Anpflanzungen des Mieters im Garten

Geht das Eigentum an Bäumen und Sträuchern, die der Mieter in seinem Garten setzt, bei Rückgabe der Mietsache auf den Vermieter über oder darf bzw. muss der Mieter die Pflanzen wieder entfernen?

Grundsätzlich werden eingesetzte Pflanzen nach § 94 Abs. 1 S. 2 BGB sog. wesentliche Bestandteile des Grundstücks und sind damit wegen § 93 BGB Teil des Eigentums am Grundstück.

Bei Anpflanzungen eines Mieters in dem ihm vermieteten Garten wird allerdings grundsätzlich vermutet, dass er diese nur für die Dauer des Mietverhältnisses und damit auch nur vorübergehend mit dem Grundstück verbinden will. Die Pflanze ist dann lediglich ein sog. Scheinbestandteil des Grundstücks nach § 95 Abs. 1 S. 1 BGB und verbleibt ihm Eigentum des Mieters: „Zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören solche Sachen nicht, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind.“.

Von diesen Scheinbestandteilen ist insbesondere dann auszugehen, wenn es sich um einjährige Nutzpflanzen handelt. Der Mieter ist dann bei Mietende nicht nur zur Wegnahme berechtigt, sondern wegen § 546 BGB auch dazu verpflichtet.

Bei Bäumen und Sträuchern, die vom Mieter in der Regel nicht mehr mitgenommen werden können, dürfte die Sache jedoch anders liegen. Das Landgericht Detmold führt exemplarisch in einem Urteil vom 26.03.2014 (Az. 10 S 218/12) aus: „Die grundsätzlich zu Gunsten des Mieters bestehende Vermutung, dass die Verbindung von ihm eingebrachter Anlagen regelmäßig nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt, kann für Pflanzen nicht uneingeschränkt angewandt werden, da diese nach einigen Jahren nicht mehr ohne Schwierigkeiten und Risiken für ihren Bestand zu entfernen sind.“. Geht es beispielsweise um eine Sichtschutzhecke, spricht dieser konkrete grundstücksbezogene Zweck gegen einen nur vorübergehenden Willen des Mieters. Die Hecke geht dann in das Eigentum des Vermieters über. 

Der Vermieter schuldet dann dem Mieter auch keine Wertersatz. Der Bundesgerichtshof unterscheidet die Anpflanzungen von baulichen Veränderungen, bei denen dies anders wäre. Der BGH sagt auch: "...weil nicht jede Begrünung den Grundstückswert steigert, da die von dem einen Nutzer als schön empfundene und damit als wertvoll angesehene Pflanzung von dem anderen Nutzer als unansehnlich und damit wertlos oder sogar den Wert des Grundstücks mindernd angesehen werden kann." (Az. VIII ZR 387/04).