO in NRW unwirksam

News vom 28.12.2019
MietpreisbegrenzungsVO in NRW unwirksam

Auskunftsanspruch über Höhe der Vormiete

Im konkreten Fall hatte die Mieterseite einen Anspruch auf Auskunft hinsichtlich der Höhe der Vormiete gerichtlich geltend gemacht. § 556g Abs. 3 BGB lautet:  

„Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.“


Erforderlich: Festlegung eines Gebiets mit angespanntem Wohnungsmarkt

Das Amtsgericht Köln hat diesen Auskunftsanspruch mit Urteil vom 19.12.2019 (Az. 221 C 200/19) abgewiesen. Der Anspruch setze voraus, dass ein Mietverhältnis über Wohnraum betroffen sei, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liege. Wo ein angespannter Wohnungsmarkt vorliege - was für das Kölner Stadtgebiet offensichtlich zutreffe - sei aber wegen der Grundrechtsrelevanz der Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nicht der Subsumtion des Tatrichters überlassen, sondern müsse durch Rechtsverordnung der Landesregierung festgelegt werden, die den Kriterien von § 556d Abs. 2 BGB genüge.

Insbesondere bedürfe es einer Begründung aus der sich ergebe, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliege Bloß abstrakte Beschreibungen reichten dabei nicht  aus. Durch diese Begründungspflicht solle dem Bürger im Einzelfall die Überprüfung der Rechtsverordnung und ein Verständnis von deren Gründen möglich gemacht werden. Dieser Zweck setze nicht nur die Begründung selbst, sondern auch ein öffentliches Zugänglichmachen der Begründung voraus.


"Mietpreisbremse" in Nordrhein-Westfalen nichtig

Eine solche Rechtsverordnung sei in Nordrhein-Westfalen nicht wirksam erlassen worden. Die Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung (MietpreisbegrenzungsVO NRW) vom 23.6.2015 lege zwar in § 1 fest, dass die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen (u.a.) in Köln besonders gefährdet sei. Die Verordnung wurde auch gem. Art. 80 Abs. 4 Grundgesetz und Art. 71 Abs. 2 Landesverfassung NRW im Gesetz- und Verordnungsblatts verkündet. 

Die MietpreisbegrenzungsVO leide aber an einem unheilbaren Formfehler, weil sie entgegen § 556d Abs. 2 S. 5/6 nicht zusammen mit einer ausreichenden Begründung bekannt gemacht worden sei. In seinem Urteil vom 17.7.2019 habe der Bundesgerichtshof entschieden, dass die gesetzliche Vorgabe von § 556d BGB dahingehend auszulegen sei, dass die Landesregierung bei (d.h. zur Zeit der) Veröffentlichung der Rechtsverordnung zur Festlegung von Gebieten mit angespannter Wohnungsmarktlage die zugehörige Begründung veröffentlichen müsse (BGH, Urteil vom 17. Juli 2019, Az. VIII ZR 130/18). Das Nachschieben der Begründung sei unter Transparenz- und Nachvollziehbarkeitsgesichtspunkten aufgrund der Grundrechtsrelevanz der Vorschriften zur Mietpreisbremse nicht zulässig. Bei Fehlen einer wirksamen Begründung zur Zeit des Inkrafttretens sei die Rechtsverordnung nichtig. 

So liege der Fall hier. Dabei könne dahin stehen, ob die Veröffentlichung der Begründung auf der Homepage des Ministeriums bereits kein geeignetes Mittel zur Veröffentlichung der Bekanntmachung sei. Denn jedenfalls scheitere die formgerechte Bekanntmachung der Verordnungsbegründung daran, dass die Landesregierung die zur Zeit des Inkrafttretens der Verordnung keine ausreichende Begründung mit veröffentlicht habe.  

Dieses Ergebnis ändert sich nicht dadurch, dass das Ministerium nachträglich, nämlich am 20.3.2019, auch die Langfassung des Gutachtens zur Gebietskulisse auf seiner Homepage veröffentlicht habe. Unter Zugrundelegung der o.g. Entscheidung des Bundesgerichtshofs könne die verfahrensfehlerhafte Bekanntmachung zur Zeit des Inkrafttretens aber nicht durch eine nachträgliche Veröffentlichung geheilt werden.

Erforderlich wäre nach der Auffassung des Amtsgerichts, dass die Mietpreisbegrenzungsverordnung nebst aller, ggf. aktualisierter Begleitdokumente, erneut insgesamt bekannt gemacht würde. Dies sei aber nicht der Fall.