Betriebskosten: Verteilerschlüssel

Grundsätzlich ist es möglich in einem Mietvertrag zu vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat und darauf Vorauszahlungen leistet. Im Mietvertrag kann auch ein Verteilerschlüssel bestimmt werden. Es können auch unterschiedliche Verteilerschlüssel für verschiedene Kostenarten bestimmt werden. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung ist nur vorzunehmen, wenn der unterschiedliche Verbrauch im Objekt durch entsprechende Zähler erfasst wird. Vorgeschrieben ist dies ansonsten nicht, so dass auch Verbrauchskosten nach einem bestimmten Schlüssel (z.B. Wohnfläche, Wohneinheiten, Personen) verteilt werden können.

Hierbei gibt es allerdings eine Ausnahme für die Verteilung der Heizkosten. Für diese ist zusätzlich die sog. Heizkostenverordnung (HKVO) zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorschreibt. Hier ist der Vermieter entsprechend verpflichtet, das Haus mit Geräten zur Verbrauchserfassung auszustatten.

Geschieht dies nicht und kann dementsprechend keine verbrauchsabhängige Abrechnung gemacht werden, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % der auf ihn entfallenden Heizkosten zu.

Die Heizkostenverordnung sieht nur eine Ausnahme vor für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt. In diesem Falle könnte abweichend von den Regelungen der Heizkostenverordnung im Mietvertrag z.B. eine Verteilung der Heizkosten nur nach dem Verhältnis der Wohnflächen vereinbart werden.

Außerdem ist nach § 11 HKVO in bestimmten Ausnahmefällen eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung nicht notwendig.