Schätzung der Heizkosten auf Grundlage von Wohnungen in anderen Gebäuden

Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.10.2021 (Az. VIII ZR 264/19) kann der Vermieter die Heizkosten auch auf Grundlage von Heizkosten in Räumen ermitteln, die nicht in demselben Gebäude, sondern in anderen Gebäuden liegen.

Grundsatz: Erfassung des Verbrauchs

Grundlage ist § 9a Abs. 1 S. 2 HeizkostenV. Grundsätzlich ist dort die Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs durch Wärmezähler oder Heizkostenverteiler angeordnet.

Da allerdings Fehler bei der Erfassung nicht ausgeschlossen werden könnten (wie in diesem Fall), schreibe die vorerwähnte Regelung vor, dass der anteilige Verbrauch dann durch eine Vergleichsberechnung mit einem früheren Abrechnungszeitraum, mit vergleichbaren anderen Räumen im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder mit dem Durchschnittsverbrauch des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln und an die Stelle des erfassten Verbrauchs zu setzen sei. Dabei seien Schätzungenauigkeiten hinzunehmen, da auch Praktikabilitäts- und Wirtschaftlichkeitsgründe eine Rolle spielten.

Schätzung des Verbrauchs möglich 

Für diese Schätzung müsse nach dem Bundesgerichtshof die Bausubstanz, Nutzungsintensität, Größe der Räume, usw. als jeweils objektives Merkmal maßgeblich sein - nicht aber, in welchem Gebäude sich die zu heizenden Räume befänden. Zudem sei zu beachten, dass bei dem Ermittlungsverfahren nach § 9a Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 HeizkostenV als Schätzungsgrundlage nur der Verbrauch der vergleichbaren Räume im selben Abrechnungszeitraum herangezogen werden könne. Dieses zusätzliche Kriterium stelle sicher, dass eine annähernd verbrauchsnahe Ermittlung erfolge.

Mieter ist ausreichend geschützt

Der Einwand der Mieterseite, dass die Werte in fremden Gebäuden nicht nachgeprüft werden könnten, greife nicht durch. Denn auch in demselben Gebäude könnten Räume einen unterschiedlichen Bauzustand aufweisen, weshalb der Mieter auch in diesem Fall nicht immer von seiner Wohnung auf den Zustand der zum Vergleich herangezogenen Räume werde schließen können und darauf angewiesen sein könne, sich durch Besichtigung einen eigenen Eindruck von der Vergleichbarkeit der Räumlichkeiten zu verschaffen. Denn auf die Mitwirkung Dritter sei er in beiden Fällen angewiesen.

Die Mieterseite könne im Übrigen mit Nichtwissen bestreiten, was in der Regel ein durch das Gericht veranlasstes Sachverständigengutachten nach sich ziehe.

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