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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24.09.2025 (Az. VIII ZR 289/23) die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung zugunsten des Vermieters gestärkt. Kündigung der Mieterwohnung, um diese während Umbau der Vermieterwohnung zwecks Verkaufs zu bewohnen Im konkreten Fall bewohnte der Vermieter und Kläger das 4. Obergeschoß eines Mehrfamilienhauses. Darüber befand sich ein bisher nicht ausgebautes Dachgeschoß. Beide stehen im Eigentum des Vermieters und sollten um- und ausgebaut sowie zu einer Wohneinheit baulich zusammengelegt werden.  Aus diesem Grund kündigte er die ebenfalls in seinem Eigentum stehende Wohnung der beklagten Mieterin im 3. Obergeschoß wegen Eigenbedarfs. Der Vermieter beabsichtigte also, die Wohnung der Mieterin dauerhaft zu bewohnen, seine ehemalige Wohnung sollte dann nach Umbau verkauft werden. Verwertungskündigung? Weiter Eigenbedarf. Während die Vorinstanz noch davon ausging, dass es mit der Veräußerung seiner bisher bewohnten Wohnung eigentlich um eine Verwertung und damit eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB handele, deren Voraussetzungen nicht vorlägen, schloß sich der Bundesgerichtshof dieser rechtlichen Bewertung nicht an:  Die Gerichte seien nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Lebensplanung des Vermieters oder seiner Angehörigen zu setzen. Es dürfe lediglich – unter sorgfältiger Würdigung der Einzelfallumstände – überprüft werden, ob der Wunsch ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar sei. Wie im konkreten Fall sei das Nutzungsinteresse des Vermieters auch dann zu respektieren, wenn er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt habe. Das gelte auch für die hier in Rede stehende Veräußerung der bisher vom Vermieter selbst genutzten Wohnung. Es handele sich auch nicht um eine Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Es gehe nicht um den Verkauf einer vermieteten Wohnung, an deren wirtschaftlichen Verwertung sich der Vermieter angesichts eines bestehende Mietverhältnisses gehindert sehe. >> Zum Volltext des Urteils >> Muster Eigenbedarfskündigung

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.08.2025 (Az. VII ZR 250/23) zur Frage der Haftung eines vermietenden Wohnungseigentümers nach Verletzung der Räum- und Streupflicht Stellung genommen. Im konkreten Sachverhalt war durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ein professioneller Hausmeisterdienst unter anderem mit der Schneebeseitigung und dem Streuen beim Glatteis beauftragt. Die Mietpartei stürzte beim Verlassen des Hauses auf einem Weg, der sich im gemeinschaftlichen Eigentum befindet. Die Mieterin nimmt die Vermieterin erfolgreich unter anderem auf Schmerzensgeld in Anspruch. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Vermieterin ihre Räum- und Streupflicht als mietvertragliche Nebenpflicht verletzt habe. Die dem Vermieter grundsätzlich obliegende Erhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) erstrecke sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile wie Zugänge und Treppen. Diese Grundsätze gelten nach der Entscheidung auch dann, wenn der Vermieter wie hier nicht (Allein-)Eigentümer des Grundstücks, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei.  Im Ergebnis komme es nämlich entscheidend auf die Stellung der Vermieterin als Partei des Mietvertrags an. Denn ein Mieter, der von einem Wohnungseigentümer eine Wohnung anmietete, sei nicht weniger schutzwürdig als derjenige, dessen Vermieter nicht Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei, zumal die Eigentumsverhältnisse an der Mietwohnung und am Grundstück, auf dem sich die Mietsache befinde, für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags häufig nicht erkennbar wären. Die Vermieterin hafte außerdem für das Verhalten des Hausmeisterdienstes nach § 278 BGB.  Gemäß § 278 Satz 1 Alt. 2 BGB habe der Schuldner ein Verschulden der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bediene, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Denn anders als ein außenstehender Dritter, der mit den Gefahren in Kontakt kommt, vor dem ihn die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht schützen wolle, habe sich der Mieter den Vermieter als seinen Vertragspartner ausgesucht und dürfe daher berechtigterweise darauf vertrauen, dass dieser ihm für die Verletzung der Pflichten aus dem Mietvertrag hafte. Zudem habe der Mieter im Regelfall auf die Auswahl des Dritten, derer sich der Vermieter zur Erfüllung seiner (Schutz-)Pflichten aus dem Mietvertrag bediene, keinen Einfluss. >> Zum Volltext des Urteils

