Keine Mieterhöhung bei bloßer Erneuerung von Rauchwarnmeldern

Die bloße Erneuerung von bereits vorhandenen Rauchwarnmeldern stellt nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24.05.2023 (Az. VIII ZR 213/21) keine Modernisierungsmaßnahme dar. Eine darauf beruhende Mieterhöhung ist daher nicht zulässig.

Austausch gemieteter Geräte durch gleichartige eigene Geräte

Die beklagte Vermieterin hatte vor einigen Jahren die Mietsache bereits mit angemieteten Rauchwarnmeldern ausstatten lassen und legte die hierfür anfallende Miete wie damals noch rechtlich möglich als Betriebskosten um. Im Jahr 2019 beendete die Vermieterin diesen Gerätemietvertrag, erwarb gleichwertige jetzt im Eigentum stehende Geräte und ließ diese in die Mietsache einbauen. Als Folge dieser Maßnahme erklärte sie eine Modernisierungsmieterhöhung, die der beklagte Mieter nicht zahlte.

Keine Modernisierungsmaßnahme

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs liegen die materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung in diesem Fall nicht vor.

Zwar stelle der erstmalige Einbau von Rauchwarnmeldern auf Grundlage mehrerer gesetzlicher Tatbestände eine zur Mieterhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahme dar.

Werden die Geräte allerdings ausgetauscht, ohne das hiermit eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden sei, fehle es schon an der für eine Modernisierung stets erforderlichen baulichen Veränderung. Konkret handele es sich hier um eine bloße rechtliche Veränderung des Vermieters im Verhältnis zu einem Dritten. Das Mietverhältnis sei hiervon nicht betroffen, insbesondere sei keine Auswirkung auf den baulichen Zustand der Mietsache gegeben.

Kein Ausblenden des erstmaligen Einbaus

Darüber hinaus liefe es auf eine unzulässige rechtliche Aufspaltung von Modernisierungsmaßnahmen hinaus, wenn man eine vom Mieter geduldete Modernisierung seiner Wohnung (hier: den erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern), der keine Mieterhöhung nachgefolgt ist, im Rahmen der Beurteilung einer später erfolgten bloßen Erneuerung dieser (modernisierenden) Ausstattung als gleichsam nicht geschehen behandelte, um dem Vermieter auf diesem Weg eine „nachträgliche“ Mieterhöhung zu ermöglichen.

Der Vermieterin wäre es nämlich möglich gewesen, die Wohnung von Anfang an mit käuflich erworbenen Rauchwarnmeldern zu versehen und diese Maßnahme mieterhöhend geltend zu machen.

Es komme ebenso wenig in Betracht, zulasten der Mietpartei zu berücksichtigen, dass das Gesetz – da es für die Erklärung einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB keine Frist vorsieht – den Mieter grundsätzlich nicht davor schützt, gegebenenfalls auch erst längere Zeit nach der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme mit einer Mieterhöhung konfrontiert zu werden. Dieser Gesichtspunkt wäre hier nur relevant, wenn die Vermieterin aufgewendete Kosten des Ersteinbaus und nicht – wie vorliegend der Fall – diejenigen für den Austausch der Rauchwarnmelder im Wege der Mieterhöhung geltend machte.