WEG: Bei Gestattung baulicher Veränderung nur unmittelbare Auswirkung maßgeblich

Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 28.03.2025 (Az. V ZR 105/24) mit der Frage befasst, ob der einem Eigentümer eine bauliche Veränderung gestattende Beschluss der Gemeinschaft mit der Begründung einer Sorge vor Lärm angefochten werden kann. Im Ergebnis wird das verneint.

Im konkreten Fall hatte de Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschlossen, dem Eigentümer einer Penthouse-Wohnung im achten Stock den Einbau einer Klimaanlage zu gestatten. Die im vierten Obergeschoß wohnende Klägerin reichte Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss ein.

Keine unbillige Benachteiligung

Die Kompetenz der Wohnungseigentümer, einem Sondereigentümer eine bauliche Veränderung – hier: den mit einer Kernbohrung durch die im Gemeinschaftseigentum stehende Außenfassade verbundenen Einbau des Split-Klimageräts – durch Beschluss zu gestatten, folge aus § 20 Abs. 1 WEG.

Der Beschluss sei nur dann für ungültig zu erklären, wenn die beschlossene Maßnahme den klagende Eigentümerin nach § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG unbillig benachteilige, andere entgegenstehende Regelungen kämen vorliegend nicht in Betracht.

Eine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers setze voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte. Letztlich müsse die bauliche Veränderung aus objektiver Sicht zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen, indem die Nachteile einem oder mehreren Wohnungseigentümern in größerem Umfang zugemutet werden als den übrigen.

Es sind nur die unmittelbaren Auswirkungen maßgeblich

Dabei seien nur die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen – hier also die Kernbohrung durch die im Gemeinschaftseigentum stehende Außenfassade sowie Art und Ort der Anbringung des näher bezeichneten Klimageräts –, nicht aber Auswirkungen des späteren Gebrauchs zu berücksichtigen. Dies können im Ausnahmefall nur anders sein, wenn offensichtlich sei, dass ein Eigentümer unbillig benachteiligt werde.

Die Bestandskraft eines Beschlusses, mit dem einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet wird, schließe gegen den Bauwilligen gerichtete Abwehransprüche anderer Wohnungseigentümer wegen Immissionen im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums infolge der Nutzung der baulichen Veränderung nicht aus. Denkbar seien spätere Abwehransprüche nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG bzw. § 1004 Abs. 1 i.V.m. § 906 BGB. 

Um diese Ansprüche durchzusetzen, bedürfe es auch keines Tätigwerdens der oder eines vorgelagerten Vorgehens gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Vielmehr könne der nachteilig in seinem Sondereigentum betroffene Wohnungseigentümer sie unmittelbar gegen den störenden Wohnungseigentümer geltend machen.

Diese Sichtweise entspreche auch dem Willen des Gesetzgebers, der die Hürden für eine bauliche Veränderung absenken wollte sowie den Wohnungseigentümern ermöglichen wollte, den baulichen Zustand ihrer Anlagen einfacher an die sich stetig ändernden Gebrauchsbedürfnisse anzupassen. Die Erreichung dieses Ziels würde erschwert, wenn eine von der Mehrheit gestattete bauliche Veränderung im Rahmen der Prüfung von § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG auch an Auswirkungen der späteren Nutzung zu messen wäre.

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