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Eine Vermieterin beabsichtigte,  die digitale Belegeinsicht im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung für Wohnraummiete analog auch auf die Gewerbemiete anzuwenden. Das ist gemäß Urteil des OLG Schleswig vom 18.07.2025 (Az. 12 U 73/24) jedoch nicht  möglich.  Die einschlägige Regelung  des § 556 Abs. 4 BGB sei nur im Wohnraummietrecht anwendbar. Es könne nicht von einer planwidrigen Regelungslücke ausgegangen werden, weil der Gesetzgeber mutmaßlich bewusst eine entsprechende Regelung für die Gewerbemiete nicht getroffen habe. Es sei deshalb anzunehmen, dass der Gesetzgeber, der den Parteien in der Gewerbemiete auch keine Frist für Abrechnungen gesetzt habe, diesen im Rahmen der Vertragsfreiheit auch Regelungen zur Art der Belegeinsicht selbst überlassen wollte. >> Zum Volltext des Urteils

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Nach Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 10.09.2025 (Az. 465 C 781(25) ist der Vermieter nach Beleidigung in rassistischer Weise durch seinen Mieter zur Aussprache einer fristlosen Kündigung berechtigt.  Im konkreten Fall hatte der Mieter anlässlich eines Besuchs seines Vermieters massiv rassistische und menschenverachtende Äußerungen getätigt.  Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sei bei diesem Sachverhalt nicht mehr zumutbar.  >> Zum Volltext des Urteils

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Dem Amtsgericht Berlin-Pankow lag im mit Urteil vom 11.06.2025 (Az. 2 C 2/25) entschiedenen Fall der folgende Sachverhalt zu Grunde:  Die Klägerin und die Mitmieterinnen entdeckten am 16.09.2021 zufällig eine Kamera im Badezimmer, die in einer als „Rumpelkammer“ dienenden Sauna versteckt war und die auf den Badezimmerspiegel gerichtet war. Die Kamera war eingeschaltet und die Mieterinnen konnten darauf abgespeicherte Aufzeichnungen ansehen, die sie durch die Reflexionen des Spiegels beim Duschen zeigten. Die Mieterinnen waren unter anderem zur fristlosen Kündigung berechtigt.  Wohnraum, in dem die Mietpartei durch eine versteckte Kamera im Badezimmer beim Duschen gefilmt wird, sei nicht für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignet, weil durch die Aufnahmen der versteckten Kamera keinerlei Intim- und Privatsphäre der Mieterin mehr bestehe. Der Vermieter sei u.a. verpflichtet, die Mietdifferenz einer teureren Ersatzwohnung zu tragen. >> Zum Volltext des Urteils

