Vorvertrag bzw. Reservierungsvertrag

Bei dem sogenannten Reservierungsvertrag handelt es sich um einen Vorvertrag. Dieser kommt in Betracht, wenn ein Mietvertrag noch nicht geschlossen werden kann, beide Parteien wollen sich jedoch weitgehend binden. Dies ist zulässig, insbesondere bei Hindernissen rechtlicher oder tatsächlicher Art, die dem Abschluss des Hauptvertrages entgegenstehen.

Bei einem Mietvorvertrag erhält jede Partei einen Anspruch auf Abschluss des folgenden Mietvertrags als Hauptvertrag. Voraussetzung des Mietvorvertrags ist, dass sich die Parteien verpflichten, demnächst einen Mietvertrag abzuschließen, es wird also ein vertraglicher Kontrahierungszwang begründet. Ausreichend ist es aber auch, wenn sich nur eine Partei zum Abschluss des Hauptvertrages verpflichtet.

Der Vertrag sollte die Überschrift „Vorvertrag“ tragen und eine Klausel über die Verbindlichkeit des Vertragsinhalts enthalten, um eine eindeutige Abgrenzung zur bloßen Absichtsbekundung zu ermöglichen.

Der Vorvertrag muss ein solches Maß an Bestimmtheit, Bestimmbarkeit und Vollständigkeit enthalten, das im Streitfall der Inhalt des Hauptmietvertrages durch ein Gericht, ggf. im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung, festgestellt werden kann.

Für die Wirksamkeit des Vorvertrages muss zumindest über die Vertragsparteien, das Mietobjekt, die Mietdauer und den Mietzins eine Einigung erzielt werden. Die Ausgestaltung näherer Vertragsbedingungen kann den weiteren Verhandlungen, die zum Abschluss des Hauptvertrags führen sollen, vorbehalten bleiben.



Darüber hinaus ist eine Einigung über solche Punkte notwendig, die zumindest eine Partei für zwingend regelungsbedürftig hält. Die Ausgestaltung näherer Vertragsbedingungen wie etwa die Nebenkosten, Schönheitsreparaturen, Instandhaltung/Instandsetzung, Sicherheitsleistungen oder Konkurrenzschutz können dem Hauptvertrag überlassen bleiben. Charakteristisch für den Vorvertrag ist es nämlich, dass einzelne Punkte ungeregelt und den weiteren Verhandlungen überlassen bleiben sollen.