AG Berlin-Mitte: Schadensersatz bei nicht realisiertem Eigenbedarf

Eigenbedarf und Befristungsgrund

Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat mit Urteil vom 28.01.2026 (Az. 7 C 228/24) entschieden, dass Vermieter bei befristeten Wohnraummietverhältnissen einen Schadensersatzanspruch des Mieters auslösen, wenn der im Vertrag angegebene Eigenbedarf nicht realisiert wird oder nur vorgeschoben war. Im konkreten Fall wurde die Befristung mit dem angeblichen Eigenbedarf für die Tochter begründet, die jedoch zum Ablauf der Mietzeit nicht in die Wohnung einzog und ihren Lebensmittelpunkt weiterhin im Ausland hatte. Das Gericht stellte fest, dass der Eigenbedarf zum maßgeblichen Zeitpunkt nicht ausreichend „verdichtet“ war und somit kein berechtigtes Interesse bestand.

Beweislast und Schadensersatzumfang

Das Gericht betonte, dass der Mieter die tatsächliche Nichtrealisierung des Eigenbedarfs darlegen und beweisen muss. Gelingt dies, haftet der Vermieter für die durch den Umzug entstandenen Schäden, etwa Umzugskosten, Renovierungskosten und Aufwendungen für die Wohnungssuche. Allerdings müssen die Kosten konkret und nachvollziehbar belegt werden, pauschale oder nicht ausreichend substantiierte Forderungen werden nicht erstattet. Im vorliegenden Fall wurden nur bestimmte Positionen anerkannt, etwa Kosten für Umzug, eigene Arbeitszeit und einzelne Einrichtungsgegenstände.

Mietdifferenzschaden und Mietpreisbremse

Ein Anspruch auf Erstattung einer Mietdifferenz besteht nur, wenn die neue Wohnung nachweislich teurer und vergleichbar ist. Das Gericht stellte klar, dass bei der Berechnung der Mietdifferenz die ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse maßgeblich ist, nicht die tatsächliche Vertragsmiete. Da die Kläger nicht ausreichend zur Vergleichbarkeit und zur ortsüblichen Miete vorgetragen hatten, wurde ein Mietdifferenzschaden nicht zugesprochen.

Rückzahlung überzahlter Miete wegen Mietpreisbremse

Das Gericht sprach den Mietern einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete zu, da die vereinbarte Miete die nach Mietpreisbremse zulässige Miete überschritt und eine entsprechende Rüge erfolgt war. Die Rückzahlung wurde für die Monate ab Rüge anerkannt.

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