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Kann in einem einheitlichen Mietvertrag, in dem die Stellplatzmiete gesondert zur Wohnraummiete ausgewiesen ist, neben der Erhöhung der Wohnraummiete auch eine Mieterhöhung für den Stellplatz verlangt werden?  Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 22.10.2024 (Az. VIII ZR 249/23) ist diese Fragestellung zu bejahen.  Klargestellt wird, dass bei einem Mietverhältnis über Wohnung und Stellplatz ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt, bei dem die Nutzung zu Wohnzwecken eindeutig überwiegt. Es findet also Wohnraummietrecht Anwendung.  Die Frage, nach welchen Maßgaben eine Mieterhöhung hinsichtlich des Stellplatzanteils zu ermitteln ist, wird allerdings ausdrücklich offen gelassen. Im konkreten Fall sei die Erhöhung der Gesamtmiete um den geforderten Betrag von 7,50 EUR nach allen vertretenen Ansichten als berechtigt anzusehen, weil sich die geforderte Miete in jedem Fall im Rahmen der in München üblichen Vergleichsmieten halte:  „Offenbleiben kann hierbei, ob die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB beim Vorliegen eines einheitlichen Mietverhältnisses über eine Wohnung und einen Stellplatz – wie hier – durch die Heranziehung eines Mietspiegels für die Wohnung und unter Zugrundelegung der ortsüblichen Stellplatzmiete für den Stellplatz bestimmt werden kann (vgl. LG Rottweil, NZM 1998, 432, 433; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 558a BGB Rn. 16a; Spielbauer/Schneider/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 558 BGB Rn. 91; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., § 558a BGB, Rn. 62; siehe auch Streyl in Festschrift für Börstinghaus, 2020, 423, 429 [„Marktmiete“]) oder ob auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt, also die Wohnung mit dem mitvermieteten Stellplatz, abzustellen ist (vgl. AG Koblenz, WuM 2024, 152; AG Köln, WuM 2017, 329, 330; WuM 2005, 254; Börstinghaus, WuM 2017, 549, 556; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 558 Rn. 10; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel III. Rn. 1239 [zur teilgewerblichen Nutzung]).“ Im konkreten Fall hat es der Bundesgerichtshof bei einem einheitlichen Mietvertrag über Stellplatz und Wohnung also jedenfalls zugelassen, bei der Begründung der Mieterhöhung gesondert für die Wohnung nach Mietspiegel und den Stellplatz nach Vergleichsmieten vorzugehen. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Es ist unzulässig, dass Vermieter durch ein selbständiges Beweisverfahren die ortsübliche Vergleichsmerkmale oder einzelne Wohnwertmerkmale feststellen lassen. Was ist das selbständige Beweisverfahren? Es dient der Beweissicherung und kann unabhängig von einem Rechtsstreit durchgeführt werden. Es dient dazu, Beweise zu sichern, deren Verlust oder Verschlechterung zu befürchten ist, oder um bestimmte Tatsachen und Umstände durch ein Sachverständigengutachten festzustellen. Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 15.07.2025 (Az. VIII ZB 69/24) lässt sich die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens allerdings nicht mit dem gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren vereinbaren. Zwar gelte: Eine Partei kann gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO unter anderem dann die schriftliche Begutachtung durch einen Sachverständigen beantragen, wenn ein Rechtsstreit noch nicht anhängig ist und sie ein rechtliches Interesse daran hat, dass der Zustand oder der Wert einer Sache festgestellt wird. Ein solches rechtliches Interesse ist anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann (§ 485 Abs. 2 Satz 2 ZPO). Mit der Ausgestaltung der §§ 558 ff. BGB habe der Gesetzgeber dem von ihm beabsichtigten angemessenen und gerechten Ausgleich der unterschiedlichen Interessen von Mietern und Vermietern Rechnung getragen. Das selbständige Beweisverfahren stelle dagegen einen abgekoppelten, eigenständigen und vorweggenommenen Teil eines etwa nachfolgenden Hauptsacheprozesses dar. Könnte der Vermieter bereits vor der Erklärung eines Mieterhöhungsverlangens ein Sachverständigengutachten im selbständigen Beweisverfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der Wohnwertmerkmale einholen, führte dies regelmäßig dazu, dass die zum Schutz des Mieters in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Fristen und weiteren Anforderungen umgangen würden. Dies gelte Beispielsweise für die Prüfungsfrist betreffend Einwände sowie für das Vorhandensein von Informationen. Hinzu komme, dass das Gericht nach Beendigung der Beweiserhebung im selbständigen Beweisverfahren auf Antrag ohne mündliche Verhandlung anzuordnen habe, dass der Antragsteller binnen einer zu bestimmenden Frist Klage zu erheben hat, obwohl im Mieterhöhungsverfahren die Klagefrist erst nach der Erklärung des Erhöhungsverlangens und nach dem Ablauf der dem Mieter gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB zu gewährenden Überlegungsfrist laufe. