Vorkaufsrecht des Mieters auch bei Begründung von Teileigentum

Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 21. Mai 2025 (Az. VIII ZR 201/23) mit dem Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 S. 1 BGB befasst. 

Danach kann das Vorkaufsrecht nicht nur bei der Begründung von Wohnungseigentum, sondern auch bei der Umwandlung in Teileigentum Anwendung finden.

Analoge Anwendung des Vorkaufsrechts bei Teileigentum

Nach § 577 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Eine direkte Anwendung der Vorschrift scheidet also aus, wenn Teileigentum begründet wird.

§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist nach Ansicht des Gerichts aber auf Fälle analog anzuwenden, in denen an zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten Teileigentum begründet wird, anstatt des durch den Wortlaut vorgesehenen Wohnungseigentums.

Der Schutzgedanke des Vorkaufsrechts dürfe nicht auf die spezifische Form des Wohnungseigentums beschränkt sein, wenn die tatsächliche Situation – nämlich die Veräußerung einer ehemals gemieteten Wohnung – vergleichbar sei. 

Ob Wohnungseigentum oder Teileigentum begründet werde, sei aus Sicht des Mieters, der seine Wohnung verliere, im Ergebnis ohne Relevanz. Daher sei eine Gleichbehandlung gerechtfertigt, um Umgehungen des Vorkaufsrechts zu verhindern.

Ausschlussfrist für die Ausübung des Vorkaufsrechts

Das Gericht stellt außerdem fest, dass die in § 577 Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB geregelte grundsätzliche zweimonatige Frist eine Ausschlussfrist ist. Sie könne also nach ihrem Ablauf nicht von den Parteien verlängert oder verkürzt werden.

Grund sei, dass dem Gedanken der Rechtssicherheit entscheidende Bedeutung zukomme. Für Verkäufer und Käufer müsse zu einem bestimmten Zeitpunkt Klarheit über die Ausübung des Vorkaufsrechts herrsche.

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Hinweis: Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass die für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen geltenden Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB entsprechend auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhäusern bebauten Grundstücks Anwendung finden. Mehr zu Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.05.2008, Az. VIII ZR 126/07.