Untermiete: Kündigung

Im Idealfall ist der Bestand des Untermietvertrages im Untermietvertrag an das Bestehen des Hauptmietvertrages geknüpft. In Rechtsprechung und Literatur ist nämlich streitig, ob die Kündigung des Vermieters gegenüber dem Hauptmieter auch für den Hauptmieter ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB gegenüber seinem Untermieter zur Kündigung begründet. Eine Ausnahme kann nach der Kommentierung nur dann gelten, wenn die Aufrechterhaltung des Hauptmietverhältnisses mit gewichtigen wirtschaftlichen oder sonstigen Nachteilen verbunden wäre.

Ist dieses durch die Verknüpfung des Bestands von Haupt- und Untermietvertrag bereits vertraglich angelegt, wird man das berechtigte Interesse des Hauptmieters zur Kündigung gegenüber dem Untermieter eher bejahen können.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.02.1996 (Az. XII ZR 123/93) ein solches berechtigtes Interesse zumindest für die gewerbliche Untervermietung abgelehnt. Das Landgericht Osnabrück hat dies mit Urteil vom 15.12.1993 (Az. 1 S 161/93) ebenfalls für den umgekehrten Fall abgelehnt, dass es sich bei dem Hauptmietverhältnis um eine gewerbliches handelt. Blank differenziert in dem Kommentar von Schmidt-Futterer wie folgt: Ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 1 BGB an der Beendigung des Untermietverhältnisses ist dann zu bejahen, wenn der Eigentümer ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Hauptmietverhältnisses geltend machen kann (Fälle des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2, 3 BGB), oder wenn der Untermieter den Anlass für die Beendigung des Hauptmietverhältnisses gegeben hat (Fälle der Hausfriedensstörung und ähnliches). In den übrigen Fällen kann dagegen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Untermietverhältnisses nicht bejaht werden.

Dem Hauptmieter können in bestimmten Fällen allerdings sonstige Kündigungserleichterungen helfen: Nach § 549 Abs. 2 Ziffer 2 BGB kann stets ohne berechtigtes Interesse gekündigt werden, wenn es sich um Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, handelt und der Vermieter diesen vertraglich mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat. Außerdem darf die Untervermietung nicht an eine ganze Familie oder mehrere Personen erfolgen, die dauerhaft einen Haushalt führen wollen.

Nach § 573a Abs. 2, Abs. 1 BGB kann ebenfalls ohne Begründung bzw. berechtigtes Interesse gekündigt werden, allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist nach der Vorschrift um drei Monate. Es muss sich dann um Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung handeln.

Wenn der Hauptmietervertrag endet, hat der Vermieter einen Herausgabeanspruch gegen den Untermieter aus § 546 Abs. 2 BGB. Der Untermieter muss dann die Wohnung ebenfalls räumen, hat allerdings gegen den Hauptmieter einen Schadensersatzanspruch, weil dieser seinen Hauptmieterpflichten (Gewährung des Mietgebrauchs) nicht nachkommen kann, wenn der Untermietvertrag mangels wirksamer Kündigung noch läuft.