Fristlose Kündigung eines Gastronomiebetriebes

News vom 07.01.2025
Fristlose Kündigung eines Gastronomiebetriebes Das Oberlandesgericht Schleswig hat mit Urteil vom 25.09.2024 (Az. 12 U 74/23) einer Räumungsklage stattgegeben und mehrere Gründe für eine fristlose Kündigung eines Gewerberaummietvertrages bejaht.

Umfassende Interessenabwägung und Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung


Das Gericht begründete die fristlose Kündigung mit § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein müsse. Hierbei seien alle Umstände des Einzelfalls zu betrachten.

In der erforderlichen umfassenden Interessenabwägung sei berücksichtigt worden, dass aufgrund der wiederholten und abgemahnten Vertragspflichtverletzungen die Vertragsfortsetzung dem Vermieter schlicht nicht weiter zumutbar sei. Es wird hervorgehoben, dass die Mieterin von Anfang an und auch im Laufe des Mietverhältnisses mehrere vertragliche Verpflichtungen beharrlich nicht eingehalten habe, so dass sich eine ungünstige Prognose für die zukünftige Kooperation ergebe. Dabei war entscheidend, dass der Vertrag noch ca. 6 Jahre andauern sollte.

Mehrere Vertragspflichtverletzungen


Der Mieterin habe klar sein müssen, dass eine ausreichend dimensionierte Fettabluftanlage von entscheidender vertraglicher Bedeutung gewesen sein müsse. Das Gericht führt aus, dass die Mieterin eine bereits vorhandene und nicht ausreichend leistungsfähige Fettabluftanlage weiterbetrieben habe, obwohl sie mietvertraglich für die Installation der Anlage verantwortlich sei. Hierdurch sei es nicht nur zu Geruchsbelästigungen, sondern auch zu einer Gefährdung anderer Mitmieter durch eine mögliche Brandgefahr der außerdem auch nicht gewarteten Anlage gekommen.

Darüber hinaus sei für die Außengastronomie eine größere Fläche als vertraglich vereinbart genutzt worden, ein Nachweis einer ausreichenden Haftpflichtversicherung nicht erbracht worden und beharrliches Falschparken von Lieferfahrzeugen vorgenommen worden.

Da die Mieterin noch über weitere Gastronomieflächen verfügt und die streitgegenständliche Fläche nur 30% des Umsatzes der Mieterin erwirtschafte, führ die Kündigung auch nicht zu einer Existenzbedrohung. Mitarbeiter können zudem ggf. auch in anderen Filialen eingesetzt werden.


Gesamtschau führt zur Beurteilung zulasten der Gewerberaummieterin


Die Gesamtschau zeige somit eine Situation, in der die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Vermieterin  auch unter Berücksichtigung der Interessen der Gewerberaummieterin nicht mehr zumutbar gewesen sei. 

Auch im Gewerberaummietrecht sei also wie im Wohnraummietrecht eine umfassende Interessenabwägung für die Annahme einer fristkosen Kündigung erforderlich. Eine Räumungsfrist wurde nicht gewährt, da § 721 ZPO nur auf Wohnraummiete anwendbar sei.

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