Schadensersatzforderungen des Vermieters: Verjährungsfrist von 6 Monaten verlängerbar?

Die Verlängerung der der kurzen 6-monatigen Verjährungsfrist nach § 548 BGB für Schäden an der Mietsache ist schwierig. 

Grundsätzlich ist eine Verlängerung der Verjährungsfrist möglich, muss aber individualvertraglich erfolgen und ist daher in der Regel nicht in Mietvertragsformularen möglich.

BGH, Urteil vom 15.03.2006, AZ. VIII ZR 123/05, Rdnr. 13:

„Schließlich hat der Vermieter die Möglichkeit, für den Fall einer vorzeitigen Rückgabe der gemieteten Wohnung bereits im Mietvertrag oder durch nachträgliche Vereinbarung mit dem Mieter die kurze Verjährungsfrist des § 548 I BGB in den Grenzen des § 202 II BGB zu erschweren, um damit Ersatzansprüche auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen zu können.“.

BGH, Urteil vom 08.11.2017, Az. VIII ZR 13/17, Rdnr. 38:

„Den obigen Erwägungen steht auch nicht etwa – wie die Revision offenbar meint – die Entscheidung des Senats vom 15.3.2006 (NJW 2006, 1588 = NZM 2006, 503 Rn. 13) entgegen. Soweit der Senat an der zitierten Stelle ausgeführt hat, der Vermieter habe in den Grenzen des § 202 II BGB die Möglichkeit, bereits im Mietvertrag oder durch nachträgliche Vereinbarung die kurze Verjährung zu erschweren, bezog sich dies auf eine mögliche individualvertragliche Vereinbarung der Mietparteien. Soweit die damaligen Ausführungen darüber hinaus so verstanden werden könnten, der Senat habe damit auch eine diesbezügliche formularvertragliche Regelung für bedenkenfrei erachtet, hält der Senat daran nicht fest.“.

Zusammenfassend lässt sich daher sagen, dass ein gewisser Ansatzpunkt für eine einvernehmliche Fristverlängerung der Geltendmachung der Schäden besteht, wenn sich nachweisen ließe, dass mit dem Mieter konkret darüber gesprochen und verhandelt wurde.

Übrigens:

Die sechsmonatige Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters nach Rückgabe der Mietsache gemäß § 548 Abs. 1 BGB läuft auch dann ab, wenn der Vermieter krankheitsbedingt gehindert ist, Ansprüche geltend zu machen. Die Frist ist zwingend und wird durch persönliche Umstände des Vermieters wie Krankheit grundsätzlich nicht gehemmt oder verlängert.

Nach herrschender Meinung in Literatur und Rechtsprechung dient die kurze Frist der schnellen Abwicklung des Mietverhältnisses und soll Rechtsfrieden schaffen; individuelle Hinderungsgründe des Vermieters sind unbeachtlich.

Der Beginn der Frist knüpft allein an den Rückerhalt der Mietsache an, nicht daran, ob der Vermieter tatsächlich in der Lage ist, die Mietsache zu untersuchen oder Ansprüche geltend zu machen.

Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Vermieter aus nicht in seiner Person liegenden Gründen objektiv gehindert ist, die Mietsache zu untersuchen (z. B. weil der Mieter den Zutritt verweigert). Eine persönliche Krankheit des Vermieters zählt nach überwiegender Auffassung nicht dazu.