Keine außerordentliche Kündigung wegen optischer Verschmutzungen bei Gewerberaum

Das Landgericht Berlin II hat mit Urteil vom 07.07.2026 – 100 O 51/25 entschieden, dass optische Verschmutzungen von Fenstern und Glasfassaden keinen erheblichen Mangel darstellen, der eine außerordentliche Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses rechtfertigt. Die von der Mieterin im Jahr 2025 ausgesprochenen Kündigungen wurden daher für unwirksam erklärt; das Mietverhältnis bleibt bestehen.

Optische Beeinträchtigungen als Bagatelle

Nach Auffassung des Gerichts begründen die geltend gemachten Verschmutzungen – insbesondere durch Vogelkot und Staub – lediglich einen optischen Mangel, der leicht erkennbar und mit geringem Aufwand zu beseitigen ist. Solche Beeinträchtigungen betreffen nur einen kleinen Teil der Fenster und beeinträchtigen die repräsentative Wirkung des Gebäudes nicht wesentlich, zumal die gemieteten Flächen in oberen Etagen liegen und die Verschmutzungen von außen kaum sichtbar sind.

Kein besonderes Interesse der Mieterin

Das Gericht stellte klar, dass ein außerordentliches Kündigungsrecht bei unerheblichen Mängeln nur dann besteht, wenn ein besonderes, aus dem Vertragszweck abgeleitetes Interesse der Mieterin vorliegt. Ein solches Interesse konnte im konkreten Fall nicht festgestellt werden. Auch die Behauptung einer Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses reichte nicht aus, um eine Kündigung zu rechtfertigen.

Vertragliche Bindung und Schadensersatz

Da der Mietvertrag befristet ist, war auch eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Die Mieterin wurde zudem zur Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten der Vermieterin verurteilt.