Schadensersatz: Untermieter muss in Notunterkunft wohnen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.06.2023 (Az. VIII ZR 303/21) wie folgt entschieden:

1. Wenn der Hauptmieter zur Räumung verpflichtet ist und daher auch der Untermieter die Mietsache verlassen muss, stellen die Kosten der Ersatzunterkunft des Untermieters bis zum Zeitpunkt der zulässigen Kündigung durch den Hauptmieter einen ersatzfähigen Schaden dar.

2. Die Räumungsverpflichtung des Untermieters stellt einen Rechtsmangel im Sinne des Gesetzes zwischen Hauptmieter und Untermieter dar.

Hauptmieter: Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung

Im konkreten Fall wurden dem Hauptmieter vom Vermieter gekündigt, weil dieser ohne Erlaubnis untervermietet hatte und sich außerdem in Mietzahlungsverzug befand. 

Nach einem Rechtsstreit war der Hauptmieter zur Räumung verpflichtet. Eine eigene Kündigung seines Untermieters durch den Hauptmieter war aber rechtlich zu diesem Zeitpunkt nicht möglich. 

Die Sozialbehörde der Stadt Hamburg verlangt klageweise Schadensersatz für die zweijährige Unterbringung des Untermieters in einer Notunterkunft.

Hauptmieter muss Schadensersatz leisten

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass in der Belastung mit den Kosten der Unterbringung in einer öffentlichen Einrichtung zur Vermeidung sonst drohender Obdachlosigkeit die durch den Hauptmieter begangene schuldhafte Vertragspflichtverletzung fort wirke. 

Der Schaden stamme aus dem Bereich der Gefahren, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht bestehe. 

Die Unterbringung der Untermieter sei Folge des Umstands gewesen, dass dieser als Leistungsempfänger von Sozialhilfe in Hamburg auf dem freien Wohnungsmarkt eine Wohnung nicht habe finden können und daher durch einen öffentlich-rechtlichen Träger in einer Notunterkunft zwecks Vermeidung von Obdachlosigkeit zugewiesen wurde.

Nach dem in § 843 Abs. 4 BGB zum Ausdruck gekommenen allgemeinen Rechtsgedanken werde der Untermieter auch nicht deshalb von seiner Schadensersatzpflicht frei, weil dritte Personen dafür Sorge tragen, dass sich die Beeinträchtigung für den Betroffenen nicht nachhaltig auswirke.

Höhe des Schadens

Ersatzfähig seien allerdings nur die erforderlichen Kosten, was sowohl zu einer zeitlichen Begrenzung als auch zu einer Begrenzung der Höhe der Haftung führe.

Der Mieter könne einen Schadensersatz wegen des entgangenen Gebrauchs der Mietsache grundsätzlich nur für den Zeitraum verlangen, in dem der Vermieter auch gegen seinen Willen am Mietvertrag hätte festgehalten werden können. 

Die Ansprüche auf Erstattung der Mietdifferenz wegen der Mehrkosten einer Ersatzwohnung seien daher auf den Zeitraum bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer oder bis zur Wirksamkeit der ersten möglichen Kündigung durch den Vermieter beschränkt

Zudem könne der Mieter nur die erforderlichen Mehrkosten, die ihm durch den Bezug einer anderweitigen angemessenen Unterkunft entstehen, ersetzt verlangen.


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