Schönheitsreparaturen: Quotenabgeltungsklauseln

Unter Quotenabgeltungsklauseln sind solche Klauseln zu verstehen, die dem Mieter vor Ablauf von vertraglich vereinbarten Renovierungsfristen zu einer Ausgleichszahlung verpflichteten, etwa wenn der Mieter vorher wieder ausgezogen ist. Aus Sicht des Vermieters hat er die Wohnung dann genutzt ohne Schönheitsreparaturen durchführen zu müssen.

Diese Klauseln sind nach Ansicht des Bundesgerichtshofs im Formularvertrag vollständig unwirksam, da die finanzielle Belastung für den Mieter nicht absehbar sei. Hier würde außerdem eine Verbindung zu starren Fristen hergestellt, die unzulässig sind.

Der Bundesgerichtshof führt mit Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13, aus:

"Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen."

Als sog. Individualvereinbarung kann eine Regelung zur Quotenabgeltung allerdings nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 06.03.2024 (Az. VIII ZR 79/22) wirksam sein.

Der Bundesgerichtshof hat einen sog. Summierungseffekt zwischen unwirksamer Abgeltungsklausel und wirksamer Schönheitsreparaturenklausel verneint. Ist die Abgeltungsklausel unwirksam, bleibt die Pflicht zur Renovierung bestehen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.06.2008, Az. VIII ZR 224/07:

"Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass die an starre Fristen geknüpfte und deshalb nach der Rechtsprechung des Senats unwirksame Quotenabgeltungsklausel (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2006 – VIII ZR 52/06, NZM 2006, 924, Tz. 24) nicht zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen führt.

Denn der Zweck der Abgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Sie ergänzt deshalb die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Fall, dass die Renovierungspflicht noch nicht fällig ist (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, a. a. O., Tz. 22). Das Zusammentreffen der unwirksamen Abgeltungsklausel mit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel führt daher nicht zur Unwirksamkeit der letzteren Klausel."

Diese Ansicht hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 30.01.2024 (Az. VIII ZB 43/23) nochmals bestätigt: 

"Zwar baut die Quotenabgeltungsklausel auf der Vornahmeklausel dergestalt auf, dass sie eine Renovierungspflicht des Mieters voraussetzt, sie hat jedoch mit der von ihr postulierten Zahlungspflicht des Mieters einen über die Vornahme von Schönheitsreparaturen hinausgehenden eigenständigen Regelungsgehalt. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist ihrerseits auch ohne die Quotenabgeltungsklausel sprachlich verständlich und inhaltlich vollständig und damit von dieser trennbar. Sie kann daher im Rahmen einer Klauselkontrolle aufrechterhalten werden, ohne gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion zu verstoßen.".