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Im mit Urteil vom 17.01.2025 (Az. 46 C 55/24) entschiedenen Fall hat sich das Amtsgericht Gießen mit einem Sachverhalt befasst, in dem eine missverständliche Mieterhöhung Grundlage einer Kündigung der Vermieterin war. Unklare Mieterhöhung Die Mieter hatten einem Mieterhöhungsverlangen auf 600 EUR zugestimmt. Die Vermieterin ging aber davon aus, dass zusätzlich noch die Betriebskostenvorauszahlung geschuldet sei, daher ein Gesamtbetrag von 702,62 EUR.  Der Wortlaut der Erhöhung lautete: "[…] Der bislang gezahlte Mietzins in Höhe von 501,07 € (vormals 980,- DM) ist seit dem Jahre 1996 unverändert. […] Unter Bezugnahme auf § 558 BGB bitten wir Sie, in eine Erhöhung des Mietzinses für ihre Wohnung mit Wirkung vom 01.05.2022 auf 600,-€ einzuwilligen. […]“. Fristlose Kündigung Nach einem Zeitablauf von 16 Monaten kündigte sie wegen eines entsprechenden Zahlungsrückstands fristlos. Als Begründung wurde angegeben, dass die Mieter mit einer Miete in Höhe von 1.636,16 EUR in Verzug seien, da sie seit Mai 2022 jeweils monatlich eine um 102,26 EUR zu geringe Miete gezahlt hätten (16 x 102,26 EUR). Das Amtsgericht verneint allerdings einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Vermieters, weil die Kündigung unwirksam sei. Rechtsmissbräuchlichkeit: Abmahnung und Zeitablauf Selbst wenn die geschuldete Warmmiete wegen zusätzlich geschuldeter Betriebskostenzahlung tatsächlich höher lag, wäre die ausgesprochene Kündigung nach § 242 BGB als rechtsmissbräuchlich anzusehen. Denn aufgrund der unbeanstandeten Zahlungen der Beklagten der ursprünglichen Vormiete hätte es vorliegend einer Abmahnung bedurft. Die Vermieterseite hätte erkennbar müssen, dass die Mieter aufgrund des Zustimmungsverlangen davon ausgingen, dass der nunmehr geschuldete Bruttomietzins 600,00 EUR betrage, der auch gezahlt wurde. Sofern der Zahlungsverzug auf einem für den Vermieter offenkundigen Versehen beruhe, bedürfe es nach zutreffender Ansicht einer Abmahnung. Die Rechtsmissbräuchlichkeit nach § 242 BGB folge insbesondere auch daraus, dass die Vermieterin über einen Zeitraum von 16 Monaten zugewartet habe, bis der vermeintliche Zahlungsverzug einen kündigungsrelevanten Umfang nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB erreichte. Die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB sei aus denselben Gründen nach § 242 BGB als rechtsmissbräuchlich anzusehen. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18.06.2025 (Az. VIII ZR 291/23) zum Tatbestand des § 546a Abs. 1 BGB Stellung genommen. Nach dieser Regelung kann ein Vermieter, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Das Gericht führt aus, dass der Begriff der Vorenthaltung erfordert, dass der Mieter kumulativ die Mietsache nicht zurückgebe und dieses Unterlassen dem Willen des Vermieters widerspreche. An diesem zur Erfüllung des Tatbestands der Vorenthaltung erforderlichen Rückerlangungswillen des Vermieters fehle es, wenn der Wille des Vermieters nicht auf die Rückgabe der Mietsache gerichtet sei, etwa weil er vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgehe. Eine Lockerung dieses Erfordernisses sei nicht angezeigt, weil anderenfalls das wirtschaftliche Risiko, dass der Vermieter die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Mieter für unwirksam hält, ohne sachlichen Grund auf den Mieter verlagert würde. Demgegenüber führe die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu dem sach- und interessengerechten Ergebnis, dass die Rechtsunsicherheit, die im Fall eines Rechtsstreits über die Wirksamkeit einer vom Mieter ausgesprochenen Kündigung – bis zur (gerichtlichen) Klärung – für beide Seiten gleichermaßen bestehe, zu Lasten derjenigen Partei gehe, deren Standpunkt sich als unzutreffend erweist. >> Zum Volltext des Urteils

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Nach Urteil des Amtsgerichts München vom 12.11.2024 (Az. 1293 C 12154/24 WEG) kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft wirksam beschließen, dass Blumenkästen nur auf der Innenseite eines Balkongeländers angebracht werden dürfen. Dies gelte auch dann, wenn dadurch weniger Platz auf den Balkonen zur Verfügung steht. Im konkreten Fall hatte eine Eigentümerin ihren Balkon verglasen und eine Wärmedämmung anbringen lassen. Bei starkem Regen lief überschüssiges Wasser aus den Blumenkästen nun nicht mehr wie zuvor in das Erdreich, sondern auf den Sims der neuen Verglasung. Das Amtsgericht führt aus, dass die Gemeinschaft den Beschluss gefasst habe, um Schäden am Gemeinschaftseigentum zu verhindern. Dieses Entscheidung befinde sich im Bereich ordnungsgemäßer Verwaltung und sei daher nicht zu beanstanden. Dass von den Blumenkästen eine konkrete Gefährdung ausgehe, brauche nicht nachgewiesen zu werden. Die betroffenen Eigentümer könnten sich durch eine innenliegende Bepflanzung noch ausreichend persönlich entfalten. >> Zum Volltext des Urteils

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