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Umbaupflicht des Gewerbemieters: Verjährung?

News vom 14.05.2021
Umbaupflicht des Gewerbemieters: Verjährung?

Im mit Urteil vom 31.03.2021 (Az. XII ZR 42/20) vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte der gewerbliche Mieter sich mietvertraglich zur Umgestaltung der Mietsache als teilweise Gegenleistung zusätzlich zur Mietzahlung verpflichtet, wobei der umgestaltete Zustand auch bei Räumung der Mietsache maßgeblich sein sollte. 

Kann der Vermieter im Fall der unterlassenen Arbeiten auch noch nach Rückerhalt der Räume Schadensersatz verlangen? Wenn ja, welche Frist besteht?

Vermieter kann Schadensersatz für Herstellungskosten innerhalb kurzer Frist verlangen

Der Mieter hatte die vereinbarten Arbeiten („Versiegelung des Hallenbodens und Isolierung des rückwärtigen Teilbereichs Raumabteilung der Halle“) jedoch nicht durchgeführt, weil er in diesem Fall von seinen Plänen zur Verarbeitung von Kunststoff Abstand genommen hatte. Nach seiner Vorstellung waren dieses Arbeiten aber für eine entsprechende immissionsrechtliche Genehmigung erforderlich. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Räumung verlangte der Vermieter Schadensersatz in Höhe der für die Arbeiten notwendigen Kosten von ca. € 21.000. 

Der Bundesgerichtshof entscheidet zugunsten des Vermieters. Maßgeblich für die geltend gemachten Ansprüche des Vermieters sei die kurze sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB für „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache“ nach Rückerhalt der Mietsache, die hier noch nicht abgelaufen war. Damit gelte nicht etwa die dreijährige Regelverjährungsfrist. 

Die eigentlich sofort fällige Umbauverpflichtung des Mieters nach § 271 Abs. 1 BGB lege unter Berücksichtigung der zu erwartenden Abnutzung auch den bei der Rückgabe geschuldeten Zustand der Mietsache vertraglich fest. 

Kurze Frist soll einheitlich gegenseitige Anspräche nach Beendigung erfassen

Der von § 548 Abs. 1 BGB verwendete Begriff der „Verschlechterung“ sei insoweit weit auszulegen. Er setze nicht zwingend voraus, dass der Zustand der Mietsache im vergleich zum Beginn des Mietverhältnisses schlechter geworden ist. 

Gleichgestellt sei die Abweichung von einem vertraglich vereinbarten Zustand, den die Mietsache bei der Rückgabe haben soll. Auch für solche Fälle bezwecke die Vorschrift eine zeitlich klar umgrenzte Abwicklung der beiderseitigen Ansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses. 

§ 548 Abs. 1 BGB erfasse damit sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die ihren Grund darin hätten, dass der Mieter die Mietsache zwar also solche zurückgegeben habe, diese sich aber nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich vereinbarten Zustand befinde.