Kündigungssperrfrist bei Umwandlung in Eigentumswohnung

Grundsätzlich ist es so, dass der Käufer einer vermieteten Wohnung in den bestehenden Mietvertrag als neuer Vermieter eintritt. Dabei ist er an den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten gebunden, wie er ursprünglich mit dem Voreigentümer abgeschlossen wurde. Das Gesetz benutzt hier die Schlagworte „Kauf bricht nicht Miete“. Die Regelung ist in § 566 BGB enthalten. Daher gilt auch für den neuen Eigentümer eine Kündigungsfrist von 9 Monaten, wenn das Mietverhältnis länger als 8 Jahre besteht (§ 573 c Abs. 1 BGB).

Nur wenn die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter, also nach Abschluss des Mietvertrages mit dem bisherigen Eigentümer, in eine sog. Eigentumswohnung durch eine notarielle Regelung umgewandelt und an einen anderen Eigentümer veräußert wird, gilt nach dem Gesetz (§ 577 a BGB) eine sog. Kündigungssperrfrist von 3 Jahren, insbesondere für die Eigenbedarfskündigung. Hier wäre erst der Ablauf dieser Sperrfrist ab Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch abzuwarten, um eine Eigenbedarfskündigung aussprechen zu können. Wäre die Wohnung schon vor der Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden, würde die Sperrfrist nicht gelten.

Durch landesrechtliche Regelungen kann diese Sperrfrist auf bis zu 10 Jahre erweitert werden, insbesondere für Gebiete mit knappem Wohnraum. Sollte keine Umwandlung erfolgt sein, kann eine Kündigung ausgesprochen werden, sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.