Experten-Tipps

Kosten eines Mietrechtsprozesses am Beispiel der Räumungsklage: 

Bei einer Monatsmiete von € 300,00 Kaltmiete beträgt der für die Berechnung der Gerichts- und Anwaltskosten heranzuziehende Jahreswert € 3.600,00. Hinzu kommt bei Klage wegen Zahlungsverzug und fristloser Kündigung der dazu zu addierende rückständige Mietzins. Beträgt dieser drei Monatsmieten, beläuft sich der Wert bereits auf € 4.500,00. Daraus können Gerichts- und Anwaltskosten für eine Partei von bis zu € 1.300,00 resultieren. Die Gesamtkosten für Verfahren, dass sich mit Beweisaufnahmen in zwei Instanzen hinziehen kann, können im Verlustfall ein Gesamtkostenrisiko von ca. € 4.250,00 bedeuten. 

Da jedoch im Fall der Kündigung wegen Zahlungsverzug üblicherweise kein Risiko darin besteht, die Klage zu verlieren, sind für diesen Fall nur die eigenen Gerichts- und Anwaltskosten in Betracht zu ziehen. Wir empfehlen unsere Rechtsschutzversicherung im Rahmen der Kooperation mit der Roland Rechtsschutzversicherung, nur für Mitglieder.

TIPP: 

Eine schnelle Durchsetzung, d. h. sofortige Kündigung nach dem dritten Werktag des 2. Monates, kurze Räumungsfrist von max. zwei Wochen, sofortige Klageeinreichung mit Einzahlung der Gerichtskosten, Nachfrage bei dem Gericht nach Ablauf der Stellungnahmefrist des Mieters, nach Vorlage des Urteils direkter Auftrag an den Gerichtsvollzieher persönlich und Absprache eines Termins mit diesem verkürzt die Zeit von Kündigung bis Räumung auf ca. 9 Wochen.

Unsere Fachanwälte übernehmen die gerichtliche Vertretung Ihres Falles bundesweit, sprechen Sie uns an.

• Grundstückskauf, öffentlich-rechtliches Genehmigungsverfahren, Architekten- und Ingenieurverträge, Bauausschreibung und -durchführung, Generalunternehmer- oder Generalübernehmerverträge sowie Vermarktung: Ein technischer, wirtschaftlicher aber vor allem auch ein rechtlicher Hürdenlauf. Jeder Investor in gewerbliche Gebäude hat vor Realisierung eines Projektes zu wissen, welche wirtschaftlichen Vorgaben durchsetzbar sind. Technische und kaufmännische Hilfe nimmt er dabei frühzeitig in Anspruch. Bei der dabei erforderlichen Vertragsgestaltung kann späterer Streit vermieden und die Kostenkontrolle erleichtert werden, wenn Verträge und deren Umsetzung projektbezogen überprüft und gestaltet sind. Eine projektbegleitende Rechtsberatung erfordert ein Expertenteam, das eine Vielzahl von Fragen möglichst früh klärt: Welche Bebauung läßt ein Grundstück unter dem Gesichtspunkt einer kostenoptimierten Nutzung zu? Wie kann umwelthaftungsrechlichen Tatbeständen entgangen werden - wie etwa ist mit kontaminierten Grundstücken umzugehen? Welche Fallstricke sind beim Abschluß eines Maklervertrages zu beachten? Wie ist das öffentlich- rechtliche Genehmigungsverfahren einschließlich nachbarrechtlicher Ansprüche zu bestehen? All diese Fragen können juristisch geklärt werden, bevor ein Architekt, Projektentwickler oder Bauunternehmer eingeschaltet wird.

• Die projektbegleitende Rechtsberatung zur Bauvorbereitungs- und Baudurchführungsphase ist ein wichtiger Bestandteil der Vertragsgestaltung und des Vertragsmanagements. Damit ist die rechtliche Beratung jedoch nicht beendet. Die Probleme möglicher Nachträge müssen Investoren ebenso berücksichtigen wie die rechtlichen Schwierigkeiten bei Verkauf oder Vermietung des fertiggestellten Projektes. Qualitätsmanagement, so eine häufig erhobene Forderung, soll Abläufe in Unternehmen optimieren, Bauherren, die eine Rechtsberatung zu einem frühen Zeitpunkt und möglichst umfassend einsetzen, binden ein qualitatives Element in ihr Projektmanagement ein und optimieren es. Das zahlt sich aus: Können nach einer Studie des Hauptverbandes der Bauindustrie durch Qualitätsmanagement am Bau durchschnittlich 8 Prozent an Kosten gespart werden, so erzielt rechtliches Projektmanagement rund ein Viertel dieser Einsparung. 

