Kündigungssperrfrist bei Umwandlung

Von einer Umwandlung ist auszugehen, wenn ein Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufgeteilt wird, in dem für jede einzelne Wohnung beim Grundbuchamt ein eigenes Grundbuchblatt angelegt wird. Jede einzelne Wohnung wäre dann eine sog. Eigentumswohnung und könnte einzeln verkauft werden.

Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28.05.2008 (Az. VII ZR 126/07) sind die für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen geltenden Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhäusern bebauten Grundstücken entsprechend anwendbar.

Liegt eine Umwandlung vor, ist nach § 577a BGB ei­ne Ei­gen­be­darfs­kün­di­gung und eine Kündigung wegen Verhinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aus­ge­schlos­sen, wenn an der Woh­nung nach der Über­las­sung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Woh­nungs­ei­gen­tum veräußert wor­den ist. Die Sperr­frist kann nicht um­gan­gen wer­den.

Die Sperr­frist be­trägt in der Re­gel drei Jah­re seit der ers­ten Ver­äu­ße­rung nach der Um­wand­lung, wo­bei durch lan­des­ge­setz­li­che Re­ge­lung die­ Frist auf 10 Jah­re ver­län­gert wer­den kann.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 23.06.2010, Az. VIII ZR 325/09) gilt dies aber nicht für eine Kündigung nach § 573a BGB. Hierbei handelt es sich um ein sog. Sonderkündigungsrecht und ermöglicht eine Kündigung ohne das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters, aber beschränkt auf ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt.