Eigenbedarf: Schaffung einer Kündigungsmöglichkeit durch formale Übertragung von Miteigentum von juristischer auf natürliche Person

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 30.03.2021 (Az. VIII ZR 221/19) eine Eigenbedarfskündigung als unwirksam angesehen, die erst nach Übertragung eines Miteigentumsanteils auf eine zweite Vermieterin möglich war.

Vermieterin und Eigentümerin war zunächst eine Aktiengesellschaf alleine. Nachdem diese vergeblich versucht hatte, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zugunsten eines Vorstandes zu kündigen, übertrug die Gesellschaft einen kleinen Miteigentumsanteil an der Wohnung schenkweise der 18-jährigen Tochter eines Vorstandsmitglieds. Ziel war es, auf diese Weise eine Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs zu schaffen.

Die Schaffung einer bloß formalen Kündigungsberechtigung ist rechtsmissbräuchlich

Der Bundesgerichtshof bestätigt die Auffassung des Landgerichts in der Vorinstanz und betrachtet die Kündigung als rechtsmissbräuchlich und daher unwirksam.

Die Beantwortung der Frage, ob ein Verhalten als treuwidrig oder rechtsmissbräuchlich zu bewerten sei, hänge von den besonderen Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab und entziehe sich einer allgemeinen Betrachtung.

Das alleinige Ziel einer minimalen Eigentümerstellung begründet keine wirksame Kündigung 

Der Bundesgerichtshof kommt in diesem Sachverhalt ohne ausführliche Begründung zu dem folgenden Ergebnis: Die Vorgehensweise zeichne sich hier dadurch aus, dass der Tochter des Vorstandes mit der schenkweisen Übertragung eines 5/100 Miteigentumsanteils formal eine „minimale“ Miteigentümerstellung und Mitvermieterstellung verschafft wurde, mit der ersichtlich allein das Ziel verfolgt worden sei, eine der Aktiengesellschaft als juristischer Person nicht mögliche Eigenbedarfskündigung zugunsten der Tochter eines Vorstandsmitglieds zu verwirklichen, ohne dass mit der Übertragung eine nennenswerte Änderung der Eigentumsbeziehungsweise der wirtschaftlichen Verhältnisse an der Immobilie verbunden war. 

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier.

Hinweis: Die Kündigung wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14.12.2016 (Az. VIII ZR 232/15) jedoch möglich, mehr dazu hier.