• Darüber hinaus schätzen viele Baubehörden - auch in den neuen Bundesländern -  eine rechtliche Vertretung des Bauherren, weil dadurch auf beiden Seiten Reibungsverluste vermieden und Kosten gespart werden können. Vorbehalte weichen schnell zugunsten einer sachgerechten Arbeit, wenn Baubehörden die rechtliche Kompetenz des Ansprechpartners erkennen. Obgleich die projektbegleitende Rechtsberatung bereits so früh wie möglich einsetzen sollte, ist es auch während eines Projektes möglich und sinnvoll, sich rechtlich beraten zu lassen. Die Praxis hat gezeigt, wie schnell unerwartet eintretende Situationen rechtlichen Handlungsbedarf schaffen. Das unverzügliche Einleiten beweissichernder Maßnahmen hat schon häufig vor erheblichem Schaden bewahrt. Bauherren müssen in einer lückenlosen Dokumentation des Bauablaufes die Mängel in der Ausführungsphase, Fristüberschreitung, Nachträge und anderes festhalten. Der Bauherr ist zu beraten, wie er auf Umstände wie zum Beispiel Fristüberschreitungen formal zutreffend reagiert, um keine seiner Rechtspositionen zu gefährden. Nach Fertigstellung des Bauvorhabens, während und nach der Abnahme ist ein fachkundiger Jurist ebenso gefragt. Wesentliche Aufgaben der Rechtsberatung sind dabei die Geltendmachung des Vertragsstrafenvorbehaltes, die Prüfung der Schlußrechnung und eine Durchsetzung von eventuellen Gewährleistungsansprüchen. Ziel der Rechtsberatung in dieser Phase ist, den Prozeß nach Baufertigstellung zu vermeiden: Er dauert viele Jahre, bindet Managementkapazitäten und birgt ein erhebliches Kostenrisiko. Die frühzeitige Investition in die juristische Begleitung eines Projektes kann erhebliche Kosten sparen und das "Return on Investment" ohne Belastung durch jahrelange Baustreitigkeiten sichern.

Grundstückseigentümer und Mieter unterliegen einer Sorgfaltspflicht, die durch die Rechtsprechung konkretisiert wurde. Wer sich bei Glatteis und Schnee nicht die Streu- und Räumpflicht hält, dem drohen bei Unfällen Schadensersatzforderungen.

Der Eigentümer ist verkehrssicherungspflichtig. Dies bedeutet, dass er dafür zu sorgen hat, dass von seinem Grundstück keine Gefahren ausgehen. Allerdings entsteht die Streupflicht erst bei konkreter Glatteisgefahr. Der Eigentümer ist nicht verpflichtet, Vorsorge zu treffen. Ausnahme: Wenn die Wetterlage zu vorbeugenden Kotrollen Anlaß gibt.

Viele Kommungen haben den Zeitpunkt, von dem an gestreut werden muß, festgelegt. Ist dies nicht der Fall, gilt allgemein: Die Streupflichtbeginnt gegen 07:00 Uhr und endet gegen 20:00 Uhr.

Mit dem einmaligen Streuen oder Schneeräumen ist es nicht immer getan. Der Bundesgerichtshof hat eine Wiederholung dann gefordert, wenn das Streugut seine Wirkung verloren hat. Nur bei extremen Wetterlagen darf darauf verzichtet werden. Dies ist dann der Fall, wenn anzunehmen ist, dass die Maßnahmen wirkungslos bleiben. Die Rechtsprechung hat jedoch entschieden, dass auch Eisregen und gefrierender Sprühregen nicht automatisch von der Streupflicht entbindet.

Bei starkem Schneefall muss nicht sofort mit dem Räumen und Streuen begonnen werden. Eine gesteigerte Streupflicht besteht bei Grundstücken mit Einrichtungen, die einen starken Besucherverkehr mit sich bringen wie Gast- und Sportstätten, Theater, Kinos. 
Eigentümer sind aber nicht nur für ihren eigenen Grund und Boden verantwortlich. Sie müssen oft auch die gemeindlichen Gehwege vor dem Grundstück, zum Teil auch bei fehlendem Gehweg und enger Straße bis zur Mitte der Straße streuen. Die Kommunen dürfen diese Pflicht auf die Bürger übertragen.

Der Eigentümer kann die Streu- und Räumpflicht auf einen anderen übertragen, vorzugsweise den Mieter, aber auch Nachbarn oder beauftragte Firmen. Der Eigentümer ist jedoch verpflichtet, diese Übertragung angemessen zu überwachen.

Die Übertragung der Streupflicht setzt eine klare Absprache voraus. Nur dann haften Mieter oder Nachbar in vollem Umfang.

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 Der Vermieter ist unter folgenden Voraussetzungen zur Heizung der von ihm vermieteten Wohnung verpflichtet:

Eine gesetzliche Regelung besteht nicht. Entweder enthält der Mietvertrag eine wirksame ausdrückliche Bestimmung über die Heizperiode, oder es gilt der 01. Oktober bis 30. April. Verschiedene Gericht und Kommentatoren sehen als Heizperiode auch den 15. September bis 15. Mai.

Der darüber hinausgehende Zeitraum führt dann zu einer Heizpflicht, wenn Dauer der Kälteperiode und Aufwand der Inbetriebnahme bewertet werden.

Grundsätzlich ist die überwiegende Rechtsansicht, dass die Heizpflicht beginnt, wenn während eines Zeitraumes von drei Tagen die Innenraumtemperatur unter 20 Grad sinkt oder die Innenraumtemperatur bei geschlossenen Fenstern unter 17 Grad sinkt und mit einer Erwärmung in den nächsten Stunden nicht gerechnet werden kann. Zwischen 17 und 20 Grad ist es dem Mieter zuzumuten, eine Zusatzheizung zu benutzen.

Es muß unabhängig davon immer geheizt werden, wenn der Mieter die Beheizung wünscht und dafür nur bei diesen Mietern Kosten anfallen und kein größerer Aufwand für die Inbetriebnahme nötig ist. Eine Mehrheitsentscheidung der Mieter dürfte nicht ausreichend sein, da dem einzelnen Mieter die Rechte gesondert zustehen.

Die Mindesttemperatur dürfte von 0700 Uhr bis 2300 Uhr mit 20 Grad ausreichend sein, auch für Büroräume. In den Zimmern gilt für Wohn- und Schlafzimmer sowie Küche ein Wert von 20 Grad, Bäder, Duschen von 22 Grad, Flur von 17 Grad, eine Nachtabsenkung ist zulässig.

Weitere Rechtsprechung kann über den Vermieter-Verein angefordert werden.

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